【核心觀點】
1、共有產權房試圖減弱炒作房產。但從它的根本金融立場來看，政府貌似看漲期權買入者。
2、中國現在面臨著很多問題和挑戰，都跟投資渠道不足有關係，我們的資本市場表現非常之差。
3、要從尊重市場經濟中產權人利益的角度出發適當引導，不能為了嚴控房價就不惜出更嚴厲的措施。
4、應該想辦法疏導投資的需求，比如說盡快推動房地產投資信託機制。
大家好，我是北京大學經濟學院副教授，博士生導師馮科。今天我們再一起來討論一下共有產權房。
【新聞背景】
5月7日，北京市住建委就限房價項目的銷售管理辦法公開徵求社會意見。意見要求，限價房項目的銷售限價與周邊市場評估價作出對比，價差比低於15%時，項目將由開發商直接作為商品房銷售；價差比不低於15%時，將收購轉化為共有產權住房。購房人獲得銷售限價佔評估價比例部分的產權份額，剩餘比例產權轉化為北京市保障房中心代持的政府產權份額。比如，評估價為1000萬元的房子，如果限價低於850萬元，就將收購為共有產權房，具備本市共有產權住房購房資格的家庭均可申購。市保障房中心收購限房價項目時，要在購房合同開始網籤之日起十個月內向開發商付清全部收購款。
房地產目前成為我們一個非常大的問題。我們也出了很多的措施，包括限價限購、限售限貸。當中也有一些合理的不合理的，我們等待它的長效機制出來。其中比如說有一些不合理的，比如說你限售，對吧？你限制了產權人的交易權利。像海南島，如果它是個自由的貿易區，如果你限制它某一類資產的交易的話，它又違背了自由貿易區的本性。所以我們整個房地產政策，它的著力點是避免中國陷入一個大的房地產泡沫，而最終至於崩潰。這些措施儘管有一些不太合理，但也是無奈之舉。
政府的這種干預跟民眾的這種博弈針鋒相對，所以你不讓他炒，他就非要去炒。所以我們看到儘管我們採取了很嚴厲的調控措施，全國的市場一、二線市場控制住了以後，三四線市場起來了，很多地方居然沒有房子可賣，甚至有一些二線城市的房價，很快的時間，很短的時間，從八九千到了四五萬。所以我們在不斷地探討新的房地產調控的工具。
北京市推出限價房、共有產權房也是一次有益的探索。也就說，如果限價和市場價價差在15%的話，會變成政府收儲的住房，然後按照價差的比例，購房人和政府各佔一部分，並且對它的交易權利進行限制，辦完房產證以後要五年後才能夠進行交易。而且必須是獲得完整產權以後才能進行交易。
對於共有產權住房的申請條件，我們一看是針對購買力受約束的剛需家庭作出規定的。我們看到這裡面有四條：第一條是單身家庭申請人要年滿30週歲。第二條的話是已婚家庭，申請人應該具有完全的民事能力，他的家庭成員應該包括夫妻雙方及未成年的子女。第三條是申請家庭應該符合本市住房的限購條件。第四條是申請家庭名下均無住房。除此之外，好像還對婚姻狀況也做了一些規定。這裡面好像是有離婚的要滿三年以後，這個條件才能申請。所以整個申請條件的約束是比較嚴格的。
不可以申請共有產權房的也有四個條件。比如說申請的家庭已經簽訂了住房購買合同，或者是徵收安置補償協議，這是處於排除的。第二個是申請家庭有住房轉出記錄的，或者他是為了申請共有產權房，就把自己房子賣掉了，這也是不可以的。第三個就是有住房的夫婦離異後單獨提出申請的。我剛才也提到了申請的時點，要距離離婚的年限要滿三年，不滿三年是不會受理的。避免因為市場上可能很多人會利用假離婚，來享受公共政策的這種補貼或者扶持。第四點，申請人家庭有違法建築行為，申請時未將違法建築物構件設施拆除的。這裡面也是規定了，是吧？無房者，特別我們郊區農村的，是吧？你不能夠亂搭亂建。
【新聞背景】
北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示，限房價項目銷售時與周邊商品房價差較大時，一些投資投機客必然對較大的獲利空間趨之若鶩，該政策可扼制炒房，確保限房價項目住房是用來住的。但有專家認為，本來購房者可以購買全部產權的限價房，但銷售時出現的價差卻變成了政府持有的產權，購房者花同樣的錢卻只能購買部分產權。政府是否在與民爭利？此外，限價房項目與周邊商品房的價差，政府擁有了產權，是否會帶來政府推動房價上漲的動力，併成為變相托市？有房企人士認為，這一方式的行政色彩過於濃厚，扭曲了價格信號。在地價、房價、產權比例都被限定的情況下，“開發商沒什麼可以做的，完全變成建築承包商”，且為了保證項目盈利，會“想辦法控制成本”。
