惠州房地產市場新一輪調控啟動至今，已三週年。
對比往年週期市場的跌宕起伏，過去一年的市場變遷顯得平靜。樓市度過了調控初期的茫然失措，政策體系在市場的帶動下不斷優化完善，企業也在常態化的調控中不斷加深著認知……在這一背景下，2019年的樓市行業施策靈活、整體運行平穩，市場各方主體的策略和方向脈絡逐漸清晰、從容。
進入2020年，關注當下脫離了調控初期的愕然與迷惘的市場，如何走好未來的路，無疑是行業最值得探究深思的問題。
第一季度
調控邊際效應加劇樓市交易量下滑明顯
關注過去幾年的惠州房地產市場，在供需市場的長期旺盛環境下，樓市淡旺季區分度不斷變得模糊。但進入2019年，隨著調控邊際效應的不斷出現，經歷了2018年底翹尾行情的市場在年初進入低迷期。在數據表現上，一季度月均7000套左右的房源交易數環比更是下滑明顯。
調控的腳步並未因為交易量的滑落出現鬆動。自惠州市政府2016年10月發佈《關於進一步加強房地產市場監督管理工作的通知》啟動當前輪次樓市調控後，每逢年初，深化堅持調控不動搖已成常態。2019年1月初，市房產主管部門便發佈報告，要求2019年房價穩控在合理區間、不逾紅線，定下全年樓市的基調。
看回動態市場，該階段的房地產企業也逐漸平靜。儘管企業在新階段的市場行情下紛紛使出百樣手段加速走量，但基本停留於技術層面，“降低折扣”“拉大優惠”等，在調控層面鑽空子則較少。這也意味著在經歷了3年週期的“鬥智鬥勇”後，調控的常態性和必然性正式成為了市場各界的共識。
在這一基礎上，市場在繼續深化前期搭建的調控框架同時，延伸至中介業務、物業服務、不動產登記、行業推廣規範等細節的行業施策體系也不斷在釐清，進一步推動著市場管理和調控體系的優化完善。
延伸到整個城市發展層面，建設國內一流城市的新徵程迅速帶動著城市多維度事業的快速發展。“企業直通車”的開啟，放管服改革的實施和審批流程優化等，行業迎來了發展的良機，城市改變正在發生。備受期望多年的隆生大橋建成通車，水口、馬安等城市片區正式被拉入核心城區範疇。
城市在提質發展，城市建設水平同樣也在升級。在最被行業關注的建設技法環節，綠色建築工作一如既往地高速發展，在稍顯滯後的裝配式建築領域，隨著中建鋼構、有利華建材兩個產業基地成為省級示範基地和示範項目的推進，建設一流的城市也迎來了一流的建設技法支持。
城市的發展利好，行業的有序前行無疑也加大了市場資本的關注。階段性的交易量下滑均被市場解讀為理性市場環境下的“春節假期綜合徵”，對於擴大布局仍然充滿信心。在這一時期，在惠州長期偏隅博羅開發的五礦地產發佈信息，高鐵北站拿下900畝的TOD項目受到行業高度關注，雖然被證實為謠言，但仍然可見資本對惠州的看好。
第二季度
市場交易順勢上揚調控政策不斷完善
“如果說以往的市場還有些僥倖心理，現在的企業都已經習慣和認可了調控，企業的開發和推售計劃制定都充分考慮了調控背景。”惠州一位要求匿名的樓市分析人士表示，度過了前期調控的不適，當下市場的企業都已經適應。
反映到市場銷售層面，經歷了一季度低迷行情的市場在4、5、6月分別交出了12765套、12480套和12186套的交易表現，悉數突破120萬平方米的單月高位值，市場再度呈現出火熱的供需行情。
每逢樓市交易走高伴隨而至的便是部分機構的“漲價”謠言。在該階段，面對供需市場的走高行情，部分中介和網絡平臺發佈的備案價格鬆動信息迅速傳播，引起了大量購房市民的恐慌。然而，隨著惠州市住建局黨組書記、局長嚴戈科獨家接受南方+記者專訪重申調控不動搖，謠言得到肅清。
市場調控層面不斷的修補和完善，同樣成為該階段市場的主旋律，延伸至各縣區層面的監管舉措和長效措施探索均不斷迎來成果。在惠城區，應對停車位銷售糾紛頻發局面施策規範，要求企業售房時對外公示車位銷售方案；在惠陽，房地產中介機構信用體系的建立為行業規範經營套上了“枷鎖”；而在全市層面，應對空置商品房維修資金收繳難要求空置滿一年企業繳交，而奧園冠軍城等名稱不規範的樓盤則被通報要求整治清理。
