如果說1979年鄧老在南海邊劃了一個圈，讓這個圈成為改革開放以來最為成功的樣本，那麼2019年這個圈的延伸，勢必將揭起一輪新的城市革命。

這是城市的機遇，也是年輕人的機遇。

截止今天，在粵港澳大灣區出世的8個月裡，全國各地人口加速湧入大灣區，各成員城市基建加速落地，協作政策層出不窮，企業創新更新迭代，一片大好。

但利好的同時，質疑聲也同樣存在。

例如港珠澳大灣區由於利好炒透了房價，是否還有未來？粵港澳一體化，是否所有城市都會迎來騰飛？哪些城市的房子還有價值？

這些，對於粵港澳，或者即將在粵港澳定居的人們來講至關重要。下面，我選用貝殼研究院最新發布的研究報告《粵港澳大灣區破解重構》，來為大家還原今天最為真實的粵港澳樓市。

1

供需失衡的灣區樓市

首先我們要搞明白真正影響粵港澳大灣區房價的因素，到底是什麼？

如果打開搜索軟件，輸入“粵港澳大灣區房價”這幾個關鍵詞，你可以看到31700000個答案，但是在這麼答案中，你很難找到最直接的解釋。

其實很簡單，就是財富的流動，也就是產業。

發達的產業會孕育出優質的企業，而優質的企業猶如金礦，吸引著源源不斷的淘金人。翻開歷史長卷，這樣的場景舉不勝舉。

例如改革開發後，1979年深圳特區的設立，百萬人才“下海”，到深圳創業淘金；1988年海南成立經濟特區，迎來全國各地十萬人才的湧入；此後沿海城市不斷開放，外貿工業如火如荼，全國儼然形成一股“孔雀東南飛”的大勢。而在2018年之後，中原城市的崛起，產業日新月異，沿海的人群又加速回流到中原，形成強省會的格局。

每次大遷徙都伴隨著政策紅利，而紅利背後則是經濟高速發展下一個個新型崛起的企業。在中國，大灣區經濟活力是首屈一指的，尤其是民營經濟高度發達，孕育了比肩全球的世界500強公司。

數據顯示，廣東省6年時間，500強民企增加了39家，其數量的增速是全國最快的。

經濟活躍，民營企業增加帶動了大量的就業和人口的增長，近三年大灣區平均每年增加150萬人口，相當於一個五線城市全部人口的整體遷入。

人口之於城市，就像血液之於心臟一樣重要。從這個角度出發，我們對粵港澳大灣區的房地產價值一目瞭然。

而且在最新的報告中顯示，現在的人口流動並不是單純的以人為單位的流入，而是舉家遷徙。

根據《中國流動人口發展報告（2015年）》，近9成已婚新生代流動人口是夫妻一起流動，與配偶、子女共同流動的約佔60%，而且這一趨勢在持續擴大。

隨之而來的就是日益增長的住房需求。

大灣區住房自有率非常低，達到什麼程度呢？

不誇張的講，有近3500萬人無自有住房。灣區11城中有8城住房自有率低於60%，尤其深圳僅為23.7%。和全國平均水平差距很大。

在這個圖中，我們可以看到。深圳以23.7%的住房自有率排名第一，其次是東莞，為35.7%。這一數值甚至低於以高房價聞名全球的香港。但同時我們可以看到肇慶以84.5%排名倒數第一。

根據供需原理，像肇慶、江門這樣的三四線城市房子完全夠住，房子不稀缺，價格自然沒有底部支撐力。更不用說升值潛力了。

住房自有率低自然影響人均居住面積，數據顯示，在世界四大著名灣區居住帶，粵港澳大灣區是“墊底”的存在。香港不用多說，鴿子籠出名，以人均15平米的居住面積排名世界第一，而深圳也高不了哪裡去，緊隨其後，人均居住面積僅僅是19.7平米。

供需長期嚴重失衡，導致大灣區房價不斷攀升，而越來越多的人口則積蓄著巨量的購房需求。根據貝殼研究院預測，到2025年粵港澳大灣區房地產市場的交易規模約3.7萬億。

這個數值是什麼概念呢？舉個例子，2018年中國的全國商品房交易規模是15萬億元。相當於佔據了24%的份額。

從這點可以看出，未來粵港澳大灣區的房地產市場還存在大量的房地產投資機會。但是粵港澳大灣區所有城市都有機會嗎？這還要看人口的流動方向。

2

不能一概而論

從近幾年的人口流動特徵來看。呈現著“農村—小城市—大城市—核心城市”的遷徙路徑。這一方面源於政策引導，其次是在高等教育普及下，年輕人對於城市的選擇更有話語權，可以實現跨級躍遷。

舉個例子，如果一個孩子從小在農村長大，但是通過高考實現了命運的轉折，在大城市找到很好的工作，就很可能通過自己的努力在此城市置業安家，把父母接過來一起住。那麼這就是一次從農村到大城市的定向遷徙。

全國的流動特徵如此，粵港澳大灣區內部亦是。廣深作為經濟動力最強的灣區雙核，一直以來都是外來人口流入的主要陣營。

數據顯示，從大灣區各城市近三年常住人口的增長來看，廣州深圳分別增長165萬和140萬，而肇慶江門等城市三年累計增長不足10萬，而且粵港澳內部，也在維持小城市到廣深頭部城市的人口遷徙路徑。

當然看到上面這幅圖，有人肯定會提出質疑。為什麼像東莞、中山這樣製造業強市人口流入這麼低。其實這和城市發展階段有關聯。目前深圳和廣州尚處於高速發展期，是虹吸階段，淘金者肯定會進入更高級的城市。

