標杆項目，必定是樓市的風向標。
如果說貴陽樓市2018年是大年，2019年是小年，那2020年因為眾所周知的原因可能真的只能是一個寡年。
但是在地產項目的標杆性上，2020年就未必是寡年。在研究了一圈項目之後，我驚喜的發現今年其實有好些有趣的項目將會啟動。而這些項目，各有各的精彩、各有各的特性。他們的出現對於本地樓市一定會具備改變格局的影響力，更可能會是未來買房、投資的風口。
中鐵清鎮項目
中鐵清鎮項目是個什麼項目？很多人不知道，但我知道，它是真的很有點意思。
2019年7月19日，中鐵置業集團貴州有限公司和貴陽地鐵置業有限公司聯手拿下位於清鎮的7宗土地，宗地編號為QZ（19）015-QZ（19）021，成交總價9.91億元，出讓總面積約34.82萬平米。
2020年1月9日，貴州中鐵諾德地鐵置業有限公司再次拿下區域內9宗地塊，總面積約15.77萬平米。
2020年3月5日，據貴陽市公共資源交易中心公告，中鐵雲灣綜合體1號路、濱河路市政道路工程監理項目報建工作結束；據悉，該項目投資約2億元，道路總長4299米。此次報建的兩條道路即項目配建道路，且道路將分多期建設。
其實，我對這個項目是很有感情的，畢竟項目立項之初的很多前策和測算都是自己在負責跟進。更關鍵的是，從第一次見到地塊你，我就發現自然資源條件真的太好了。是的，真的太好了。看看現場的照片就知道。
天上雲，水中月，玉帶纏腰田園牧歌。作為連接百花湖和紅楓湖兩大水系的河流，項目毗鄰的老馬河先天就具備了極佳的水體條件。對於“水為貴”的貴陽樓市，老馬河這種區別於“湖景”的水資源顯得更加寶貴。
項目在哪裡？其實區位也相當OK，從觀山湖區走上觀清線一直向清鎮開。大概20~30分鐘就可以看見項目的真容，說個簡單的地標你可能更熟悉：項目就在“時光貴州”的河對岸。這麼說你就明白了吧。從市政府出發，開車大概35~40分鐘就可以到達。
作為一個體量逾300萬平米的大型濱水項目，如何設計產品、設計景觀非常重要。中鐵清鎮項目必然是需要與自然條件相匹配的產品，才不至於浪費這片寶地。對於濱水資源，搞一大堆高層就沒啥意思。還是得從改善及以上的產品入手，比如大量合院、聯排、疊墅之類的產品。當然，這些中鐵在閱山湖都已經進行了很多實踐，別墅類的產品設計也有很多成功案例，並不是難事。
項目其實還有更大的亮點，但也可以說是難點，就是大景觀的營造。老馬河河段打造及沿岸的溼地公園是塊璞玉，怎麼進行自然資源的再加工？現在已經有規劃，是沿河打造老馬河溼地公園。而作為大景觀設計施工專家，中鐵還是足夠豪氣，甚至請來世界級建築大師坂茂前來坐鎮設計主力標誌性建築。“世界級”的標準，應是對這個項目最好的饋贈。
▲板茂操刀設計的swatch總部大樓。歷時 5 年打造，耗資 2.2 億美元，號稱世界最大木結構建築「之一」。總部大樓外立面覆蓋著木質框架，由 4600 個獨立木製構件組成，全部由瑞士當地100%純天然的雲杉製成。
但項目同樣脫離不了的還是區域抗性。雖然清鎮距離觀山湖非常的近，但因為戶口本的區別，讓兩者價值差異非常明顯。同時清鎮的樓市也會受到政策高地三馬、無縫接駁白雲等板塊的分流。但短期內清鎮的撤市設區是個政策利好（但何時落地未知）、身為貴陽貴安融合發展的橋頭堡是另一個利好。項目如何如何打好自己的樓市品牌，吸引更多的人口進駐，現在就該思考起來咯。
