【人防車位產權屬於誰 最新規定 最新政策】小區高層建築同步建設人防工程是小區的強制配套設施，建築成本已經攤入整個建築物，應該和小區的道路綠地一樣，隨著房產一併移交給全體業主使用。建設工程所配套的設施，包括人防工程，應當是同步規劃設計，同步施工，同步移交，這就是所稱的“三同步”原則。
《人民防空法》第四條：人民防空經費由國家和社會共同負擔。第五條：人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。第八條：一切組織和個人都有得到人民防空保護的權利，都必須依法履行人民防空義務。
由此可見，業主在購房款中包含了繳納人防建設費是其應盡的法定義務。房地產開發商表面上出資建設了人防工程，就像整棟建築物一樣，實際是代替業主墊付建設資金的初始墊付型投資，當房子出售後，這種墊付投入已經隨著房產的銷售而收回，房價中包含著人防建設費，是由業主共同承擔。開發商僅是初始的投入者，不是投資成本的最終承擔者，開發商將房屋賣出後，隨著房屋產權的轉移，實際上它就不再是投資主體，投資者也就隨之變成了購買房屋的人。因為修建地下室的投資已攤入房價之中而隨房屋賣出。
早期開發的樓盤，人防車庫通常是小區惟一的車庫，也屬於《城市居住區規劃設計規範》規定的強制配建車庫。人防車庫作為小區惟一的停車場所，應作為小區的配套設施，使用權歸全體業主所有。既然作為小區公共配套的設施，就不可以定為專有，因此不能進行銷售。
人防車庫是利用小區的地基建成的，地基列入房屋建築總成本，佔到整個建築物成本的三分之一左右，而且地基和房屋有其不可分割性，地基應隨整棟建築物為一個整體。所以，業主對利用地基修建的人防工程，理所當然擁有使用權和收益權。而地基的維護責任同樣是全體業主。
《城市居住區規劃設計規範》明確規定：凡國家確定的一、二類人防重點城市均應按國家人防部門的有關規定配建防空地下室，並應遵循平戰結合的原則，與城市地下空間規劃相結合，統籌安排。將居住區使用部分的面積，按其使用性質納入配套公建。
許多地方法規也同樣有佐證人防工程的建設費用已經攤入整棟房屋的建設成本，例如：
《江蘇省實施辦法》第十二條：城市新建民用建築，必須按照國家有關規定修建戰時可用於防空的地下室（以下簡稱防空地下室），並與地面建築同步規劃、設計、建設、竣工驗收，其建設經費納入建設項目投資計劃。
《無錫市人民防空工程建設和使用管理辦法》第十九條第二款：住宅小區依法配建的防空地下室，屬於住宅共用部位、共用設施。
同時各地的《商品房價格管理規定》也同樣規定，商品房價格的構成就包括房屋建築安裝工程費：指列入建築安裝工程施工圖預算項目的主體房屋建築安裝費用，其中包括了建築物的樁基。
小區配套的人防工程沒有單獨立項開發。開發商投資建設人防工程源於商品房小區的開發，是開發商品房小區的政策所決定。
《城市房地產管理法》第三十一條：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
人防車庫的建設、使用和受益權利義務是取得土地使用權的法定權利義務，應該和商品房小區的房產、土地一併轉移給全體業主。
《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》第九條：作為人防工程的地下室不計入（公攤）共有建築面積。
不論權屬歸誰，人防地下室都不能列入公攤，即：人防地下室法定不公攤。但在建築規劃時，建設工程中的人防工程的建設成本就包含在了總面積之中，業主購買房產實際上支付了人防工程的建造費用。
建設人防工程國家給予了相應的優惠政策，實際上是對小區建設人防工程的國家投資，這種國家投資是以人民利益為中心思想，是對廣大人民群眾的惠民政策。建設人防工程目的是戰時保護當地人民群眾、不論是平時防空演練還是戰時使用，人防工程的真正使用者都是當地人民群眾。開發商將房屋賣出後，隨著房屋產權的轉移，實際上它就不再是房屋的投資主體，投資者也就隨之變成了購買房屋的所有權人和國家。因為修建防空工程的投入已分攤到房價之中，小區的主人已經轉變成全體業主而不是開發商。
建設用地使用權是通過出讓方式取得的，土地成本很顯然是業主承擔的。建築物的底部土地使用權歸業主，人防工程頂部（地表部分）建築成本也是業主承擔。開發商在架空層、支柱部位進行投資，是為了完成地表建設而進行的投資，其建築成本計入地表建築物建設成本中。所有成本都是全體業主承擔，因此，全體業主和國家是人防工程的最終實際投資人。
《城市房地產轉讓管理規定》第九條：以出讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
人防車庫的建設、使用和受益權利義務是取得土地使用權的法定權利義務，應該和商品房小區的房產一併轉移給全體業主。
人防工程用於戰時防空平時演練，登記為獨立產權沒有法律依據，人防工程不能成為銷售對象。小區的物業除國家道路、綠地外，要麼是專有部分，要麼是共有部分，不存在第三部分，這就是非專即共的原則。凡是不能登記辦得專有產權證的建築物，毫無疑問屬於全體業主共有，開發商不得擅自處分屬於共有建築物的使用權、受益權。小區構建的人防工程，因其建設的強制性和公益性，使用人是周邊人民群眾，顯然屬於小區的配套設施。
本文節選於《現代物業·新業主》2019年4期/總第455期，原標題《小區地下人防工程、地下車庫、架空層的權益問題》
