在強監管的背景下，銀行、信託等傳統機構的白名單制一直把中小微房企的融資排除在外，在當前看重主體評級與主體資信的融資基調下，中小微房企的生存空間愈發艱難。儘管如此，在地產的白銀時代裡，各類機構對房地產的偏好沒有絲毫的減弱，由此也衍生出很多專門服務中小微房企的資金機構，亦或是更加適用於中小微房企的融資產品（雖然融資成本相對高出不少）。以下根據梳理的融資產品情況，就特別適合中小微房企的融資產品做詳細介紹。
一、前融：明股實債類融資
在放款通道被堵的大背景下，真股、股加債、明股實債當前已成為替換傳統債權放款通道的主要放款方式，在前融範疇尤其是土地保證金融資和土地款配資中，資金機構與開發商共同持股項目公司後以股東名義提供資金的操作基本上成為了當前行情下的標準操作手法。可操作該類業務的資金機構中，外資機構和國企機構的資金佔了很大一部分，剩下的主要是私募基金公司、地方金控平臺以及其他類民營資金機構。因前融業務是非標融資的主賽場，對融資主體和融資項目本體要素的准入要求較低，因此國企金控、地方金控、私募等機構的前融合作應是中小微房企的首要關注重點。
以下以中小微房企的常規前融為例進行舉例說明：
1.項目概況：XX市XX區XX畝土地；
2.融資主體（融資方）：XX公司（中小微房企）；
3. 融資規模：XX億（不高於土地出讓金的50%或60%）；
4.融資款發放：融資款一次性發放，融資方就目標地塊土地合同簽署、項目公司註冊成立及融資方土地出讓金（自有資金部分）出資到位並且取得土地證後，融資款資金一次性發放；
5.產品及放款方式：股加債；
6.融資用途：用於目標地塊土地款繳納、工程建設資金支付以及資金機構同意的其他用途；
7.融資期限：6+6個月；
8.融資成本：15%～18%/年；
9.本息償還節奏：本金償還——融資期滿6個月，融資方償還本金X億元；融資期滿12個月，融資方償還本金X億元。融資方也可以在融資期滿半年後一次性歸還借款本金和利息（利息按照年利率除以實際用款時間），另外放款日當天一次性扣除一個月至兩個月的利息，剩餘按月支付利息；
10.監管措施：資金機構向項目公司委派投後管理人員，參與財務及必要的項目公司經營監管，項目公司全部銀行帳戶、印鑑、公章、證照由融資方和資金機構共同管理；資金封閉運作；
11.風控及增信措施：（1）項目公司70~90%股權轉讓並過戶給資金機構，剩餘10～30%股權質押給資金機構；（2）土地證抵押給資金機構指定主體；（3）XX集團有限公司以及XX集團實際控制人提供回購義務及連帶責任擔保，並在放款產品存續期間提供現金流補足義務；（4）融資文件辦理強制執行公證。
12.項目公司治理：（1）項目公司法定代表人由資金機構指派；（2）項目公司董事會5人組成，資金機構指派3人，原股東指派2人,董事會表決機制採用簡單多數原則；（3）不設監事會，設一名監事，由資金機構委派。
二、開發貸的備選：小貸公司在建工程抵押融資
在近一年的融資項目中，很多中小微房企的開發貸被銀行和信託擋在了門外，這種現象一是因為銀行、信託對開發貸客戶准入要求的提高（只做白名單內客戶）；二是因為地產、金融監管本身導致的銀行、信託額度不足以及機構審批權限上移等問題。在前融業務中，對項目的還款來源絕大多數時候都依賴於開發貸的置換，但當交易對手（中小微房企）很難取得低成本的開發貸時，往往會給融資產品的退出造成災難性的影響。在近幾年的實踐中發現，很多小貸公司對這類無法取得開發貸的中小微企業的在建工程抵押融資的偏好，因此在前融的操作過程中中小微房企也可特別關注小貸公司的開發貸替換功能。
根據前融資金通過小貸公司提供開發貸進行置換退出的情況，就小貸公司操作開發貸的相關要素進行詳細說明：
1.開發貸融資主體：中小微房企（小貸公司開展地產融資業務針對的是差異化的市場，因此很多銀行、信託無法准入或無法放款的中小微房企都是小貸公司的目標客戶範疇）。
2.授信額度或貸款金額：按行業慣例，授信額度或貸款金額一般按抵押物價值的一定比例來折算（比如50%-70%）。
3.借款利率及逾期利率：具體根據開發商綜合實力設定，初始年化利率大部分為14%-18%，利息按月支付；若借款方未能在到期日按時歸還相應款項，則需承擔較高的罰息，比如借款方應按合同約定的借款利率的1.5倍支付罰息，計息期為借款逾期日（含）起至借款方結清逾期金額止。
