問：你好:我們是85後屌絲家庭，有可愛的孩子兩枚，12月倉促收了10萬定金350萬賣出南山大陸莊園小戶型52平，暫時沒過戶沒收到款，但1月就已支付了20萬定金買羅湖雍翠華府的小三房76平400萬，現夫妻二人都在南山工作，只能扛1.5萬月供，收到賣房款後手裡200萬現金，還有我的名額可用。相信疫情後市場應該有筍盤出現，我糾結是放棄羅湖雍翠華府的20萬定金重新在南山或寶安尋找450萬內的房子還是履約去羅湖算了？2022年14號線開通，東邊的布心有可能跑贏西邊嗎？畢竟雍翠華府均價5.2的樣子，您有研究嗎？謝謝！
答：你好，羅湖布心5萬一平，看起來很值得。 至於前景，大家心裡都有數，前景好能這麼便宜? 不過，對羅湖來說，小幅窪地補漲還是會有的。 我始終認為，對剛需來說，住的舒心比那百八十萬的帳面浮盈要重要的多。 但是如果考慮未來升值潛力，羅湖肯定是跑不過西邊的。 更好的方案，先用拖延流給自己流出充足的時間淘西邊的筍盤，有性價比高的再出手。
問：十三老師，您好，關注您這段時間來非常喜歡您的點評，希望您能給我一點建議。 我現在可以首套首貸，預算首付加各種稅180萬，總價560萬左右，福田或羅湖的兩房或三房。我在羅湖田貝上班，老公在南山上班，想買一套自住兼投資，至少持有5年甚至10年，以交通便利和住得舒服為主，另外能夠保值。 想請問水圍新家園、皇達東方雅苑、皇庭世紀您怎麼看？ 有另外推薦的盤嗎？ 期待您的點評，萬分感謝！
答：你好，感謝大額讚賞！ 皇庭世紀地段一流，配套齊全，周邊發展成熟，所以租金很高。小區均價7-8萬，屬於福田的第二梯隊，市場正常價格，未來利好較少。 東方雅苑的品質不錯，但是有17年的房齡，片區沒有大量人口導入，光靠吃福田的老本，目前看發展比較慢。 水圍新家園同樣也是沒有太大亮點的盤。 總價500-600萬左右的標的，自住考慮南山中心區 西麗更適合你。 如果暫時沒有小孩，可以接受投住分離，建議入手碧海，升值潛力更大，福田租房住比較好。
問：專家你好， 最近2個月一直在看你的文章，收穫不少，非常感謝 這次，需要向你請教購房的方案 我家裡在蛇口有一套育才二小二中的學位房，600萬左右，無欠款。 目前手上有800萬左右的現金， 每個月，可以承受5萬的月供。 最近，我想買房繼續投資，自己規劃的方案是： 1、買一套南外高新的兩房，1300萬。 再買一套500萬以內的兩房 2、買一套南外高新\\/南二外的1800萬左右的3+1房子 3、買一套招商海月3期的三房1350萬，再買一套450萬的兩房 請教專家，我這樣的規劃方式，是否正確？ 你這樣的高手會推薦怎樣的選擇？ 謝謝啦。
答：你好，感謝讚賞！ 傾向方案1 南山的學位： 南外系（大沖、科華、文華、高新）， 南二外系（海德）， 南實系（園丁、麒麟、南海）， 育才系這兩年在走下坡路， 照著學校去找。 高新一帶價格和品質都是匹配的，需要花精力淘筍。
問：十三老師，本人離婚媽媽，手頭已有前海廣場一套三室，價值850，貸款360，月供2萬。目前手頭有180萬現金，月收入6萬。沒有房票的情況下，眼見著貨幣會貶值，我還有什麼辦法持有房產抵禦通脹麼？謝謝！
答：向其它有潛力的城市投資，例如 武漢、重慶或者瀋陽，只要上車就相對安全
問：老師，大運頤安都會中央89平米新房約510萬，雙龍恆裕瓏城89平米新房（有四房）約390元，是否值得入手？還是選擇在福田、南山、寶安、龍華買？ 我第一套房在羅湖，第二套純投資房，不考慮學位，若老師認為市內更有價值，可否推薦幾個盤？
