問：十三老師，深圳首房首貸，手裡150萬，年入38萬。打算年初儘快入手480以內的首房，看過鬆坪村西區50平，沙井萬科翡麗郡一期，還有上梅林梅興苑和福田區崗廈附近國際村的老房子（做夢等老房子會拆遷），還有上梅林的健君園，首先考慮3-5年短期或者5-8年中期投資增值，其次考慮到南山或者福田核心區交通便捷和學位保值。暫不考慮自住（目前有穩定住所）。請問老師推薦上面哪個？年初疫情儘快入手還是下半年入手比較好？老師有建議的其他合適的房也請告訴我，謝謝。這個數額感覺投資增值保值比較尷尬。
答：短期看南山核福田，租金穩 長期看寶安，利好多 沙井有重大利好 不過學校應該在海岸城，萬科有自己的九年制學校。 翡麗郡缺點在於地鐵超過了1公里，如果能接受這一點，其他都是不錯的。 另外新盤海岸城也可以關注下 疫情結束之後是二手房比較好的入手時機
問：十三老師好，剛賣出了福田的一個老破小，手上有400萬現金左右。想換個改善型的住房，小孩明年就要上幼兒園了，目前可以做到首付5成，貸款不要超過300萬還能接受。標的是3-4房，學區中上就可以了，看了一大圈，可選的不多。兩人分別在福田和大鵬上班，看了龍崗的萬科翰林城和萬科金色沁園，翰林城有深中龍初，小學和幼兒園一般，但小區容積率太高了。金色沁園，容積率低，但是平安里小學初中一般。龍華沒去看，聽聞4號線人多，日常上班早晚高峰都是一種修行。雖然知道上塘和紅山有不少好盤，但是不太瞭解。想問問專業人士的意見，改善型剛需如何選擇，學位，居住體驗，地段，如何抉擇因為我在大鵬，所以寶安光明沒法考慮。非常感謝
答：在大鵬上班的壯士你好，一個福田一個大鵬，這是一場跨越五十公里的愛情。 如果兩個人都不打算挪地方，那就考慮把家安在哪裡能儘量兼顧平衡。首先我建議放棄龍華，龍華到大鵬想做到每天通勤太難了，孩子那麼小，你也不想一週只見一次吧。 600萬預算，次新三房四房，兼顧通勤和學位，沒有比龍崗最適合的選擇了。 但這個預算，如果想兼顧更好的升值，我會建議放棄一些面積，選擇大運四神盤，四神盤是東部的價值至高地和領漲風向標，現在價格不低，以後還會更高。
問：十三老師誠望指點，因工作關係想換置，考慮西麗的1000萬以內的十五峰的一本證小三房，問題就是外牆脫落嚴重，這個問題查下來不知道何時可以解決，不知道您怎麼看？是否應該放棄考慮該小區？感謝！
答：十五峰大戶型居多，你考慮這套1000萬的應該是目前在售的一套87平的，單價到了11萬多。 就算是贈送高，十五峰何德何能敢賣到11萬多?比西麗價格標杆，以高贈著名的寶能城一期還要貴，而且戶型還略奇葩，你不怕買入就被套嗎? 現在你該考慮的不是外牆脫落的問題，而是頭腦清醒的問題。
問：星主好！從未來5年時間來看，前海旁的前海豪苑小區（前海路上）具有投資升值潛力嗎？是否能跑贏南山整體水平。另外，這裡學位是否存在因前海片區發展而升級的可能性，如名校的集團化？
答：前海豪苑，大名叫東方銀座公館，是一個佔據了好區位的爛樓盤。 硬傷多如牛毛，兩棟大塔樓，沒有小區，盤子超小容積率超高，複式產品，戶型設計超爛。 這樣一個產品，靠著樓盤新和前海的區位，硬是飆到了八萬多的單價，也是很神奇了。 不過，大風起時，豬會飛上天，大風過後，最先掉下來的也是豬，前海的房子也是一樣，普漲之後是分化，東方銀座未來的命運已經註定。
問：老師您好，我在羅湖有2套老舊小區房。想賣掉其中一套，換一套好一點的。價格大概在700萬左右的三房，老師有好一點的推薦嗎？
答：置換目的是自住還是投資呢？ 還是想羅湖片區內置換嗎？ 可以把需求描述的更詳細一些，再做推薦
問：你好，我目前在深圳有一套52平的小房子，目前市場價330萬左右，其中有90萬的貸款，另還有130萬的存款。第一套貸款是我一個人的，老婆沒有貸款記錄。我個人在坂田的華為上班，現在想換一套自住（三房及以上）且學位處於中上水平的房子，換的房子離華為車程最好在50分鐘以內。請幫忙推薦一下符合我訴求的房子，新房二手房都可以。 請說明下我這種情況還能做3成首付嗎？