與此同時，政府層面對於城市運營能力的提升也值得關注。一方面是應對城市發展的難題主動規劃應對，規劃13個停車場緩解中心城區停車難無疑對於宜居城市的建設大有裨益；另一方面則是對於新城區的生活配套難持續關注，要求住宅項目配建學校等設施同步規劃設計、同步建設、同步竣工驗收，確保及時地服務於市民生活。
最後最為關注的則是關於城市夢想的發生。前一年的全會為惠州建設國內一流城市吹響了集結號，而2019年2季度先後出爐的金山新城、北站高鐵新城概念則是指明瞭城市新城建設的方向，以及城市發展的未來。尤其是金山新城區域更是被定位為未來城市中心，一流城市的核心樣板區。
沉寂半年之久的惠城“地荒”也在這一時刻打破。在五六月相交的一個星期內，深圳市瑞德企業管理有限公司接連耗資4.4億元（溢價15%）、13億元（溢價17%）分別拿下小金口湯泉、金源片區近11.35萬平方米商住地，樓面價5800元/平方米左右，該宗地的順利出讓也一舉打破地荒，展現出企業對於惠州市場發展潛力的認可。
第三季度
縣區市場差異發展加劇精準化施策措施落地
類似於一幕喜劇的起承轉合，三季度市場在全年的樓市表現裡就起到了很好的“轉”的作用。在2019年4月份交出12765套房源的交易數值後，惠州市場出現了持續長達4個月的下跌表現，儘管直至8月份的10621套交易值仍保持著單月10000套的基準值，但市場階段性的“徘徊”表現明顯。
然而進入到“金九”市場則如打通了“任督二脈”，單月交出了14220套的高位值，月度銷售規模突破150萬平方米，隨後的市場更是轉入了歲末的供需兩旺。
細看階段性的樓市交易報表，在全市層面保持著平穩的勢頭下，各縣區市場的供需差異化持續明顯。惠城、大亞灣和博羅市場提速發展，而惠陽、仲愷、龍門等區域則出現了明顯的滑落。在不同的片區表現環節，以惠城區為例可以看到，金山新城、江北CBD等核心片區項目熱度持續高漲，而惠博沿江路、水口等城郊片區則面臨著去庫存化難題。
市場的供需差異化表現呼喚著城市調控因地制宜、因時制宜施策的提速，而在惠州市房地產市場監督管理領導小組的指導下，惠州市住房和城鄉建設局精準化施策腳步也不斷加快，在價格形成機制上更加精準地評估和考慮不同片區間的差異，切實引導市場的穩定有序運行，市場期盼已久的房地產市場調控精準化施策正式落到了實處。
在動態市場層面，價格形成機制的優化帶來了部分樓盤項目新批次房源產品備案價格的漲跌，這也使得部分中介機構開始造謠市場價格要放開，市民購房要抓緊等信息。但隨著南方日報記者深度調研房價變動報道出街，謠言不攻自破，因地制宜有漲有跌的價格形成機制開始深入人心。
與此同時，政府在樓市監管環節也開始不斷髮力，部署啟動新一輪房地產市場專項整治行動，多部門聯合組成多個檢查小組多路下到縣區市場進行督查，及時查處、打擊違規企業，規範市場經營行為。在政策修補上則規範了公積金貸款機制，企業“拒貸”將直接鎖盤；房地產中介機構辦理業務則實施實名管理，從嚴打擊“黑中介”……
最受關注的則是新的城市夢想不斷照進現實的進程。在新城構建環節，年中階段剛剛謀劃出爐的金山新城動作迅速，謀劃作為新城先行區的金山水廊片區完善規劃並正式動工建設，多處工地熙熙攘攘。在老城品質提升環節，仲愷劃定17個單元，擬3年推進約10平方公里的城市更新，惠城中心區同樣加速了成片連片的改造進程。
第四季度
市場信用監管機制漸完善行業與城市共生長
據惠州市政府公佈的《2019年前三季度惠州經濟運行情況》，在四季度數據尚未公佈的情況下，前三季度全市商品房銷售面積已達到1204.95萬平方米。而據惠民之家監測的數據，全市全年銷售規模則已達到了1675.99萬平方米，交易房源數量達到了173433套，月均銷售規模接近140萬平方米。綜合前三季度市場表現，四季度翹尾行情明顯。
“不同於以往市場，隨著大型房企近年來的持續進駐佈局，當前的惠州樓市呈現出的是‘巨頭扎堆’局面，對於業績報表更為看重，年終的衝刺自然也更加兇猛。”樓市資深觀察人士餘鶴皋介紹，上市房企對於業績報表更為看重，企業年底扎堆加大優惠衝量也就不難理解了，同時調控的精準化也有效地釋放了市場活力，進一步刺激了企業的推售熱情。