當然，在我的心裡中鐵清鎮項目並不只是一個“清鎮的項目”，而是一個“全貴陽乃至全貴州的重量級項目”。畢竟自然資源不可複製、不可再生，項目擁有的先天優勢實在難得的。我希望這個項目，可以承載成為貴陽西部、北部改善首選之地的重要角色，這才是它應該有的地位和擔當。
項目大、資源好、實力強、標準高……把中鐵清鎮項目作為2020年貴陽的首個標杆項目，當之無愧。
中海映山湖
很多人不知道，中海映山湖可能才是近兩年貴陽的地王。2019年6月12日，中海、雅居樂、貴陽雲錦、龍湖、金地等5家品牌房企參與現場競拍“濱湖花城”地塊（G（19）033號），最終中海地產（中信房地產有限公司）以36.3億元競得，成交樓面地價7639元/平米，溢價率46.01%。加上項目內還必須承建的公建配套，映山湖的實際樓面價很可能突破了8500元/平米，真的就是妥妥地王。
但地王就能成為樓王？作為一個要硬鋼雲著的項目，中海映山湖一開始的宣傳就很明確：高端大氣上檔次。在“地王”基調下，中海映山湖一開始就吸引了不少買家的目光，而中海也順勢打出了“工科狀元“這樣的品牌口號，希望映山湖能憑藉中海品牌穩穩佔據貴陽高端項目的頭部地位。
中海映山湖，實際用地面積約18.51萬平米，建築面積47萬平米，湖泊水面及保護帶面積約4.09萬平米。中間做了一個小小的人工湖，大概2.5萬平方米（37畝左右）。
說真的，項目在金融城版塊區位不錯，其實長坡嶺森林公園有一部分也延伸到了項目這邊。嚴格的說，項目所處的版塊是金融城和長坡嶺版塊的交界處。但中海為了提升區位價值，宣傳是上還是一直側重在金融城版塊，這倒也沒錯，畢竟項目真的距離金融城很近。
目前項目的銷售示範區還在施工，現在只是在雲上方舟購物中心做了一個簡單的外展點。從在外展點了解到的信息來看，項目還是有幾分亮點的：
第一、產品線比較豐富，項目裡面有洋房、疊墅和高層三種主打產品。對貴陽來說，洋房和疊墅是認可度比較高的改善型產品，唯一問題就是看價格。所以在產品線上，映山湖還是佔起手的。雲著作為一個吃螃蟹的項目，搞了一個全高層的高端產品。產品好不好？我認為沒問題，肯定還是好的。但是對於貴陽城市能級和貴陽購房者來說，要接受高層項目的高端性和高價格，還需要時間。
第二、項目中間做個小湖景。為滿足貴陽人民的水之夢，映山湖在項目中間引水搞了個小小的湖泊。只是這個水的來源我確實還搞不清楚，有知道的朋友可以說一下。
這個小湖的面積大概是37畝，2.5萬平米。如果你沒有概念的話，我來幫忙做個對比。距離項目不遠的俊發城中間也有一個湖，那個湖的面積大概是2.8萬平米。也就是說映山湖的小湖，比那個湖還小了一丟丟。你要對比閱山湖之類的大湖，那肯定不太現實啦。
第三、板式高層住宅。為了突出項目的高端性，映山湖沒有搞貴陽很多高層常見的2T4塔樓，而是設計了不少大面寬的板式高層。
板式住宅是個啥？對貴陽來說，板式住宅還是比較陌生的。板式住宅的戶型特徵，是面寬大，進深短，南北通透的格局。可以讓住戶在南北開窗的情況下，通過自然的通風形成對流，使室內空氣流通。也就是說在面寬、通透性和空氣對流上，板式住宅有很明顯的優勢。而因為面寬比較大，板式住宅一般設計的立面都會比塔樓好看不少。
一般來說由於塔樓更節約土地資源，也可以更有效的控制每平方米房價，所以多數開發商會選擇點式塔樓住宅，少有開發公司選擇建造板式住宅，這也造成市場上的板式住宅也集中在改善及以上的產品區間中。
所以板式高層，就是映山湖給貴陽購房者的一個產品亮點。當然，改善是需要代價的，價格肯定也是會飆起來的。