答：你好，根據你們的情況，有2種方案可以操作成首付3成： 1.假離婚，用老婆的首房首貸買。 2.全款抵押，最多可以貸款7成，需要找墊資公司配合。 考慮學位可以關注坂田深實驗的萬科、佳兆業。
問：十三您好，我自2007年大專畢業來深，前兩年終於入了深戶，一直自己打工存錢，現在勉勉強強有了點錢，加上父母和親戚可以借一點，現在想上車，首付極限是60w左右，自己是自由職業不穩定，月供也不能太高，想著買了先租出去，緩解貸款壓力。工作地點在羅湖-南山之間，看了下南山一房是夠不著了，羅湖有金城大廈，旭飛這樣的小單間，福田有桐林，如果去到布吉有個小兩房的選擇，看了麗湖，國展，龍珠這些，但是工作就要跑到羅湖和福田，想問下買羅湖還是布吉好，羅湖就上班或工作方便，我自己十幾年一直在關內租房，布吉的話起碼有兩房，爸媽可以來住。以後結婚了也能住得下？買了就沒有能力那麼快換房了，收入增長比較慢，所以遲遲未下手。
答：2007年大專畢業，現在應該三十多了，還沒結婚，只能湊出60萬首付，說句扎心的話，以後逆襲的可能性也不太大。 這套房子估計至少要住個十年八年，弄不好就是一輩子，所以功能性比什麼都重要。 旭飛、桐林這種年青人過渡的單間和小一房不適合你，直接去買布吉的老破小兩房吧。 好好裝修下，然後把爸媽接過來，安心找老婆，娶妻生子。
問：老師您好，請教下，福田的景龍大廈1-3棟和必好大廈對應的是福外北校區的學區房，但價格沒其他學區房貴，是有什麼問題麼？升值空間如何？
答：福田真實存在大量“低價”的房源，它們交通便利，配套齊全，學位充足，很多戶型不差，居住舒適度不低。 這類房源的普遍特點是： 20-35年樓齡 獨棟或雙棟大塔樓，無社區花園，停車位緊張 八九十年代樓梯房，房源、產品和社區老化 戶型差，客戶不出陽臺，異形或有尖角 樓盤偏辦公化，辦公大於自住 學位中等或者偏下 定價準則：以上特點這2個盤佔了3-4條，如果沒有學區，價格會更低。 現階段深圳的正常次新房回報率更高，原因還是大家都是外地移民，不迷戀地段，不願意給老錢接盤，還在城市擴張和外溢的階段，可能再過二三十年，深圳的城市化進程接近尾聲，就會像上海一樣，中心區的老房子也很吃香，可以改造民宿或者酒店，舊貌換新裝了。
問：十三老師好，龍華壹成中心怎麼樣？投資合適嗎？怎麼看待那個片區?謝謝。
答：壹城中心 一大片啊一大片，跟種莊稼似的，連綿不斷的一大片 （散文寫得不好，見諒） 壹城中心的問題有三： 一、量大、量很大、量非常大 二、交通，各期距離地鐵都挺遠的，對於郊區剛需盤的定位而言，地鐵至為關鍵，4號線已經擠出翔了，下來還要走近半小時才能到家，這可是五六百萬的房子，怎麼好像還不如住光明的地鐵盤來得方便 三、同樣單價，在龍華更好地段的選擇很多，競品對手數不勝數，同樣的價格可以買上塘甚至紅山，為什麼要買龍華老城區，學校還不好
問：請問十三，合正丹郡有個比較筍的房子可以選擇，請問這個樓盤你怎麼看呢，這個盤可以和哪些盤做對比呢？
答：旁邊有個立交橋，後面有個臭水溝，不遠處有個殯儀館，往丹竹頭又隔著一堆民房，小區裡面綠化其實還不錯，除非真的筍。。想不起來對標哪裡？對面永遠墊底的陽基春天裡？似乎又太刻薄了點。
問：千千，目前二個房子:1 幸福海岸，900萬，118平，如圖，戶型不好，朝北，客廳沒有陽臺，採光有問題，對著馬路有噪音。2華暉雲門，800萬，89平，正常三房戶型，有天鐵和馬路噪音。請問，選擇哪一個增值潛力大？
答：千千 幸福海岸，位置和學位更有優勢，這個戶型可以改成一個南北通的戶型出來。很多南北通戶型客廳朝北還是比朝南不通的戶型賣的好。
問：沙井片區的拾悅城，115平，四房頂樓帶一個小花園600萬，你覺得可以考慮嗎？
答：剛需盤的頂樓花園和平臺花園一樣，都是食之無味棄之可惜的雞肋，能夠願意為之買單的不多。 沙井上班買大戶型還是往萬科翡麗君以及萬科星城片區看。
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