問：請問老師，太子灣灣璽的公寓可以投資嗎？
答：你好，感謝讚賞！ 對於公寓，我們一直不太推薦。 但是高端公寓和普通公寓其實是兩種產品，一種空間上極盡奢華，一種鴿子籠居多，高端公寓多有稀缺景觀資源加持，核心地段，土豪用來消費自用的，所以具備圈層屬性。 普通公寓呢，人們只是用來當作一個跳板，最終還是為了升值，買入都是要拋出的，所以這兩者供求都有區別。 當然，要真正的高端公寓才值得擁有，比如京基御景峰那種偽高端公寓，雖然也有景觀，但是雞肋的夾心位置，也讓它高端不起來。 如果你的底倉足夠充足，可以適當配置高端公寓，否則不建議。
問：老師您好 ！ 我的情況：手裡300萬首付 ，月入五萬左右。可以貸款七成。目前租住在後海，不考慮學位，注重投資回報。請問 是在後海 蛇口片區買一個八九百萬的老破小自住，還是去南油買一套房子等拆遷好呢？有合適的推薦嗎？
答：南山大致可以分為以下板塊紅樹灣，大沖，西麗，南頭，科技園，後海，蛇口，深圳灣 預計買總價800-1000萬左右的標的，除了華潤城之外，綜合居住屬性，學區，總價，以下板塊可以關注 1，西麗大學城片區，優勢\\/房齡新，面積大，居住體驗好。不足\\/學區有待加強。 2，後海片區，優勢\\/位置佳，周邊配套完善，南二外學府學區。不足\\/房齡稍舊，面積小 3，蛇口片區的山海韻 山語海可以關注，優勢\\/房齡新，靠太子港，不足\\/周邊配套設施一般，還需要2-3年改善 不建議去南油博拆遷，機會成本太大。
問：您好，我目前住在後海海月片區，想買一套1500萬左右房子，主要是投資，己有一套住房，熟悉這個片區，不知道這個片區還是否有投資價值，南山區還有沒有新房可投資？
答：你好，感謝讚賞！ 海月片區發展看好 投資考慮有以下2種思路： 1.保險點買深圳灣。 2.進取點買蛇口。 可以考慮的參考選籌： 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣 新盤關注華潤城
問：你好！我15年5月在田貝買了一套60平米的二手房子,原價245W，現市值380w，按揭9500元，租7000, 16年3.20號前在東莞沙田的尉藍海岸買了100平米的一手房，當時價120w，現市值價160w，現毛坯房，未租。現手上有幾個公司在經營，現金流好，年收入在50w左右，想將沙田房子處理，置換到靠近龍崗的大運城邦（屬東莞區域），價格2.8w左右，妥否？還能另支高招嗎？現我兒子深戶，有購房名額！
答：你好，兒子是深戶，建議繼續加倉深圳。 雖然大運城邦在東莞算不錯的樓盤了，但是未來的價格天花板會比深圳低很多。 大運城邦和龍崗一衣帶水，房價也是共悲歡，龍崗房價沒起來，大運城邦就也沒戲。 考慮大運城邦還不如增加點預算入手一套龍崗大運板塊上車盤。
問：十三老師好，自從知道了您，才意識到要認真規劃一下房產的思路了，我的情況是孩子五年級（就一個），現持有一套五成首付的深中小房（鵬公館），剛剛出掉一套八卦嶺房子（不知對錯），盤活資金240w，考慮到未來四年初中還是要自住在羅湖，又不想在增值方面落下太多，您有啥建議？目前比較糾結，關注的樓盤有百仕達二期，翠擁華庭。
答：您好，感謝讚賞！ 羅湖百仕達作為羅湖為數不多的大花園社區（淘金山、中海天鑽、萬象城、合正榮悅），百仕達地鐵近（5、7號線太安站）、商業配套好（永旺、喜薈城），但優缺點也非常明顯： 1、2期人車不分流，三期車位1：0.75，5期空中花園，3、4號樓靠沿河北路比較吵，118平三房只有一衛，且出行需經過1號樓電梯。 綜合只有地面花園較大的4期比較宜居，但大部分兩房朝北。 1、2、4、5期學區為東湖中學、水庫小學，3期是翠園中學、東昌小學，教育資源在羅湖屬於中上。 對於周邊工作，又有讀書需求的人來說，是個不錯的選擇，投資性價比不高。 羅湖選籌，方向是低單價、低總價、好學位，可以跑平大勢。 海瓏華苑，翠竹苑之類，多關注。 但是羅湖未來整體跑輸大勢，關注升值潛力，更傾向福田和南山。
問：您好，目前在新安有一套一居室沒有貸款，唯一住房，市價320Ｗ左右。目前打算賣掉，換500Ｗ左右的兩居室。目前看了高發城馳，桃源村3期，皇庭世紀，廣興源幾個樓盤。在南山科技園上班，未來考慮自住加投資，月收入2.5Ｗ左右。請問可否幫忙分析下，或者推薦其他樓盤？謝謝。
