“獲標普、惠譽、穆迪三大機構評級上調。”
過去的20年裡，如果說有一件事始終牽動著中國人的心，那很可能就是“買房”了。
房子這件事是如此得重要，它不僅是大部分人的主要財產構成，而且也是相當一部分人完成財富積累的源頭。
還記得當初南下闖蕩時，聽過“寧要深圳一張床，不要東莞一套房”的說法。
如今，房地產跌宕起伏、扣人心絃的過山車行情似乎將要謝幕。“房住不炒”的大背景讓它變得溫順了一些，疊加今年初爆發的新冠疫情，許多現金流不佳的中小房企甚至感受到了深深的寒意，提出了破產申請。
但從另一個角度看，2019年銷售額過千億的房企仍然達到了36家。
正所謂“危機來臨時，才知道誰是強者”，我敬畏那些在逆勢中仍然表現出色的公司。
融信中國（03301.HK，以下簡稱融信）看起來是這樣的一家公司。
2019年，融信榮獲《財富》中國500強，2019中國最佳董事會50強等榮譽。這些榮譽有助於樹立在消費者心中的良好形象。
一、立足長三角，品質房企的精細化管理
融信集團成立於2003年，總部位於上海。公司2016年1月於香港聯交所上市，是一家以精品房地產為特色的地產公司。核心業務分佈在長三角和海峽西岸城市。
2019年，融信的合約銷售額為1413億元，同比增長15.9%。公司同時也完成了年初訂下的1400億元銷售目標，並連續兩年位居千億房企之列。
與此同時，2019年全國商品房銷售額為15.97萬億元，同比增長6.5%。融信增速遠超行業平均水平。
2019年，公司的合約銷售建築面積為655萬平方米，平均合約售價達到每平米21583元，遠超全國平均的每平米9310元。
（融信的海月江潮榮獲CHINA-NEW全球地標大獎）
2019年，融信合約銷售額排名前九的城市中，有5家位於長三角，合計銷售額佔比57.3%；有2家位於海峽西岸（福建），合計佔比17.5%；鄭州和西安分別佔比2.4%、2.3%。
公司的土地儲備也主要分佈在長三角和海峽西岸。
中原城市群、山東半島城市群、西北城市群等新一線城市所在地則是公司近年來拿地的新方向。
2019年，融信的一大變化是組織架構進一步細化。原來的四大事業部及西南區域公司裂變為10個新的以省為單位的區域公司。
在目前房地產調控“因城施策”的環境下，這樣的架構調整有利於公司實施更精細化的管理。
二、有增長有盈利，還要啥自行車
路遙知馬力，我一直認為，長期的財務和經營數據最能體現一家公司的質地。
2015-2019年，融信的合約銷售額CAGR達到86%，合約銷售面積的CAGR達到78%，增長非常快。二者在2019年依次分別為1413億、655萬平方米。
由於收入確認的滯後性，合約銷售額是地產公司最重要的指標之一。
不僅如此，平均售價也從2015年的每平米1.84萬元提高到2019年的每平米2.16萬元。
2019年，融信的收入為514.63億元，同比增長50%。近五年，收入的CAGR為62%。
其中2017年同比增長167%，這與當年收購而且並表寧波海亮、安徽海亮有關。
在這之後的2018、2019年，收入增速分別為13%、50%，呈加速增長趨勢。
2019年的收入構成中，物業銷售達到502.53億元，佔比97.6%，是最主要的收入來源。建設服務佔比1.4%，租金收入、酒店管理和其他佔比0.9%。
建設服務是指通過與地方政府簽訂協議建設安置房而獲得的收入。
2018、2019年，融信的毛利率逐年提高。
由於物業投資的公允價值變動、合資企業的權益重估對利潤項目的影響較大，剔除兩者的淨利潤率在2018、2019年分別為10%、11%，也呈現上升趨勢。
可以說，融信的盈利能力正在進一步改善。
（融信在擴大業務的同時始終堅守中高端產品）
三、土地儲備足夠支撐未來三年的平穩增長
如果說，合約銷售反映的是當下的狀況，那麼土地儲備就決定了公司未來的業績。
土地儲備一看總量，二看地段和成本。前者是未來合約銷售的保障，後者是毛利率的保障。
截至2019年底，融信的土地儲備達到2700萬平方米，權益土地儲備達到1330萬平方米。
2017-2019年，土地儲備和權益土地儲備的CAGR分別達到8.1%、2.6%。權益土儲的增速略慢，說明公司越來越多地進行合作開發。
按照2019年655萬平米的銷售面積計算，公司目前的土地儲備面積足以支撐未來三年每年的銷售面積增長。