答：你好，感謝大額讚賞！ 深圳各版塊樓市分化越來越大，主要表現在以下幾點： 1.東部和西部的差距拉大 2.品質樓盤和低端樓盤差距拉大 3.學位房和非學位房差距拉大 西部漲到一定程度，可能會像東部傾斜，龍崗順勢承接。 但是羅湖和龍崗短期內升值潛力是跑輸東部的，建議入手福田、南山、寶安、龍華。 2020值得推薦的一手剛需盤： 沙井海岸城（深外學位，片區標杆、地鐵口、大商業）； 合正觀瀾匯二期 （區域標杆、地鐵口）。 也可以關注板塊內的次新筍盤。
問：大師，你好，我想給父母在地鐵14號線沙田站附近的惠州，買一個養老房。離沙田站較近的地方，到時候方便照顧。請大師推薦樓盤。謝謝，投資+自住養老。
答：你好，惠州其實分析過很多次： 1.經濟弱，沒有產業支撐，本地購買力羸弱； 2.地太多，天量供應，一年賣出十幾萬套，投資客大多想玩擊鼓傳花的遊戲； 3.惠州緊臨坪山，坪山是深圳的弱區，坪山區開發力度弱，界面很差，自顧尚且不暇，哪有力量去輻射惠州，目前深圳的資金和發展都在西移，坪山崛起遙遙無期； 東莞也比惠州好很多，更好的方式是租房住，資金投到更有價值的地方。 實在要買惠州，龍光城和星河榮域關注下。
問：老師你好，從第1次看到老師發的文章後，第1天就加入了知識星球，很榮幸成為您的會員，我家的情況：自住房一套無貸款在老公名下，準備入手第2套房，知道如何操作首付三成，但不知道如何操作老師所說的第2套房避稅（是和老公真正離婚嗎？），看過了老師發表的每一篇文章，仍然沒有明白，麻煩老師詳細說一下，感謝！
答：你好，我們一般說的避稅，主要是指二手房出售 未滿2年要繳納5.6%的營業稅。這個稅費可以通過跟業主結離婚的方式免除，婚內更名是不需要出任何稅費的。 需要真離婚，大部分人接受不了，但是在職業投資圈內是很常見的做法。
問：老師您好！目前情況：坪山招商花園房子剛賣，現金380萬在手，預算在福田區買500萬內的小三房，年收入15W左右，有貸款記錄，老家有一套月供2300，已掛盤，賣掉到手會有65萬左右成交需要時間，2個小孩大的在坪山實驗上4年級，小的一歲半，希望在福田華聯大廈近一點投資自住加學位，看過華強北、華強南、八卦嶺，看老師文章多數推薦保稅區，或者付300萬5成首付，留60萬供房，重點以學位和自住投資為主，自住條件差一點都行。持有至少會有5年以上，可能持有12年也有可能（初中學位），華強北（荔園+紅嶺）雙11後漲幅20%且無房，華強南多數為老破舊博拆遷（南園+上步）八卦嶺戶型不理想，請老師給些建議，謝謝！
答：大漲之後無窪地 總價500內還能買的板塊也只有保稅區了 如果能接受投住分離，其實沙井的海岸城是個不錯的選擇。
問：十三房星主你好：預算420萬，打算買一個帶南海中學學位60平左右小兩房，孩子初中學位加投資，比較看好福海苑，您覺得合適嗎？有其他更合適的盤嗎？ 另外，深圳原定5月徵信執行，現在受疫情的影響，會不會延後或者取消呢？
答：你好，南海中學學位房： 南海中學隸屬於南山實驗教育集團旗下，學校位於月亮灣大道荔海二道交口，前生為南山實驗集團荔林中學，是2014年9月入駐新校區，學區範圍內雖然有南山村和北頭新村、南園村等農民房的生源，但從建校以來，每年的中考成績比較穩定，目前屬於前海最好的學校，在南山屬於第一梯隊的學校，在全市屬於第二梯隊的學校。學區範圍在前海和南山中心板塊，主要的未來主要承接的購房群體來自前海和後海的人群。 交通便捷，區域內目前有1、5、11號線通勤，預計今年12月9號線西延線開通，12號線2022年通車，隨著時間的推移，前海的發展，學校的生源質量也會變的更好。 南海中學對應四所小學按積分、生源和排序：鼎太小學、荔林小學、南海小學、南山小學，其中鼎太小學只招收本小區的學生，所以在生源質量上相對優質。中熙君南山和城市山林中間的地塊，在建一所新的小學深大附小。 南海中學的學區範圍是以桂廟路以南，月亮灣大道以東，廣深高速以北（隧道），南新路連接新園路和南山大道連接南東濱路以西區域，房齡主要集中在在1994年到2015年之間。 最低檔位：陽光花地苑、南荔苑、心語家園、瑞景華庭、匯賓廣場、福海苑、賽格名苑銀興苑、深華園南山區、福海苑 考慮學位，福海苑可入，但是重點還是看價格。 目前來看銀行放款已推遲，新版徵信可能會延遲，但是不會取消。