但是當廣深的人口和產業達到閾值，城市無法負擔，那麼產業和人口勢必會溢出。越來越多的企業會遷移到周邊的衛星城，伴隨著就是人口不斷的外溢。例如去年華為將工廠搬遷至東莞的松山湖，就直接帶走了2700位高淨值人口。同樣也是住房需求的外溢的。

所以在這個層面上講，對於深圳來說，第一利好的是東莞，第二則是東面的惠州。而對於廣州來說，廣佛一體化是兩者未來最好的發展形式，由於房價價差，越來越多的廣州外來人口會在佛山定居。其次才是中山、珠海。

接下來，我再仔細說說除了廣深莞佛四個強市外，其他城市的投資價值。

3

非核心城市的樓市命運

首先是惠州。

以深圳為主體，除了東莞，最有可能性的則是惠州這個衛星城了。但是惠州是一個“不均衡”市場。其一經濟發展一般，吸引外地人的能力有限；其二供應龐大，一個大亞灣的供應能趕上一個深圳。

所以在這個層面上，惠州購房一定要慎重。這時候“距離”和便利性決定了地段房價的命運，在惠州能稱得上有投資價值的，僅限於緊挨著深圳坪山區的惠陽部分區域。

尤其是高鐵沿線和未來最靠譜可能開通的深圳14號線沿線，還有惠陽政府背書的核心地段。當然還有惠城區的金山湖地段，是本地人的價值中心，當然價格太高也要量力而行。

除此以外基本沒有什麼可能性了，尤其像大亞灣、惠東都是深坑。

當然現階段在坪山工作的新深圳人，在這些地方買房是可選的。畢竟一腳油門就是2萬元的價差。至於投資變現，可能要長遠一些。因為由於粵港澳大灣區戰略的推進，深圳把心思全放在了西面，只有等到西面發展飽和了，東面的坪山才可能迎來契機。這個時間，滿打滿算，起碼得8年以上。

其次是珠海。珠海在港珠澳大橋開通後，狠狠吃了一波紅利。吸收了全國各地而來的炒房客。當然這些炒房客也有自己的訴求，例如去澳門博彩，在當地養老。

極端的財富比例，將當地市場徹底撕裂了。例如緊鄰澳門的橫琴、拱北等區域，房價已經達到4萬多每平米，而斗門和金灣才1萬多。如此大的價差讓整個市場變成了有錢人的遊戲，當地人是根本接不動盤的。據我一個朋友講，很多珠海本地年輕人被迫轉移到了隔壁的中山買房。

所以沒有底層剛需的接盤動力，這種炒作型市場並不看好。而且目前珠海的產業薄弱，高房價會像一堵高高的圍牆，把外來年輕人攔截在外。而澳門給珠海的紅利又有多少呢？這個恐怕大家心裡都很清楚了。

然後是中山。說實話這些年的中山有些失落，隔壁的廣州大哥一門心思把工作放在了佛山身上，讓中山像是失寵的小弟。當然名氣也不及珠海，自然對外地人的吸引力更是薄弱。

中山未來唯一可期的是深中通道的連接，因為中山的運營成本低，屆時深圳會有產業戰略轉移到中山，隨之而來會吸引到部分人口的流入。但是一橋之隔，受益也是有限的。利好的區域也僅僅是翠亨新區而已，其他的炒作性居高。而且中山北面的南沙板塊是未來粵港澳大灣區的戰略核心，剛起步又是一個虹吸人口的重要版圖，對中山也是利空的。

至於粵港澳大灣區的肇慶和江門，上文也提及過，僅限於當地剛需買來自住。

4

粵港澳的未來

最後再說說目前粵港澳大灣區的市場行情。

由於前幾年的去庫存大週期，再加上大灣區的政策利好，樓市在瘋狂炒作下，房價漲幅已經被深度透支。目前在政策的冰凍下已經進入休克週期。

房價整體穩定，沒有發生大面積滑坡現象，但是像惠州、珠海、肇慶、江門這些城市由於前兩年炒作太激進，目前已經高位橫盤，房子有價無市。全憑限售政策關緊了閘口，否則炒房客的洩洪會對當地樓市砸開隕石坑。這是誰都不想看到的。

大灣區房價下一波漲勢，唯一一條路只能是加速讓廣深雙核城市的經濟復甦，提高人均收入水平，把整體居民槓桿率降下來，這樣才會繼續加速吸引外來人口，逐步夯實房價基礎。這個時間大概也在3-5年。

但是深圳一定等不了這麼長時間。我之前在很多文章裡敘述過深圳的現狀。極端供需失衡會打破深圳的樓市週期。

數據顯示，在2014-2018年的五年間，深圳常住人口增量達225萬，新增住房供應僅約24萬套，新增供應節奏根本追不上需求。

而在深圳城中村住房體量龐大，約510萬套，佔到總存量的近一半份額，容納了約1500萬人口，佔實際總人口75%的份額，而這部分人群的居住環境有待改善，直接面臨的就是住房問題。

當然深圳也想過辦法，就是建立大量的保障房來滿足中低收入人口的住房問題。但是深圳一開始從香港引進的招牌掛制度和不可奪得的土地面積，註定這個命題無法成立。

未來深圳房價只能在不斷高漲的路上，愈行愈遠。這個苗頭，在今天已經悄悄出現了。

閱讀更多 惠灣果果 的文章

關鍵字: 美好，一直在身邊 深圳