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提問：房姐，請問你對上海嘉定安亭鎮的嘉庭菁苑怎麼看？還有升值空間嗎？感覺離江蘇特別近，產業和人口發展不太快，而且離上海市區很遠，通勤時間太長。如果把嘉庭的房子置換出去換市區的話，自住兼顧投資，上海主城區哪個區域或者樓盤更好？
回答：安亭屬於郊區，交通不便，板塊升值靠傳統汽車產業拉動經濟，但是現在汽車產業經濟表現不好，持續走低，未來板塊升值慢。自住根據自己的生活圈來選籌。投資更推薦九亭，九亭泗涇是西南重鎮，受虹橋商務區、西虹橋商務區輻射，長線也是看好的。目前價格不是很高，主要受9號線人太多的影響，以及去到傳統市中心（黃盧靜，不包括徐家彙）還是偏遠了一點（和唐鎮相比）。所以均價也是比較合理的。
提問：請問房姐 如何評價東潤楓景這個小區？我看了好幾次，準時入手。感謝
回答：從個人角度，我挺喜歡東潤楓景。 品質還行，距離朝陽路和酒仙橋，望京都不算遠，價格大戶型偶爾也存在可以套利的標的。 地段2.5流，但是有升級蛻變的潛力，關鍵在於石佛營泛海星火等地塊能否得到開發。 同時也是目前主要缺陷所在，進出道路不夠通暢便捷，區域內缺少商業配套和社區人氣，雖然緊靠四環，加上公園和綠地阻隔，儼然鬧市中一處偏僻。 整個石佛營泛海等板塊一榮俱榮一損俱損。
提問：房姐好！因為小孩出生的緣故，需要置換房產。15年買了北京三里屯的永利國際50年產權商業房做婚房，正南向68平loft，自住4年出租1年。但是商住被限制被打壓，價格一直起不來。目前開始掛售，成本560，預計出手600。目前在國奧村老人家蹭住，雙方老人均不缺房，兩邊都是好位置大戶型。我和太太想置換孫河區域，不知是否妥當。之前孫河板塊房產均已實地踩盤，目前景粼原著平層比較傾向，價格1200左右。年前看了未來金茂府，但是距離略遠，總價也近1000，有所猶豫。家裡只有我在國企上班，年薪30，地點西直門。請房姐提提建議，感謝！
回答：孫河位置和未來發展都會不錯，不過這個盤價格高了 金茂府也是熱門貴婦,不用看 自住保值可以看下融科橄欖城
提問：尊敬的房姐：我自有1000萬，準備給兒子買二手房婚房用，他看上了通過（安居客）中介的嘉園路星河苑1號院一層帶花園的3室2衛2廳的房子，該房135.5平米報價898萬，主要他看中離北京京劇院上班近，我是這方面小白，不知如何與中介砍價，應注哪些問題請您賜教！謝謝！！
回答：建議直接和賣家談價格，中介的目的是撮合交易，不一定會站在你的立場區爭取，傳話中他們會增加自己的信息導致過多噪音 1. 和業主談價需要提前瞭解賣房的原因，如果業主是著急要錢，直接以提出可全款要求有一定降價 2 .提前做功課。細緻對比同戶型兩套房之間的差異，裝修好壞，樓層差異，找到房子的致命傷，抓住房子的致命傷表達對房子的不滿意。佯裝不想赴約談判，給房主造成壓力 3. 哭窮賣慘，讓房主產生同情心 改善型業主最難談，因為他換房也可能缺錢，分文必爭可談空間會很小 圈內之前發表過砍價文章，可以搜索下
提問：房姐你好， 1、我在北京門頭溝華潤悅景灣有一套商住，目前賣的價格是我15年買的價格。如何處置比較好？ 2、6月份在北苑天潤福熙大道南區買了一套142的精裝房 價格1200w。感覺買貴了、是否買貴了？怎麼出手比較合適？ 3、想把以上資產出售換別墅。以上房子什麼時候出售比較好。 買哪裡的別墅可以增值。感謝
回答：1. 商住儘早出手，不要持有 2. 北苑屬於溢價區，我一直不推薦 3. 想投資，換別墅是錯誤想法 房產投資很重要，買前一定規劃好，否則後期損失很大
提問：房姐，您好。 先介紹下本人狀況：我與愛人各有外地房貸記錄一次，北京無房，我外地戶有北京5年社保個稅，愛人北京集體戶。目前孩子以愛人西城集體戶在西城小學中，租住學校附近，為了孩子方便6年內不打算搬家，月租8500。現手頭現金300，希望北京上車一套，買了直接出租，房租可抵付部分房貸，所以投資為主。 問題： 1、看哪一片哪些小區能在購房路上少走彎路？月供不超過1萬5，總價多少的合適？ 2、如果考慮西城集體戶被清理的風險，西城能有合適的嗎？或者有東西城合併的預期看東城也可以？ 3、買房能否在房本只寫我的名字，然後以網籤提取愛人國管公積金餘額？後續每月繳存額是否也能提取？以此保留愛人北京首套的資格。