4.融資期限：主要取決於開發商對成本的接受能力，比如有的貸款期限長達60個月，但貸款實際發放日起第36個月後，貸款方有權要求借款方歸還部分或全部貸款。
5.放款速度：一般情況下，雙方積極配合情況下盡調到放款1個月左右。
6.資金用途：小貸公司一般不嚴格限制資金用途，比如可用於補充流動資金、支付工程款或土地款等，這也是小貸公司操作地產融資業務的一大優勢。
7.提前還款約定：以下以舉例方式進行說明：實際放款日起3個月或6個月內，借款方需提前還款時，須提前10個工作日通知貸款方並額外支付對應不足3個月或6個月的利息。實際放款日起3個月或6個月後，借款方可隨時提前還款而無需承擔任何罰息或罰金。任何單筆提前還款的最低金額為人民幣100萬元，因銷售原因提前還款除外；任何單筆提前還款金額超過人民幣1000萬元的，借款方需提前10個工作日取得貸款方的書面同意，若未提前10個工作日取得貸款方的書面同意，在貸款方書面同意後並足額支付提前通知期間的利息，可提前還款。
8.增信擔保措施：常規的擔保措施主要是集團擔保、項目公司股權100%質押、土地抵押等。
9.資金監管：以下為常規的資金監管手段：（1）貸款方對貸款賬戶的資金進行監管，明確貸款資金用於借款用途中的約定（不要求強監管的除外）。（2）融資項目達到預售條件時，借款方可向貸款方申請同意函，允許借款方對土地抵押物對應的可售物業辦理預售許可證。（3）自目標項目的任何銷售賬戶和按揭回款賬戶開設或確定起5個工作日內，借款方需配合貸款方辦理整個目標項目的所有銷售及預售賬戶的融資監管。（4）在貸款方確認項目工程支付及此貸款本金及利息安全的基礎上，允許項目公司將項目閒置資金用於補充集團流動性。
10.貸後管理：一般貸款發放後，借款方需按時向貸款方提供借款方和目標項目每月度財務報表及明細、每月度銷售臺賬、月度項目監理報告、月度支付臺賬和下月度支付計劃、每半年提供一份人民銀行徵信報告、每半年度財務報告和年度審計報告等。
三、總包貼息與總包墊資
據統計，總包單位對前融的參與熱情在近兩年的融資業務裡顯得尤為突出，很多總包單位為了更好地鎖定總包項目向開發商提供前融，但因前融成本較高，他們基本都會主動提出貼息，也即開發商承受能力之外的資金成本由總包單位承擔，除此之外亦有很多總包單位直接向開發商提供前融資金。
（一）總包單位貼息
近年，有總包單位參與的前融業務中，這是總包單位最常用的一種支持開發商前融的方式。以最近幾個拿地配資業務為例，前五十強開發商提供的前融資金的綜合年化成本是14%左右，因開發商的前融成本上限是12%/年，因此剩餘2%/年的成本全部由總包單位承擔。
（二）總包單位授信額度的使用
在接觸過的實力總包單位中（尤其是央企、國企背景的施工總包單位），大部分都在銀行等機構有很多的授信額度，但卻因業務等問題無法充分利用。自涉房融資被嚴格監管後，供應鏈融資的功能得以充分發揮（尤其是工程應收賬款和購房尾款等），因此很多實力較強的總包單位通過銀行等的授信取得貸款後間接馳援開發商，而這種方式也已被越來越多的總包單位所運用。
另外，部分總包單位通過引入關聯方入股項目公司後，也可以直接藉助引入的關聯方資質好和評級高的優勢為項目的開發貸提供支持（也即給項目公司引入資信和實力較強的股東，為項目公司的融資增信，降低融資難度並降低融資成本）。
（三）總包單位墊資
在目前的市場行情下，很多總包單位（施工企業）為了提前獲取施工項目，會配合開發商墊資以提供前期拿地款。總包單位以墊資方式間接向開發商提供前融資金的操作方式主要有以下兩種，一種是總包單位向開發商繳納誠意金、定金或保證金，第二種是施工合同簽署後總包單位按總包價款的一定比例支付給開發商自由使用，轉賬名目視具體情況而定。
2020年神農投資主要投資方向：
1、創意農業
2、鄉投項目
3、立體循環農業
4、現代農業產業園區
5、田園綜合體
6、產地農產品初、深加工
7、鄉村旅遊、度假、康養、民宿
8、農產品跨境電商
9、新型職業農民技能培訓
10、其他涉農項目。
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