如今的貴陽樓市，群雄爭霸，風雲際會。光是玩概念，早已打動不了買房人的心絃。映山湖現在只是一個名詞，能否成為一個名牌，還需要更多的時間來贏得樓市眾生的價值共識。
萬科花冠路項目
2020年3月17日，鬱亮和萬科總裁祝九勝、董事王文金、董事張旭及新上任的執行副總裁、財務負責人韓慧華等高管一同通過線上直播的方式舉行了萬科2019年業績推介會。
2019年萬科實現銷售金額6308.4億元，雖然守住了排名第二的位置，但同比增速從2018年的14.5%降至3.9%。祝九勝表示，從2012年提出轉型以來，萬科就不會以單一業務、單一規模作為追求，更強調、更重視的是質量。
論風格激進，萬科確實搞不過恆大和碧桂園。但如果要評選近20年中國房地產企業的標杆，萬科肯定是冠軍的有力爭奪者。無論風吹雨打、我自巋然不動，萬科的強悍就在於一個“穩”字，無論是市場好還是市場不好，萬科都不會有過分的激進動作。
所以坊間有個笑談：XX降價是智商稅，萬科如果降價那就是真的房價跌了。
落實到項目上，萬科同樣也是一個“穩”字當先。比如貴陽萬科這幾年的項目：萬科翡翠濱江、萬科麓山、萬科理想城、萬科翡翠公園……其實產品的標準化和穩定性程度很高，從銷售示範區、商業街區、樣板房、戶型、裝修……都是一個路子。萬科就像是把MQB平臺用到極致的大眾一樣樸實無華，且枯燥。
老司機飆起新跑車，進入2020年的貴陽萬科出乎意料的搞了個新項目——萬科花冠路項目。一開始看到項目的基本面，我是有些懵逼的。周邊真的沒啥城市形象，經花冠路到項目一路都是山，而萬科花冠路項目就在路邊的群山環抱中。
萬科過去的項目，基本上都還是傾向於拿城市意向感比較足或者比較大的地塊。比如麓山、理想城、濱江之類，但自然資源性項目就比較欠缺，可以說基本木有。但萬科花冠路這個項目，打破了過去萬科拿地的很多套路。
仔細研究了周邊的情況，竟然有點詫異的發現萬科花冠路項目居然是小河區域難得的“湖景房”項目……別急著罵我，趴在地上思考一下真是這麼回事，或者自己拿地圖或者實地去小河跑一跑就知道。小河那邊工礦企業多，長期生活在其中體會到的都是濃濃的普通話味兒和金屬味，自然山水對於小河確實是稀缺的。
胖水牛水庫……嗯，別笑，這真的就是萬科花冠路里面那個水庫的名字，確實很萌萌噠啊。
雖然水域面積比不上閱山湖那麼大，但真的也不算小，我測量了一下將近有4.5萬平方米，在整個小河區域確實是山清水秀的好地方。項目毗鄰花冠路，實際測量從項目開車到小河萬科廣場，只需要7、8分鐘。就算開遠一點到逸天城附近，也只要23、4分鐘。而且項目與小孟工業園一山之隔，從項目都可以看得見貴州航空職業技術學院（但目前沒有正規道路通達）。看來這裡最大的抗性主要還是是陌生感太強、心理距離太遙遠。
對於萬科花冠路項目的期待，來源於第一一向以穩健風格行事的萬科為何會選擇這個有明顯“短板”的項目？二是萬科會如何設計塑造項目的自然山水資源景觀？
對於萬科來說，它會是萬科進入貴陽十年的人居集大成者麼？隨著金地、金科、美的、融創等大牌房企相繼進入小河市場，小河的樓市又開始慢慢熱鬧起來。但萬科花冠路項目能否依託多年深耕小河的品牌和經驗，繼續扛起區域改善的大旗，需要市場再次印證。
最後，建議萬科以後在項目中間搞一個胖水牛的雕塑，謝謝。
貴州文化廣場