再看回行業發展形勢，在調控精準化施策不斷落地深化的背景下，行業探索已久的長效監管體系也慢慢進入到落地實施的階段。在市住建局的指導下，惠州市建築行業自律委員會、惠州市房地產行業自律委員會相繼成立。房地產行業領域的行業自律委員會，有效將房地產企業和房地產中介行業企業悉數納入，企業簽署行業自律公約，規範和約束自身的經營行為。
聚焦到行業監管，通過行業行為自律，以及主管部門層面的“他律”，切實推動行業的誠信體系建立，督促企業誠信經營。
在市場穩定環節，持續深化和完善既有調控政策、措施的延續性和優化升級，針對“限價令”三年期滿備受各界關注的局面，及時發佈延續價格監製機制措施不動搖，同時在施策環節更加精準應對，在確保行業有序運行的前提下，不斷為行業注入發展活力，引導行業提質發展。
年終也是一個構築夢想的好時候，在謀劃金山新城一流城市模樣的背景下，11月中旬，惠州公佈《惠州市“豐”字交通主框架總體佈局規劃》草案，謀劃城市交通軸線，全面對接廣深莞等周邊城市，同時也將內部各城市組團緊密相連，被稱為構建了未來百年的城市發展格局。
城市的夢想也意味著城市可期待的未來，城市可期待的未來迎來了資本市場的密切關注。在四季度的供需兩旺的交易背景下，在城市交通軸線構建的大格局背景下，金山新城馬安組團的多宗土地掛牌入市也受到了市場的偏愛，平安、旭輝、中交等巨頭企業接連拿地佈局，與城市共生長。
■觀察眼
提質應成為惠州樓市發展主題
回顧2019年，惠州房地產市場的發展，是具有劃時代意義的一年。
打造珠江東岸新增長極、粵港澳大灣區高質量發展重要地區，惠州全面開啟建設國內一流城市的新徵程，代表著這座城市在新的歷史機遇面前變得自信從容，散發出了新的城市氣質。
聚焦以往，深惠同城、莞惠同城，深惠城際謀劃、城市軌道線路規劃、高鐵站線明晰及動工建設等利好概念頻繁出現。然而，這只是潛在利好的“隔靴搔癢”，樓市動態銷售依然讓供需市場反覆動容。這就是惠州為何在過去幾年裡，出臺了史上最嚴調控的源頭。
當前，是惠州擔負著新的歷史發展使命的開局之年。可以看到，金山新城、惠州北站高鐵新城等城市發展新引擎正在快速謀劃、建設，劃時代的“豐”字型交通軸線佈局更是勾勒出惠州全面融入大灣區發展的前景和決心。最讓人感到欣喜的則是城市精細化管理施策的進程，營商環境的優化、工程審批的精簡創新，常態化調控機制的靈活化等，房地產行業和市場都切實感受著一流城市進程帶來的城市氣質和格局的變化。
在粵港澳大灣區的發展進程中，惠州城市建設、城市管理變得從容，房地產市場的監管和發展，也一步比一步自律。
對於房地產行業來說，最直接影響的就是房價層面呈現出的活力。在最直觀的市場輿論氛圍裡，價格出現了上行下行，行業部分從業者也樂於以此作為規勸客戶出手買房的談資。不同區域、不同項目、不同品質的產品，精準施策差別對待本身就意味著市場價值的迴歸，更意味著政府和行業應對調控變得越來越遊刃有餘，越來越得體和從容。
不再聚焦於針對樓市各階段行情的“堵”和“壓”，而著力到
了“控”和“引”。從動態的市場調控和市場運行狀況可以看到，關於市場調控這一茬，疲於奔命的督查和打擊少了，政策體系的修補、長效機制的探索多了，市場也更加平穩理性了。
這是當前城市和市場正在發生的改變，也是2019年惠州房地產市場所面臨的基礎面。展望2020年，一流城市建設所呈現出來的城市氣質和市場格局仍將持續，這意味著同樣積極、向好的城市發展趨勢依舊，惠州樓市潛力依然。
最後，關於行業發展，經歷了過去多年供需市場的“蠻荒”，如何拉回到與城市提質發展的同頻軌道是值得關注的。隨著城市發展利好進程的加快，大灣區的發展也將意味著城市群間泛區域的資源再配置，惠州如何取得優勢，能夠匹配這一發展需求和匹配城市高質量發展的人居環境需求，都將是惠州房地產行業市場避無可避的命題，也將是未來企業能否在不斷加劇的行業競爭中爭得一席之地的關鍵。
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