問：老師好，深外龍華分校小學加初中的學區房，除了那幾個1000+的豪宅外，是不是隻剩下龍悅居4期的紅本房了？看到貝殼上有幾套放出來10w左右的單價，是不是太離譜了？如果想讀該校的小學，有沒有什麼建議？謝謝！
答：深外龍綜合來看肯定不如深高北。 深外龍的概念其實已經炒作過一輪，但是目前來看，對應的學區房價格並不是太貴（非雙學位），還在可以接受的範圍，雙學位價格偏高。 多渠道看，現在還有部分房源是單價8萬左右的。
問：老師您好，目前家裡深雲村三房（有紅本無房貸）89平，工作福田，老婆南山工作，有一個兩歲孩子，如果置換南山同等水平商品房或者龍華、福田更大戶型（學位、交通差不多情況下，是否有較好的選擇；或者繼續觀望。
答：你好，深雲村是經濟適用房，商業配套、學位都是問題。被高速和山割裂。 地處南山，但不是熱門區域和小區，未來漲幅不太看好。 下一步改善置換需要綜合片區發展 教育和自住，同等價位的商品房很難買到好點的位置，如果能適當增加負債，可以關注南山： 南山大致可以分為以下板塊紅樹灣，大沖，西麗，南頭，科技園，後海，蛇口，深圳灣 預計買總價800-1000萬左右的標的，除了華潤城之外，綜合居住屬性，學區，總價，以下板塊可以關注 1，西麗大學城片區，優勢\\/房齡新，面積大，居住體驗好。不足\\/學區有待加強，上下班還有一定距離 2，後海片區，優勢\\/位置佳，周邊配套完善，南二外學府學區。不足\\/房齡稍舊，面積小 3，蛇口片區的山海韻可以關注，優勢\\/房齡新，靠太子港，不足\\/周邊配套設施一般，還需要2-3年改善 福田的置換比較推薦香蜜湖： 合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園
問：我手上約有100萬，可首付三成，本人暫時不居住在深圳，也不在深圳工作。人在海外。我是深戶。 想投資一個小房子。希望在持有的三年內，升值空間儘可能大一些，三年後賣掉，再置換一個更大一些的房子。 看了很多資訊，不知道買在哪裡。 我個人喜歡坂田華為附近的萬科城，四五層樓高那種低密度房子。這個小區準備通地鐵。 也有朋友推薦龍華的豐澤湖山莊。這裡也準備通地鐵。但是這裡比萬科城要貴很多。 我同學住在大芬地鐵附近的桂芳園，那裡的房子也是可負擔範圍內的。 我也可以買福田的一居室。。 反正都是投資房嘛。 我首付可多出一些，但因為我想留多一點錢做生意，故目前只是想拿一部分資金投入到樓市。
答：1.整個龍崗的房子，品質都很好，但供應量也大，加上利好規劃落地很少，這也導致龍崗整體漲幅不如西部。 萬科城是大型社區，在建10號地鐵口，容積率1.3，綠化率高，小區戶型涵蓋公寓、洋房、高層和小高層，內有2所幼兒園，物業管理較好，未來10號線開通，區域會迎來新一輪漲幅。 但是從大方向來說，華為外遷導致購買力不足，坂田自住可以、投資只是略略跑贏大盤。 2.民治的短板在片區環境。 上塘我覺得地鐵口的幾個小區非常宜居，不錯的價格就能買到合適的3房2衛。 梅林片區太老了，自住體驗一般。 3.布吉長期跑輸大勢，桂芳園不建議買。 首付100萬，如果月供能力不錯，建議適當增加首付和高評，入手總價500萬左右的樓盤，新盤海岸城是個不錯的選擇。 二手房關注沙井 上塘 保稅區
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