有人說，我們進入了“茅房時代”，要麼你趕緊把貨幣換成磚頭，要麼你抓緊把貨幣換成茅臺。
不能不信。6月6日，長沙一個叫中國電建地產的湘熙水郡四期觀瀾海賦家園的8、9、10號樓搖號開盤。結果公佈後人們不淡定了，當地輿論一片譁然聲，搖號中籤第一名竟是一位今年才12歲的孩子，更不可思議的是，第14名是一位85歲的老嫗。
“一大一小”，有人質疑，他們的年齡算得過來買房的賬麼？這不關鍵了。
房地產未來到底是按照已有模式繼續下去，還是會另起套路，市場已經不關心了，因為這些是財政和貨幣當局的事情了。剛需們知道的是，再買不上房，就要付出更大代價。有辦法的人，想的都是多買幾套，實現財務自由的理想就在此間。
一
如果你很關心經濟學，或多或少都聽說過加里•貝克爾，此君是1992年諾貝爾經濟學獎得主，他憑藉一本《家庭論》書籍開創了婚姻經濟學的概念。
貝克爾認為，一個理性經濟人結婚的目的，在於想從婚姻中得到最大化的收益，如果婚姻收益超過了單身收益，那麼人們就會選擇結婚，否則就寧願單身。
沒錯，貝克爾很理性，但在中國樓市，這行不通，人們的行為比貝克爾還理性。不管結婚，還是離婚，都是為了多購買一兩套房子，還有賣房時的離婚避稅。
在房子面前，沒有人天真到要那個單身收益。
海南“4•22”限購之後，花式“變通”賣房創新不停止，先是一幫房地產商推出“以租代買”的購房模式。然後遭到海南官方稱不允許這樣做之後，這兩年重倉海南樓市的房地產商又想出“背戶”的變通大招，找當地戶籍人口代持等待時日再過戶。
這是一個很完美的閉環，雖然帶有一股粗獷的野蠻味。
掐指算起來，國人被房地產搞得魂不守舍，已經有20年了。在這20年裡，我們也看到滿滿的房地產掙扎與智慧。
按照商業理性的算法，一家擁有2.8億平方米土地的房地產公司，過分瘋狂了，這是在揹著沉重的包袱。
但不是所有房地產公司都這麼謹慎算賬，所有級別城市大量囤地，就是擁有硬通貨，不僅可以做規模，還可以融資，假如真有危機的那一天，還可以賣地解危。
就像經濟教科書無法解釋北京房價一樣，也無法解釋房地產公司的做局，珠穆朗瑪峰有機會也可以去做房地產的豪情都敢有，可想而知，在規模和高週轉面前，根本就沒有土地是沉重包袱這回事。
貝克爾的理性經濟人，至少是不符合房地產公司的高週轉和大規模動機和現實。
二
賣樓是賣現在，拿地是拿未來。土地對於樓市，在2018年，矛盾劇烈，弔詭諸多。
一個月前，中房報發過《長沙住宅告急僅夠賣2.8個月湖南省住建廳函告國土廳快供地》的新聞調查，事情緣起於2018年5月3日，湖南省住房和城鄉建設廳發給各市縣《湖南省住房和城鄉建設廳關於各市州中心城區、各縣市商品房庫存去化週期的函》。
這份公函通報，到今年3月，長沙市中心城區累計已辦理預售許可或現房銷售備案但尚未銷售面積的住宅去化週期僅為2.8個月，建議湖南省國土資源廳按照上級要求，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
住宅去化週期被通報在3個月以下，這在長沙已不是第一次。去年8月末，住建部房地產市場交易信息日報系統監測也曾提醒，當時長沙市新建商品住宅可售面積去化週期僅為2.8個月，可售面積已嚴重不足。
長沙只是全國一個縮影。南京、杭州、武漢這些城市，哪一個不是同此狀況。
大部分觀點認為，新房供應少就是因為土地供應少，加快加大供地才是最好的解決辦法。從供求關係說，很對。
有人不同意了，說土地並不是沒有，而是被囤積起來了，有的企業手裡甚至有一兩億平方米的土地儲備。
從國家統計局的數據看，房地產商手上土地眾多這確實是事實。2017年，房企共買入25508萬平方米的土地，同比增長15.8%，新開工面積也增長了10.5%。問題是，全國住宅的竣工面積沒有水漲船高，反而減少了7%，銷售面積的增速也從22.4%下滑至5.3%。
這份數據透露出來的信息是，房地產商在“捂盤惜售”。5月3日湖南省住建設廳發函國土廳後，5月14日，長沙市住建委集中約談八十餘家房地產開發企業和中介機構，主題就是“捂盤惜售”。長沙市住建委黨委委員、副主任胡漢清在這次會議上表態，部分房地產開發企業試圖通過捂盤，推遲上市時間，用時間換取漲價，這種想法完全是錯誤的，我們應該看到政府對房地產市場調控的決心。