老城未來的核心商圈和逼格最高的地方會在哪裡？和一些業內的專家討論過，我們一直認為很可能會在恆豐貴陽中心與貴州文化廣場的這個路口。從空中俯瞰，瑞金路與人民大道交叉，濱水、地鐵、商場、摩天大樓……哎嘛，酷炫極了。
▲地塊內還有局部拆遷沒有搞完
文化廣場是一個老面孔，但項目很長時間都沒啥動靜。不過今年開始有了一些新動作，近日資料顯示，貴州文化廣場建設單位的實際控股單位變更為中國金谷國際信託有限責任公司、信達重慶房地產開發有限公司，兩個公司均為中國信達旗下公司。
也就是說，項目現在實質上和中天已經沒啥關係。但是信達接受後，就能有起色了嗎？身位中國四大資管公司之一的信達，實力上絕對是沒問題：成立於1999年4月，是經國務院批准成立的首家金融資產管理公司。信達立足不良資產經營主業，圍繞問題資產投資和問題機構救助，著力化解金融機構和實體企業不良資產風險。截至2018年末，中國信達總資產14958億元，全年營業收入1070億元。在2019年《財富》中國500強中，營業收入位列第84位。
但要看清楚的是，信達和其他資管公司一樣，主要業務還是做資產經營、圍繞問題資產投資和化解不良資產風險。也就是說，金融資管、資產處理才是信達的主要業務。
我想，信達接手後的文化廣場，也許還是會再次引進其他的機構進入接盤。不過作為老城核心地標的文化廣場項目，設計上、指標上只要不變化，還是足夠吸引人。
據貴陽市公共資源交易中心公示，貴州文化廣場項目是一座大型河濱綜合體，總體規劃是一個140萬平方米的開發項目，包括河濱劇場表演藝術中心、兩座SOHO大廈、商場、數幢住宅大樓。目前貴州文化廣場棚改項目A3、A4棟施工項目日前已完成報建，建設規模約17.8萬平米，住宅高度為199.35米。
其實對於項目的期待，源自於項目無敵地段和頂尖設計。作為國際知名摩天大樓設計公司SOM在貴陽的項目，從效果圖既可以看出原來中天的野心。其中，貴陽文化廣場大廈是貴州文化廣場總體規劃的核心建築，建築高度521米，位於貴陽市文化和商業軸線的交叉處，與築城廣場遙相對應。
設想一下如果項目順利落成後，貴州文化廣場樓群與對面的恆豐貴陽中心樓群交相輝映，多棟摩天大樓聳立其中，再加上下部的購物中心、影劇院、藝術中心……那該是一番多麼讓人驚歎的景象。我敢說就算是整個中國，這樣的摩天樓群也不多見。
夢想已經持續多年，項目也有了很多變化。貴州文化廣場，今年能啟動嗎？
金融北城項目
2018年12月29日，中天金融（000540.SZ）旗下中天城投集團有限公司與貴州鋁廠有限責任公司在貴陽舉行合作協議簽署儀式。雙方將共同實施“貴鋁電解鋁老工業區改造共享項目”，在土地資源開發、終端消費鋁應用、資產經營、人力資源等方面開展深度合作，打造貴州金融城·北城。
貴州金融城·北城項目是中天金融貫徹貴陽市打造公平共享創新型中心城市的重要舉措，項目簽約地塊面積為2510畝，將按照建設公平共享創新型中心城市新標杆的總體目標，成立中天、貴鋁、貴鋁職工眾籌分享平臺三方合資開發建設公司合作開發項目，由中天城投持有60%股份負責項目的開發運營，貴鋁和貴鋁職工分別持有20%股份。經初步測算，通過3-5年項目建設，職工眾籌共享平臺可實現股金4倍增值，並通過後期資產運營，實現長期穩定可持續的收益。
項目還將通過大數據金融產業的快速發展和金融業的溢出作用，助推達成貴陽市“十三五”期間大數據相關產業規模總量年均增長35%；推動貴州金融城和金融北城聯動，保障金融產業快速發展，實現金融業增加值增長，助推2020年貴陽市金融業增加值達600億；通過貴州金融城·北城的全面開發、建設以及產業快速發展，助推貴陽市實現“十三五”期間生產總值年均增長11%。
