問：十三好，家庭兩套都已還清貸款紅本在手，之前貸款人都是我，房產證都是寫的兩人名字，老婆無貸款記錄，之前計劃房產過戶我，然後老婆出戶3成名義買 ，開始老婆答應得很好，後來說不行很擔心 ，要我淨身出戶買， 但是我沒3成資格了，最多隻能5成，反覆做工作也不行，感覺一個好機會沒了，我都很想離婚。這種情況在買房群體裡多見嗎？
答：不多見，大多是把房子過戶給老婆，自己淨身出戶。 而且，我覺得你老婆的擔憂很有道理，因為老婆不同意你已經想離婚了，要真落到實處呢? 我覺得你有兩個問題： 1、缺乏換位思考能力，讓你把房子過戶給老婆自己淨身出戶，是否能毫不猶豫？ 2、把房子升值看的比夫妻感情和家庭和睦更重要，本末倒置。 解決方案： 1、自己淨身出戶，五成首付買房，少賺點又如何? 2、通過公證、打借條、離婚協議註明鉅額補償等方式打消老婆顧慮，再過戶離婚。
問：十三大師好，我是一個在深圳工作沒有深圳戶口的人，預算比較低，大概能夠買總價200萬以內的房子，計劃年底結婚生娃，想要購買自住為主的房子，請問惠州大亞灣臨深的房子現在適合入手嗎？還是再等等呢？
答：能落深戶否？能接受JJH否？能接受“投住分離”否？ 如果生活給你的籌碼就是如此，那就坦然接受吧，加油[拳頭]
問：如考慮在布吉片區置業尚水天成小區您怎麼看？
答：尚水天成在上下水徑這裡已經算是樓齡最新、性價比很高的樓盤了，比隔壁的萬科麓城不論單價總價都要低，還更新，我認為自住+長持是可以的，只可惜這個地段拖後腿的樓盤太多了，老舊住宅比較多，後勁有限。 布吉的舊改是以10-20年週期來計算的，要麼耐心等待，要麼選擇其他版塊。
問：想入手投資東莞松山湖的房子，請老師推薦幾個樓盤，謝謝
答：松山湖的房子該怎麼買? 松山湖開發強度很低，真正的松湖片區內樓盤很少，分為東西南北四個區域： 1、松湖西區，代表樓盤是錦繡山河一到五期，均價四萬左右。 錦繡山河是松山湖體量最大、最具代表性的樓盤，品質高，區位優，大戶型為主，成交活躍。 2、松湖北區 代表樓盤長城世家，和堂，3號別墅，豐華悅園，萬科松湖中心，均價3-4萬。 3、松湖東區 代表樓盤萬科松山湖1號，萬科虹溪諾雅，翔龍御湖居，均價3.5-4萬。 4、松湖南區 南區是華為的總部基地，可售房源極少，區域內位置最好的樓盤大多是華為自建，供華為內部員工購買，售價很低，每平米八到九千。 華為自建樓盤 松山湖樓盤有兩個特點，一是樓盤數量少，二是大戶型和別墅居多，很多都是200平以上，總價800萬起的大戶型，小面積稀缺。 悅園的品質和環境不錯，緊臨松山湖，單價4-5萬。 總結： 1、東莞缺少價值高地，這個高地一旦出現，一定是松山湖； 2、松山湖目前配套還不夠完善，價格三萬多，還有入場機會，不過要注意迴避溢價盤，淘筍； 3、東莞二手房不限購； 4、鑑於東莞的經濟體量和對熱錢的吸引能力，松山湖最值得投資的是小面積低總價，一是稀缺，二是門檻低。 5、松山湖片區，分為多個板塊，有真松湖和偽松湖，價值有高有低，需要認真挑選。
問：我有個親戚家有個男寶，目前有兩套房(都有房貸)，一套在布吉(兩房)，一套在橫崗（三房），但是他們上班一個在南山，一個在龍華，目前住在布吉，布吉感覺也不夠住了，房貸也有一點點壓力，這種情況是否需要賣掉布吉，但他們搬去橫崗又感覺太遠。
答：信息不足以判斷是否需要置換，自住應該圍繞女方工作地來買房。女人決定家的溫度，男人決定家的高度，所以女性的家庭角色會更重些，需要更多的時間來參與孩子的教育與陪伴。
問：你好，請問首付70萬，剛需，覺得布吉比較挨近福田南山，想找找布吉的老破小，上車，可否？布吉一帶的會不會比龍崗中心城那邊更適合上車？或者有其他區域推薦嗎？
答：布吉+老破小，算是兩個小坑，漲幅大概率弱於西部的次新小房子。布吉一帶作為深圳的“二環”，是適合上車的，通勤距離不長，價格窪地，性價比看起來很高。只是布吉也缺少城市更新的動能，舊改雖然很多，但拆遷十分艱難，城市面貌目前還相對破舊，整體來說是弱於西部很多，也弱於大運龍城的。 如果不是一定要自住，建議買西部，房子小一點沒關係，別老破就行。
問：你好十三，怎麼看臨深的東莞長安的別墅：如蓮湖山莊，萬科紫臺