被批評供地不夠的城市，甚至有官員心有不滿，認為房地產商可以囤地，地方政府為什麼就不可以也這樣做。
地方官員的疑惑不止於此。2017年4月6日，住建部和國土資源部下發了一份通知，要求各地房地產庫存低於6個月的城市，要顯著加快供地，超過36個月的城市要停止供地。
“庫存低於6個月的要顯著加快供地”這肯定符合市場供求關係，但問題是，和之前“嚴格控制特大城市擴張”的規定，也存在衝突之處。
客觀地說，再怎麼加快供應土地，對解決住房供應和房價穩定，還是治標不治本。畢竟，上百萬億貨幣堆在只有3%左右的“出讓土地”上，如同在小舢板上要建航母甲板，還要放戰鬥機，神仙也撓頭無計可施。
土地流轉、讓市場規律發揮決定性的指導作用，還是要用智慧辦法、用實際行動去推進，才可解憂。
三
即使同是做企業，很多外行也奇怪，房地產公司的高週轉高負債商業模式這麼危險，為什麼還有那麼多公司趨之若鶩。
做實業的他們永遠也不會懂，房地產即金融這個道理。
最突出的是2016年和2017年，從拿地、開發、建設到最終銷售的每一個環節，房地產公司都把這些環節包裝成了金融產品。
一位從事銀行資產管理的人士向媒體透露過一個信息，2016年以來，他所在的銀行給不少房企放貸，一些房企拿地後，連拍地保證金都由銀行資金墊付，房企只需支付一定的利息，就可以置換出保證金征戰下一個地塊。
金融機構還可以幫開發商做存量資產出表的契約型基金，進行募資，不僅不佔用貸款額度，不計入資產負債率，還不限定資金用途。
即使在目前房地產調控嚴厲的態勢面前，對於銀行、證券公司等金融機構來說，房地產貸款依然是優質貸款，額度大、不良率低，沒有到和房地產業過不去的地步。
中國人民銀行的統計數據稱，2017年末，金融機構人民幣各項貸款餘額120.1萬億元。其中，人民幣房地產貸款餘額32.2 萬億元，增速比上年末低6.1個百分點，但同比增長20.9%。
對於開發商來說，很多時候，不會只用自己的錢，或者說用的根本不是自己的錢。
如果遇到外部融資壓力大的時候，內部也是可以進行週轉。一些做高週轉和規模的房企發現，越是風險高的時候，越是推行跟投的好時刻。
這種員工入股項目、跟投獲益的方式，從特點上看具有私募的性質，對投資項目有效進行設定投資額，員工自願投資，項目賺錢大家分紅，期滿清算，根據需要再組合投資。
這個發明和設計，應該說，很美好。但有房地產公司的新入職員工稱，公司並非是外人認為的自願跟投，如果新員工沒有錢跟投，公司會讓合作銀行貸款給員工進行跟投，並正常付利息。“這根本就不是自願和利益共享，因為沒有錢你就被貸款加入。”
說到善於做資本和畫餅的手法，在房地產投資界，一位創辦水庫論壇網站叫歐神的傢伙， 有一句很生動的鼓動之語——不要再賭博，立刻就買房。他的思路和房地產企業很一致。
此君的核心思路被人歸納為三條：
1.所有的出發點，都是為了“構建以房貸為中心的資產組合包”。
2.買房不只是購買商品，更是盡全力提高負債，負債率越高，越有機會跑贏全社會大盤。
3.如何榨乾自己、提高負債，就是區別人生不同際遇的重要變量。
這和目前高週轉大規模的房地產商業模式，是不是如出一轍的親近。
寫到這裡，想到之前的高考，全國卷II的作文是關於“倖存者偏差”的命題方向，不少學生考完後對這個材料作文題目表示很懵很無奈。其實，最充斥著倖存者偏差的地方就是房地產行業，至少40年經濟改革開放的時空裡，那些扎眼的成功讓房地產行業的論證過程是這樣的：因為一批企業和個人做了同樣的事，從而實現了成功，所以不需要去做那些燒腦的事情，只要買賣房地產就可成功，後來者的你，只要也參與做這件事情，就一定會實現成功。
所以，“05後”和85歲長者搖號買房，別介意。
大夥既然都這麼高興，那就祝諸位賭運昌隆。
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