這種設計是否合理，我們可以爭論。在設計當中，容易從金融的角度看，政府好像是一個買入看漲期權的執行者，也就是說，我們過去說對限價房採取的形式直接就按照一個價格優惠的賣給了購房人，購房人後來就享受了住房上升的收益，政府要你給共有產權，是不想讓你獨享上升的、房價上升的部分，然後從而來減弱你炒作房產的這種動機。但是從它的根本金融立場來看，政府也貌似是一個買入看漲期權。
其實也許會有更好的方法去解決這個問題。比如說我們在傳統的高校的住房分配體制裡面，對吧？如果市場價是8萬塊錢，賣給高校的老師是3萬塊。但是如果這個老師要離開高校，或者說他要出讓，只能按照原價賣回給學校。但是給予完整的無期限的使用權給了這個老師，他的子女也可以繼承。像這種形式就比較簡單，可以避免一些糾紛。也就說我們政府有沒有考慮過共有產權房，經歷過一代人兩代人三代人的時候，當繼承人的人數增加的時候，怎麼樣去分產權？這也是一個非常頭疼的事情。
所以我們認為出臺這個方案越簡單越好。就說，你乾脆定一個比例，類似於這種高校的教師的分房一樣，對吧？就說房價如果是1000萬，你剛需的符合資格的有困難的人，你拿500萬或600萬來購買，購買以後這個產權、使用權永久歸你。但是隻要你出售，不管你家裡出現什麼經濟狀況，或者是要出國，或者家裡有人生病，你要拿回這筆錢，你只能賣回給政府，只能按照原價，最多再加上同期的存款利率返給你。如果你的收入條件沒有發生變化，你可以一直使用下去。如果你的收入條件發生變化了，比如說你從一個比較困難的人變成是一個相對富裕的人，我們設入一個收入線，你可以去買別的商品房，但是你前提是要把商品房按照原價加一定利息售回給政府。
或者你不願意售回給政府，你仍然可以使用，但是你不能買其他的商品房。如果你的收入超過了政府補貼的人群的位置，我們可以看他個人所得稅，五年以後政府應該向共有產權者收取一定的租金，這相當於說這一百平米里面假說是90平米，六九五十四是吧？如果是你拿了六成，54平米是你自己的，其餘平米是政府的，政府按照指導價按照一個公租房的價格，可以跟你收取租金，是吧？這種處理方式是比較簡潔的，避免了很多糾紛，而且它政策非常清晰，沒有中間太多的這種爭議。或者說是這種控制，所以我認為就說要做一個限價房或者是共有產權的房，應該本著一個樸素的道理，就是越簡單，規則越明瞭，越清晰越好。
中國現在面臨著很多問題和挑戰，都跟投資渠道不足有關係。我們的資本市場表現非常的差。比如說我們講2015、2016年的股災導致了大量的小散戶的資產的損失。2017、2018年由於股權質押的存在，導致了很多大股東的崩潰。中國的股票市場已經形成了指數背離，上證50的股票在3300點以上，其餘的股票在2200點以下，比股災的時候還要低迷。所以廣大的股民或者說我們的投資者是不敢去碰資本市場。中國的資本市場的投資性也在喪失，這樣的話使得更多的熱錢會湧向房地產市場。使得投資調控越嚴厲，房地產的炒作氛圍卻越高漲，出現了一個背離，這個背離又導致更嚴厲的調控措施出來，這種結果絕對不是一個好的方向。所以我們應該考慮適當的恢復股票市場的投資性。
同時，對吧？然後我們要梳理我們現在的房地產的政策，要從尊重市場經濟中產權人利益的角度出發，對吧？適當的做一些引導，對吧？我們不能說是為了嚴控房價，我們就不惜出更嚴厲的措施，可能會把對市場的傷害會很深刻。對吧？我們也應該考慮允許在一定條件下，投資需求得到什麼樣的滿足。住房需求，我們有住房需求的夠辦法去解決。
我們也要疏導投資的需求，比如說我們要儘快推動房地產投資信託機制。你可以，投資者你可以不用購買住房，通過購買住房房地產基金去實現你的投資的增值，對吧？就說有很多形式來轉換疏導這一筆急需要投資增值的這種資金，像洪水猛獸一樣，我們國家的閒散資金，居民的餘財是非常的龐大的。所以我們講不僅僅要共有產權，還應該有更多的措施被考慮到來精細化我們的整個房地產調控。我們在長期政策過渡期間，它會有很長的一段時間，會出現短期政策長期化，所以我認為這個階段只要我們提出限價，或者共有產權，都是積極的一種探索，我們需要更豐富的這種政策調控體系，也需要在過渡階段不斷地去完善這些政策體系。這樣的話才使得我們中國的房地產市場和金融投資市場更加健康的發展。
閱讀更多 一股清泉 的文章
