改善有兩層含義：改善居住條件，改善財務狀況
說起改善買房，很多人會簡單地以為，不就是買一個大一點的房子，或者是學區好一點的房子，改善居住嗎？如果你這麼想，就只對了一半。
改善買房的事，除了改善居住，更重要的是，改善你的財富狀況。
怎麼說呢？你看，房地產作為一種非常重要的資產，在家庭財產中佔有絕對的比重，這時候，你不僅要考慮它改善居住這個屬性，更應該考慮它改善你家庭財富這個重要的屬性。
你看，過去十幾年，但凡買了幾套房子的人，家庭的財產狀況都得到了大幅的改善。
現實當中，還有少數人，只看到買房的負擔，而沒有看到房產的資產價值，那也是不對的。買房早期是有負擔，有首付，有月供的壓力。可是沒過幾年，這個房屋的租金就會超過你的月供，這時候你都不需要額外地付月供了，這個房子就是你純粹的淨資產了。所以，改善買房改善的不僅是居住，更重要的是改善你的財富狀況。
好，理解了改善買房的兩層含義。這個時候，可能有幾個問題急需解決。
第一個問題，現在買改善房晚不晚，還能不能進一步改善財富狀況？
第二，買房和其它投資工具比，比如股票、債券、理財，哪個工具更好，更能夠改善財務狀況？
第三，決定買的話，這個首付和月供應該如何安排？
接下來，我們依次回答這三個問題。
結論一：現在買房不晚，還會進一步改善你的財富狀況
有三條理由：
第一條理由，房價的長期趨勢是上漲的，這是各國的普遍現象。根據統計，從1946年到2016年這70年間，全球14個主要發達經濟體的房價，累計上漲了90多倍。扣除物價水平之後，還漲了4倍多，所以房地產保值增值的屬性是實至名歸的。
到這裡，你可能會有疑惑，房價上漲了這麼多，可是在你的印象裡，到處都是泡沫啊，危機啊，那麼這個數字是不是搞錯了呀？其實，不是的，這個數字沒有錯，但是我們人類對於現象的關注是有選擇性的。
舉個例子，很多人都知道，2007年美國的房地產泡沫，可是很少有人知道現在的美國房價已經超過2007年的房價高點了。這是為什麼呢？是因為泡沫和危機會引起很大的動盪、很多的關注，媒體都會反覆地報道，給大家留下很深刻的印象，這樣大家腦海裡就形成了泡沫危機會經常發生的印象。
但是現實當中，泡沫和危機是偶爾的，緩慢的上漲才是常態。由於持續的時間長，房價上漲得反而已經很多了。
剛才是第一條理由，房價的長期趨勢是上漲的。
第二條理由，就是我國的發展所處階段還很低，經濟增長和房價上漲還有很大的空間。
據測算，目前我國的收入水平只有美國的1/7，只相當於日本上世紀70年代的水平，或者韓國上世紀80年代的水平，上漲的空間還很大。而且，經濟增長是房價上漲的根本因素，世界範圍內的經驗已經證明了這一點。
我國目前的情況是什麼樣的呢？我國目前的情況是，經濟增長還在持續，城市化遠遠沒有完成，人口基數還很大，老齡化還剛剛開始，那麼經濟增長紅利、城市化紅利、人口基數紅利這三大紅利就共同構成了我國房價上漲的堅實的基本面。所以，在可以預見的將來，中國經濟的增長潛力仍是支持房價上漲的一個根本因素。
第三條理由，就是全球範圍內的資產荒。
二戰以來，全球經歷了長期的經濟繁榮和和平穩定，在這段時間裡，全球積累了大量的財富，這些財富都是要尋找投資渠道的。可是，投資的機會就這麼多，可買的資產越來越少，怎麼辦呢？房地產作為穩定的安全資產就越來越受到追捧，資產荒也是支持房地產持續繁榮的一個根本原因。在未來，只要不發生大規模的動亂，大城市的房子作為安全資產，還是還會繼續受到追捧。
所以，從國際房價上漲的經驗，我國的經濟發展階段，和全球範圍內的資產荒這三個角度來看，我國的房產依然是可以配置的優質資產，仍然可以幫助你改善家庭財富狀況。
結論二：改善房回報率高於股票等理財方式
那麼下一個問題來了，房子能夠改善財務狀況，股權、債券也能改善財務狀況，哪一種投資工具更好呢？這個答案很清楚，房子和股票、債券比，不僅收益率高，而且安全穩定，適合長期配置。
我們先來看一點數據。從2003年開始，到2017年這14年時間裡，房價漲了差不多10倍，如果你首付30%，也就是用了3倍多的槓桿的話，房子就漲了30多倍。房子的收益率是遠遠超過股票的，如果你買股票的話，股票的收益率，像上證指數、深圳指數、中小板指，它們的收益率大概在5、6倍這個樣子。所以，房子收益率是股票的5倍以上。如果你買了理財產品，或者是債券，它們的收益率就更低了，大概只有1倍。
而且更重要的是，房子不僅收益率高，而且安全、穩定。你買股票的話，可能買到了騰訊，也可能買到了中石油，它們很多時候是會賠錢的。你可能也聽說了，在我國股票市場，很多散戶其實是不掙錢的。
展望未來的話，我國的經濟增長和城市化還有很大的空間，只要這個經濟持續增長，房產的投資價值還會持續顯現。
實用方法論：購買改善房，應該如何安排首付和貸款？
剛才說了購買改善房的好處。那麼已經決定買之後，應該怎麼買呢？這就有一個合理安排支付，合理安排貸款的問題。
這裡，有幾個基本的原則是你需要注意的。
第一，就是要儘量少付首付，多用貸款。一般情況下，付一個允許範圍內的最低首付就可以了，這樣的安排可以減輕你早期的支付壓力，而且還可以幫助你對抗未來的通脹。
比如說通脹高的話，10年後付的100萬隻相當於現在的50萬，這樣子，你一下子就省了50萬。
第二，不僅要多用貸款，而且貸款的期限要儘量長，這樣也是可以幫助你減輕近期的支付壓力，而且可以幫助你對抗通脹。簡單說，就是要把支付儘量往後推遲。
第三，貸款的時候要儘量使用公積金貸款。為什麼呢？因為公積金貸款的利率低，可以減少你的月供。比如說現在每100萬20年期的貸款，公積金貸款的月供可以少1000多塊。如果你還有住房公積金，一定不要忘了拿出來使用，因為這個公積金不好用，如果你不買房的話就只能躺在賬上，變成了紙面財富。
以上就是給你買改善房的建議，總結一下：1. 改善型住房，不僅僅是改善居住條件，更重要的是改善家庭的財富狀況； 2. 綜合考慮我國的經濟增長，城市化水平和人口基數這三大紅利，未來我國的改善型住房還可以繼續幫助改善我們的財富狀況； 3. 房產收益率高，安全，易於投資，是比股票和債券更好的投資工具，適合長期配置； 4. 購買改善型住房的時候，一定要儘量使用公積金貸款和長期貸款，減少支付壓力，對抗通貨膨脹。
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