答：您好，東莞微觀上都不太熟悉，深圳樓市都已經夠我喝一壺了我的一點個人淺見是買別墅的話，松山湖片區可以考慮，邏輯類似深圳灣，虹吸整個城市的高淨值人群。
問：請問老師，夫妻年齡45，兩個孩子分別小學和初中，家庭年收入穩定40萬，南山區兩套三房市值3000萬，負債700萬，現金300萬，夫妻已無名額購房，家裡老人是深戶可買房但不能貸款，該怎樣操作比較好？謝謝！
答：你好，想騰出深圳房票，以下2種方案比較適合你。 1.夫妻假LH，房子析產後都過戶到A名下，騰出B的2張房票，繼續買入。 2.不LH，把尾款少的1套房還清後，對敲給父母（走買賣流程），騰出你們的家庭第2張房票購買。 二套資格可以全款抵押買入，也可以5+2的模式買入，降低首付比例。
問：老師您好，目前夫妻雙方兩套房，一套老公名下，在龍華梅龍鎮的三房，無貸款，出租6000元，一套在福田，老婆名下，貸款還有200多萬，自住，手頭上還有50來萬現金，夫妻年收入大概40-50萬。想把50萬再用來投資，老師有好的建議嗎？目前想了三個方案：1、在深圳再買一套，但50萬首付估計買不到，可以拿龍華抵押再買一套嗎？現在深圳的房價這麼高，是否還有這個空間？如果有老師建議哪裡？2、把龍華賣掉換一套更有增值空間的房子？3、操作簡單一點，買臨深。求老師指點？
答：2個思路 1.打新，或者疫情結束後淘筍，抵押梅龍鎮融資。 2.去廣州，廣東除了深圳 最值得買的就是廣州了，均價3萬+的廣州，目前來看還是窪地
問：老師請指點。5年為期，看好大運和光明。但這幾年龍崗不爭氣暗跌，光明太爭氣猛漲。現在糾結於大運的仁恆和頤安，光明的勤誠達和龍光二期。總價500萬以內。老師覺得都是好的選擇嗎？還是差距很大。請指點。
答：這兩年光明是有發現新大陸和地王效應，風頭輪到它了， 但目前5w+的價格短期也是高位。 龍崗屬於大盤股，豪宅線壓制、交易不活躍，所以橫盤陰跌了三年，但風水是輪流轉的。 因此也不用糾結，實實在在去分析每個盤的“土地價值”、“交通價值”、“區域價值”、“學區價值”，是價格已經高於價值，還是目前價格還有上漲潛力，這是一個技術活兒。 說到勤誠達正大城，實地去研究一下，學校是個外來的和尚，地鐵也十分遙遠，除了當初首付能分期，我看不到值5w的價值。 其他三個盤目前來看價格和價值算是相當的，都不差。
問：您好，疫情後預計出售深中龍初學位房，可以拿回來的資金300左右，想在福田或南山投資地段房或學位房，再次購買需要首付5成，月供可以承受2萬左右，因龍華紅山已有1套大戶型月供2.5萬元。想聽聽老師您有什麼建議？
答：福田內部各版塊分化巨大，選籌比較難，幫你梳理出6個等級： 頂級梯隊：香蜜湖：品質+學位+配套12-18萬 第一梯隊：百花：頂級學位+配套+老舊商品房 10-13萬 第二梯隊： 竹子林：深高學位 8-12萬，普通學位 6-9萬 景田\\/香梅北：福外學位 8-11萬，普通學位 5-8萬 華強北：荔園+紅嶺學位 8-12萬 第三梯隊： 車公廟：普通學位+中等品質樓盤 6-9萬 園嶺：中等學位（園嶺中學）+拆遷概念（園嶺新村） 8萬 蓮花：中等學位（蓮花中學）+老舊小區 7-8萬 中心區：四神盤（中海華庭、星河國際、城中雅苑、發展興苑）8-10萬，中低品質樓盤 5-7萬 第四梯隊： 保稅區：6-8萬 梅林：5-7萬 新洲：5-7萬 皇崗\\/赤尾：5-7萬 八卦嶺：5-6萬 （荔外落戶帶動一批老破小漲到八萬） 第五梯隊：華強南：4-6萬 不建議首付5成買房，全款抵押或者5+2都可以操作成首付3成。 建議在福田第二和第三梯隊中選擇。 南山：南海中學、育才太子灣有符合你預算、各方面都不錯的房子
問：老師你好！我在三線城市有套房，貸款用的公積金，我媳婦是主貸人，徵信上我沒有房貸記錄，如果離婚，買房子給媳婦，去深圳買房算白戶嗎？謝謝！
答：算，別看這些燒腦的政策，其實就抓住一個核心，有沒有貸款記錄，有則五成，否則三成。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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