截至2019年底，公司的平均土地成本為每平米6897元，同比僅溫和上升8.5%。同時，土地儲備中位於一二線城市核心地段的比例達到81%，同比提高6個百分點。
一二線城市核心地段佔比高，以及成本控制得當，使得公司在目前的房地產市場下能夠保證足夠的安全邊際和利潤空間。
2019年，融信新增土地儲備730萬平方米，同比增長53.0%；收購土地的成本為每平米7300元，同比增長28.3%。
結合銷售面積的數據來看，公司的拿地節奏控制得非常好。
（融信的土地儲備覆蓋了九大城市群）
在目前“房住不炒”，以及房地產行業去槓桿的大背景下，融信的拿地策略包括：
一、用銷售回款的一定比例匹配拿地資金；
二、通過合作開發、強強聯合減少資金壓力；
三、根據土地價格的高低，並結合利潤率和IRR（內部回報率）靈活決定拿地規模。
正是這樣審慎的拿地策略，成就了公司健康的財務狀況。
四、淨負債率大幅下降，標普兩次上調評級
房地產是一個資金驅動型行業，金融屬性很強。負債管理也就成了各家地產公司必須要面臨的課題。
具體來說，負債的分析可以從負債率、資金成本、償債能力、信用評級等角度來進行。
下面就帶大家逐一來看。
（一）負債率
2019年，融信的淨負債率為70%，同比大幅下降35個百分點，而且近三年呈下降趨勢。
同時，資產負債率和調減預收賬款後的資產負債率分別為81%、53%，近年來都比較穩定。
這同時也說明公司的淨債務佔總資產的比例大幅減少。
截至2019年底，公司共有長期借款444.71億元，短期借款187.06億元，合計631.78億元，同比微增1.0%。
全部借款的加權平均實際利率為6.85%，同比下降24個基點。財務成本控制較好。
（二）償債能力
截至2019年底，融信的現金及銀行結餘達到343.09億元，完全能夠覆蓋短期借款。
同時，2019年的借款利息開支為52.26億元，利息覆蓋率為3.17，比上年的2.34有了大幅提高。而且這一比率已經連續四年呈現上升趨勢。
（三）評級
2019年，標普全球（SPGI.N）兩次上調融信的發行人信用評級，分別是：
4月，確認長期評級B，評級展望由穩定上調至正面；
8月，上調評級至B+，評級展望穩定。
穆迪（MCO.N）將公司的主體評級由B2上調至B1（注：分別相當於標普的B、B+），展望穩定。
惠譽也將公司的評級由B+提高到BB-，展望穩定。
國際評級機構的認可，有助於公司進一步降低融資成本。
五、股東回報給力，擬派發股息近十億
在負債水平不斷下降的情況下，融信進一步提高了股東回報的水平。
2018年，融信支付末期股息5.53億元，合每股0.365港元。以當年年末收盤價計算，股息率達到4.10%。
2019年，公司建議派發末期股息9.22億元，同比增長66.8%，合每股0.60港元，股息率達到5.57%。
另外在2019年下半年，融信還回購了1062.6萬股普通股，累計金額9748萬港元。
這樣的股東回報還是比較給力的。
六、結尾
根據公開信息，融信不僅在國內城市化進程中發揮作用，還通過多種方式參與城市更新、TOD等項目，在當中貢獻自己的力量。
目前，融信在全國擁有近10個城市更新項目，探索出“破舊立新”、“修舊如舊”等模式。
TOD項目，英文全稱Transit-oriented development，意為以公共交通為導向的城市開發。
TOD是當下最火熱的開發模式之一，能夠極大地提高城市土地利用效率，為人們提供高效、便捷的城市服務。
（融信的TOD項目青島海月星灣）
說到這裡，就不得不提融信近年來增長的新引擎：一二級聯動。一級指的是土地整理，二級指的是土地開發。
融信連續獲得鄭州、太原等多個城中村改造項目，這些項目為公司提供了豐富的土地儲備，而且成本相對較低。
回顧過去的一年，融信完成了年初的銷售額目標，收入大增50%，盈利能力同步有所提高；公司的淨負債率大幅下降，國際評級機構上調評級；而且分紅力度加大。
面對這樣一份不錯的財報，投資者自然也是用手中的資金投票。自3月24日午間發佈財報以來，公司股價已經累計上漲11.1%。
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