去年，中國的城鎮化率正式邁入60%的大關，中國的房地產行業也正式進入下半場。
近20年的高速發展，從齊頭並進到現在的八仙過海。
新年伊始，疫情來襲，更是加劇了這種效應。
大量中小房地產企業無法組織起有效銷售，業務陷入停滯，資金出現緊張。
萬科再次喊出“活下去”，碧桂園則認為“城鎮化勢不可擋”，融創則在整理自己的籌碼，以便在 “地產洗牌”當中大浪淘沙。
恆大呢？
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掙破負債“緊箍咒”
3月31日下午，中國恆大以線上直播方式舉行了2019年全年業績發佈會。
在本次發佈會上，許家印通過“高增長、控規模、降負債”的新戰略給出了恆大的下半場方案
“高增長”增的是銷售，要多賺錢；“控規模”控的是土地儲備，要少花錢；“降負債”是要少欠錢，把公司質量與發展潛力提上去。
戰略再好，如果沒法落在實處，也就是一句空話。
行勝於言，看看一季度恆大的銷售成績，你就知道許家印的底氣何在。
即使面臨有史以來最嚴重的意外事件衝擊，藉助網上賣房，恆大業績一枝獨秀：
一季度恆大實現1465億元的銷售額，同比大增23%；銷售回款1133億，大增55%，位列行業排名第一，刷新一季度銷售及回款最高歷史紀錄。
房地產是一個密集型行業，為了達到高速增長的目的，房地產企業普遍採用高負債、高槓杆、高週轉、低成本的“三高一低”發展模式。
通過儲備大量土地，達到快速發展，與此同時的一個負面作用就是沉澱了大量資金推高負債。
這也就決定了，負債是每一個地產公司的“緊箍咒”。
在“房住不炒”的大環境下，降負債成為了整個行業的集體訴求，但形成路徑依賴的房企想要改變自己的核心經營模式真的那麼容易？
壯士斷腕何其難哉！
恆大是第一個將“降負債”以公司戰略的地位確定下來的房企，他是怎麼做到的？他又是從何處而來的底氣？
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多年積澱首戰功成
中國恆大集團董事局主席許家印，曾於2012年、2014年和2015年在上千人的記者及投資者年報業績發佈會上講過：“越是市場不好的時候，越能展現恆大的功底”。
第一季度的逆勢破冰，恆大贏就贏在對未來運營模式的思考比別人先走了好幾步，這先走的幾步，更是奠定了新戰略成功實施的堅實基礎。
公開資料顯示，讓網上賣房成為現實的恆房通早在2014年就已經上線。
也就是說，早在6年前，恆大就已開始考慮未來運營模式的轉變，探索線上購房的種種可能。
這六年間，關於網上賣房可行性的討論甚囂塵上，但無論業內怎樣講，恆大都沒有放棄對這種可能性的嘗試。
這種真正的思考、積澱，讓恆大得以在這次疫情裡奪得先機，也讓“高增長”在執行之前就成為囊中之物。
恆大表示，今年力爭實現銷售8000億，2022年力爭實現銷售破萬億。而隨著“網上賣房”戰略深入，以及市場逐步恢復常態，加上政策面日益寬鬆，恆大要實現8000億的銷售目標，只是時間問題。
與高增長相比，控規模、降負債都屬於典型的穩健發展戰略。
恆大表示，恆大的土地儲備未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。
想完成這一點，沒有恆大傲視同行的土地儲量與土地質量是不行的。
多年之前，土地儲量還在為房地產企業的重要評價標準的時候，恆大已經悄悄將重心放在了儲“質”之上。
2017年初，恆大就開始由“規模型”發展戰略向“規模+效益型”發展戰略轉變。並通過穩健的拿地政策，恆大手裡最大的土地儲備成為了中國最優質的土地儲備。
到如今，一二線城市佔比大約67%，三線城市大約33%。這些城市GDP超過1000億元，人口在100萬以上，有高鐵、高速公路，靠近北上廣深等核心城市。
年報顯示，恆大擁有2.93億平米土地儲備，對於家底殷實的恆大而言，只需充分利用充足的土地儲備，在大幅增加現金回款的同時減少買地支出，就可大幅降低債務總額，這是其他房企無法比擬的巨大優勢。
因此，“高增長、降負債”的這對矛盾，在恆大巨大的資源體系中完全可能化為無形。
恆大鐵一樣的隊伍，更是為按時按量完成“降負債”目標上了一把保險。
許家印說：“恆大在企業管理上擁有深厚功底，通過狠抓隊伍建設、制度建設和文化建設，形成從嚴管理、獎罰分明的管理文化，及強大的團隊執行力。”
恆大人向來對細節“錙銖必較”。管理、產品、成本控制都做的尤為出色。
在管理上，恆大素來狠抓隊伍、制度和文化建設，形成強大的團隊執行力；
在產品打造上，所有環節都從嚴管控，通過打造環節精品提升產品品質，不斷增加產品附加值；
在現場業績發佈會現場，許家印算了一筆賬：
“18年、19年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
一個嶄新穩健的恆大呼之欲出。
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戰略先行順勢而上
商界前輩柳傳志有一個著名的管理三要素：“搭班子、定戰略、帶隊伍”，定戰略正是這三要素的核心。
而許家印就是一個典型的戰略型企業家，他敏銳的捕捉到了中國經濟的每一個脈搏，通過制定戰略，讓恆大這艘小船逐漸成為地產行業的巨輪。
此次的新戰略跟以往一樣，都是“戰略大師”許家印與恆大人對市場脈動精準的判斷、內外兼修的氣質，以及超越路徑依賴的戰略實施能力的見證。
恆大1996年在廣州成立，1997年首個樓盤金碧花園銷售8000萬，2013年銷售額首破千億，2019年銷售額突破6000億。
24年來，恆大飛速發展，每個重要節點恆大都因時制宜地調整戰略，緊抓機遇。
2013年，許家印在年度工作會議上提出“大智慧、大戰略、大發展、大勝利”的戰略，制定了“到2020年實現銷售額5500億、土地儲備超過3億平方米、解決就業超過200萬人”的奮鬥目標，結果這一目標提前三年實現。
從2017年以來，恆大開始注重高質量發展。2018年，公司開始實施“新恆大、新起點、新戰略、新藍圖”重大戰略決策，實施“規模+效益型”發展模式。
在“規模+效益型”戰略的指導下，2018年恆大交出了業界最優秀的成績單之一，盈利能力大幅增長，多項指標創行業最高紀錄。
分析人士指出，恆大2018年能成為極少數業績逆市大增的房企，前瞻性的戰略轉型尤為關鍵，同時其在產品打造和成本控制等方面的深厚“功底”也為業績提升提供重要保障。
2020年，恆大此次提出的“高增長、控規模、降負債”的戰略，其實可以看做是是2017年以來恆大高質量發展戰略的延伸和細化。
三年佈局鑄成開年的一日之功，這說明了新戰略預期目標達成也就是一個時間問題。
在分析人士看來，未來房企之間的分化會很明顯，而行業向頭部企業集中的趨勢也非常明顯。而擁有強大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力的恆大，在3年後率先過萬億，將負債率降到理想狀態，是意料之中的事情。
我們等待那一天的到來。
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