最近大家一直看的新聞就是徐州市場比較火，買房要早下手！但今天，筆者同大家聊點乾貨，徐州哪些房子不能買。
01
小品牌開發商的房子
近期，我收到徐州購房者爆料，他購買了一個小品牌開發商的房子，從 2020 年 1 月 14 起 開發商與物業於 2020 年 1 月 16 日，17日和 18 日集中上房，交錢。業主卻發現項目並不具備上房條件，小區尚未完成通電，在上房現場發現其用的是臨時電，另外還存在牆皮鼓起、滲水、漏水等問題。
我隨後聯繫了開發商，開發商的解釋是，沒有通電的主要原因當時工人人手緊張，現在已經掛好電錶通電了。像牆皮鼓起、滲水等都是小問題，房子難免有瑕疵。
除了房子質量問題外，小品牌開發商還面臨倒閉的風險。根據人民法院公告網公佈信息顯示，截止到4月14日，2020年全國已經有163家房企發佈破產公告。不少房企都是三四線城市裡的中小型企業，並且這個數字還在不斷地增加中。
但是我們從中也能發現一些問題：
1、樓市寒冬之際，最先扛不住的都是中小房企！
中小企業往往實力不足、資源匱乏、經驗有限，運行捉襟見肘。正常時期，企業家都戰戰兢兢、如履薄冰；疫情襲來，由於融資渠道狹窄，很多小房企想要資金週轉，只能通過民間高利貸，最後債務越滾越大、負債越來越高，資不抵債只能宣告破產。
2、頭部房企，依然具有強大的競爭力 ！
中國房地產進入“結構化”分化的時代，行業集中程度進一步加深，強者恆強。尤其是每當行業進入下行週期的時候，頭部房企的融資更強，擁有更高的抗風險能力。
那麼，對於買房人來說有什麼影響？這對於買房人來說無疑也是一件好事，因為我們知道，品牌房企往往抗壓能力等更強，打造的產品也不會輕易的爛尾等，這樣的房子買起來也更加的放心！
02
沒有社區規劃的房子
這個很關鍵，最好不要買那種只有一兩棟樓沒有規模的樓盤。沒有社區，就意味著社區景觀的匱乏和居住氛圍的匱乏，也就意味著大概率只能吸引絕對剛需客戶，客戶面不夠寬泛，而且瞄準的又是購買力薄弱，對價格極為敏感的剛需客戶，後期的溢價力可能會受限。這樣說可能大家沒有什麼概念，我們舉例具體來看一下。
位於雲龍湖北側的翠湖御景大家都很熟悉了，現在貝殼網上二手房成交均價高達24362元/平，在翠湖御景的隔壁有一個小區叫望湖大廈，兩者相差不到600多米，就是因為望湖大廈沒有所謂的社區，只有一棟孤零零的住宅樓，掛牌均價才13172元/平。兩個小區的價差高達上萬元/平。
03
小產權住房
一直以來，小產權房都徘徊在樓市灰色地帶。所謂小產權房，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，因此售價遠比商品房便宜。小產權住房在徐州的鄉鎮非常常見。
由於小產權房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，所以不能辦理不動產權證。目前，小產權房的建造與交易均不合法，因此小產權房不受現行房地產法律法規的保護，全國不少地方都在清理小產權房。
04
房齡較大的二手房
買二手房時，很多人只注意到戶型、地段等，卻忽視了房齡這個重要因素。其實，如果二手房的房齡太老，會對辦理貸款、房屋保值、土地使用年限等方面都產生影響。
首先，房齡會影響二手房的評估。而買二手房終能貸多少款，是由評估值決定的。評估機構在對房屋進行評估時，其中有一項就是土地使用年限。很多房齡大的房子，土地使用年限會相應縮短，這樣會影響對房屋的評估。
房齡越老，貸款的年限就越短。如果房齡超過30年，那就只有個別銀行能貸款給你了。
另外，隨著時間的推移，房屋本身會出現越來越多的問題，比如牆體裂縫、門窗鏽壞等，可能會影響房屋價值。
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