新聞很美麗，現實很骨感。時間到了2020年，金融北城項目還是沒有啥動靜。不過有意思的是，電解鋁廠那裡的銷售示範區倒是修了出來。
曾經說過，吾鄉可能不是樓市的大殺器，金融北城才是。因為地塊實在是太大、太平，又與觀山湖區如此無縫接駁。金融北城搞起來，可以分流大量的購房人群過去買房。以中天的路子，大盤的搞法價格上肯定還是會有殺傷性的。
但是，項目一擱就是好幾年。2015年開始知曉項目，2018年簽約項目，2020年……還是老樣子。不過也有消息說項目會在今年啟動，但是就個人的預估，啟動難度還是很大。至少，先得把吾鄉搞明白了吧。不然金融北城出來，可能第一個受罪的就是吾鄉。
不管怎麼說，先把這個項目亮出來，讓大家心裡有個譜。如果啟動的時候，咱們再去現場好好研究一下。
蘭草壩項目
第一次聽見蘭草壩，那還是十幾年前。作為潛在的超級大盤，一度與大川白金城、花果園、未來方舟等項目齊名。
十年過去，大川白金城倒坎了、花果園繁華了、未來方舟牛逼了……蘭草壩還是一如既往的默默無聞。
蘭草壩對於貴陽的意義，正是在於花溪大道和甲秀南路之間的大片城市化。目前這個區域，實際上是城市建設的一片空白地帶。讓太慈橋、四方河、甘蔭塘、中曹司片區無法形成連片發展的態勢，更阻礙的人口的導入和經濟的轉型。
蘭草壩區域的城市化建設，將有效輻射南至花溪、東至小河的大量人口。量變形成質變，貴陽南部的填補空白、經濟形態、城市面貌都將在蘭草壩的帶動下得到巨大改善。
對於南明區，蘭草壩可以說是最後的一塊可以大範圍開發的區域，所以它對於這個片區的重視程度也是前所未有的高。要想富，先修路。這句話不僅在農村扶貧管用，在城市建設開發中同樣管用。蘭草壩如果只是一個簡單的小樓盤，那沒啥可以說的，怎麼賺錢怎麼來就行。如果蘭草壩是一個具備“城市能級”的區域開發項目，那就必須要考慮內部交通的暢通工程、外部交通的一體化融合。
對於蘭草壩項目，體量上肯定是一個超過300萬㎡的超級大盤。容納人口估計保守5萬人，如此多的住戶，集中出行帶來的交通壓力可想而知（特別是周邊還有花果園、太慈橋片區的巨量人口）。
所以，如何設計區域內部路網？如何接駁外部主幹道？如何利用軌道交通分解壓力？都是必須要放在很高層次去考慮的問題，也只有把這個問題放到足夠高的格局，蘭草壩才不僅僅是一個簡單的地產項目，而是一個具有強大城市能級的區域開發項目。
蘭草壩必須成為城市級商圈。只有牛校是不夠的，對於城市能級極高的蘭草壩，更應該有理想成為一個新的城市商圈。
半徑3公里範圍內，太慈橋也好、甘蔭塘也好、甚至花果園、四方河，都有大量的常住人口。蘭草壩本身也是一個容納人口5、6萬人的大型住區。如果能依託軌道站點或者交通樞紐，設計具有特色吸引力的商業綜合體，必然能成為南明區又一個牛逼商圈。
其實直接一點，都不用考慮太多，直接引進國內知名的商業品牌即可。比如對應下面表格裡面的商管品牌去談，去引進。它們都是自帶IP的商業，能落地不僅對區域吸引力提升巨大，也意味著區域的潛力無限。
蘭草壩目前還處於很早的啟動階段，對產品還沒有太多可以討論的地方。但不管是誰來開發，都希望應該有更高標準的要求，不要辜負這片主城區最後的區域開發項目。
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