回答：300首付可以朝陽或者豐臺，看你對位置的需求 不建議看東西城 可以，都是家庭單位計算房票，你們可以先離婚，在用你的房票，可以保留另一個人
提問：房姐您好！我名下有一套兩限房在回龍觀，全款無抵押，目前價值約400。看了您的帖子，我想拿這套房抵押貸款，加上手頭現金80，以父母名義在回龍觀再入手1套，給父母養老。父母戶口已投靠進京，有sfsd資格。想問一下，兩限房是不是需轉商之後才能辦抵押貸款？轉商成本是否過高？如果能順利拿到貸款，怎麼籌劃更合適些？感謝房姐指導！
回答：可以直接抵押，但年限可能受限，具體政策每個銀行不同，轉商需要交納差額35%的土地收益金 抵押出200+的資金加手上80，可以淘一套500+的標的，如果父母流水不足可以使用接力貸，總月供在2萬+，確保你的流水在4萬左右 純投資可看看天通苑東區老破大，
提問：房姐您好，幸識！請教一下： 1.首付融資。剛需首套尚缺首付90W，看您有提及最好不要用xyd，我理解消費貸可能亦是如此，關於首付融資，不知您有什麼建議？（出身農村，親人基本無錢可借又不想麻煩朋友，收入尚穩定，與女票稅前年薪約90，主要急於當下。） 2.購房時間。您提及年前最好購置完畢，但鑑於明年7月方有資格，您預計勁松雙井80平米左右剛需房單價上漲幅度大約多少？ 以上，感謝您的耐心回覆。
回答：主貸人儘量無負債，用其他核來下貸，也是常用操作 明年也不會大起大落，不用太著急，7月入也可，提前計劃好資金
提問：親愛的房姐，我的情況是：北京戶口，打算今年結婚買婚房，和未婚夫的工作時間比較自由，不需要打卡，也都有車。可以首付300萬，首房首貸。目前有幾個選擇：亦莊馬駒橋的樣本小區，複式或者一層帶院；慧忠裡的小三居，學區。總之就是糾結在城郊買大面積複式（或帶小院）還是市裡好地段的小房子。麻煩房姐指點迷津。謝謝了。
回答：首套剛需考慮保值效果優先選地段，首套選郊區對你的資產增值不利，以後改善換房出售也是個問題 10年以後郊區非品質盤誰會接手？周邊還無產業支撐內在價值，更是無人問津 首套應追求穩定，後期資產積累足夠，改善房再考慮純品質
提問：酒仙橋地區280萬的南北次新公房，精裝修可以直接入住，這樣的房源可以幫我買到嗎？首付90萬夠嗎？
回答：2018年時酒仙橋彼時還有5萬的不錯公房標的。 現在同類房源基本在5.5萬-6萬，並且出房極少。 當前酒仙橋能買的老公房基本起步在340萬以上，首付120以上。 280萬南北次新，正常情況首付也要100萬。
提問：入圈第一問:我是外地人，孩子在朝陽區亮馬橋附近工作，為上下班放便，想買周邊二手房，50平二居室，新源銜和新源裡的二手房房齡都在40年，價格在7萬到8萬，這個價位還有升值空間嗎？還能選擇嗎？比較糾結，本人是買第一套房，能夠湊出300萬，應接如何買房？請房姐幫忙指點！
回答：你好，子彈300，可以選擇的範圍很廣。 亮馬橋總體是比較好的板塊，主要是正常的樓盤太少，沒多少房可挖。 麗水嘉園 炫特5.5萬以下的 朝青國美4萬以下下 亮馬橋嘉和麗園5.5萬左右的都可以 房齡40年升值潛力很一般
提問：房姐，豐臺得房子您推薦嗎？麗澤現在適合入手嗎。
回答：麗澤商務區是豐臺十年的痛苦。 規劃很高，但是每次規劃落地，總是打一次折扣。 開盤價很高，過去套了不少人； 最近原本價格洗到差不多了，但突然規劃又打折扣。 麗澤落到實地上的好處還不夠多，但是跌宕起伏的狀態，高額的起步價，我會迴避。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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