答：你好，這幾個盤自住優先桃源村3期，投資優先廣興源。 皇庭世紀雖然地段好，但皇崗村舊改也是很遙遠，本片區非常成熟，卻沒有稀缺的教育資源支撐 現在看，河套片區的開發可能遠遠達不到預期。皇崗片區的住宅更多承擔福田中心區的外溢。 深圳一路向西，這幾個盤自住首選桃源村，投資首選廣興源。 碧海可以的，不偏，潛力不差。但不如寶中。 還可以關注花樣年花鄉、花郡、富通城等。
問：十三老師您好，認真學習了您的很多問答，感覺您非常專業！我現有1200萬左右的預算，打算進行自住以及投資。原計劃是300萬單房或一室一廳小戶型進行純投資，以及900萬左右的三房自住。小房之前有了解花好園，趣園，但是感覺都不夠理想。碧海寶中那邊的小戶型不是擔心噪音，就是擔心高位，怕未來出手不漲長反跌。900萬左右的三房之前考慮過是留仙洞天悅南灣或者是大學城華輝雲門及柏林天瑞，打算自住加長期持有，等待片區總部基地和國際教育成熟加持帶來的房價上漲。但不知道這樣的配置是否合理？您對於單間和三房，有無其他更合適的推薦？或者說我應該把全部預算投放在同一個房子？自由工作，居住地不限。請老師多多幫忙，非常感謝！
答：您好，感謝讚賞！ 預算1200有兩種打法 一、拆成2-3套來買（總價300-500萬）但是要考慮房票的問題。多套進可以攻推可以守，持有成本會下降。 二、直接買一套核心地段.核心物業.雙重屬性的物業。 三、300-500萬的投資策略剛需為主（產品1-3房）買普漲區域2019年深圳領漲區域已經漲上去了購買力會外溢。 四、1200萬總價的物業一定要考慮你的房子為什麼會漲到2500萬漲到這個價格什麼樣的人來買這樣的物業一定是置換的人群（他們對產品.學位.地段都會有要求） 五、1200萬買房，除了看總價，也要結合你的月供能力，房票情況，是否考慮學區等需求再做樓盤的精準匹配。 投資就是一個計劃，把控好風險，留足至少2年的月供。 然後用排除法來選擇 你可以買那裡，不是你想買那裡，最後買錯比買貴更加恐怖。 可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等. 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府（目前已沒有了） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣 寶安低價盤：寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、聖拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣、西薈城等。 龍華潛力盤：金地上塘道，潛龍曼海寧。 以上選籌可作為參考，能不能入手重點還是看價格，逢筍入。
問：南山深航飛行員公寓三房750萬，碧海泰華陽光海三房879萬，或者沙井的西薈城700萬四房。是否深航這個已經沒有啥升值空間，最多跟著大勢。南山的生活環境比碧海好很多，飛機還不吵。您覺得呢？
答：你的判斷正確，南山中心區自住還不錯，但是屬於普漲板塊，升值潛力一般 投資還是跟著規劃走，碧海和沙井都是不錯的選擇
問：星主您好，很佩服您對房產方面的分析。我有一套深圳南山蛇口高山花園的129平的房子，想著能夠資產重組，把資產最優化。目前欠銀行300萬的銀行貸款，希望賣掉房子清賬和留一百萬自用，餘下的錢在深圳繼續買房子，深圳戶口，賣掉高山的話名下有兩個買房名額。因為退休回老家的原因不用考慮自主，如果可以，也希望能在蛇口買個小二手房，蛇口不考慮也可以。您覺得高山花園的房子賣價多少比較合適？然後再買哪裡的房子比較有升值空間? 謝謝！
答：您好，高山花園成交價在10-12之間，具體賣多少，還要結合您的樓層 裝修 戶型等詳細情況再做判斷。 蛇口可以考慮山語海和山海韻。 山語海目前學位不好，但是未來規劃很好，學位也很好。 山海韻交通各方面山海韻兩年內會很方便，所以天花板很高。
問：老師您好，請您指點迷津：我家一套龍崗悅瀾山花園89平和京基御景華城39平，預計全賣了資金大概500W。我和我老公30歲，總收入月均5萬+，小孩一歲，考慮房子綜合教育、投資潛力、二胎三房等。目前考慮如下 1碧海區域，800萬內有能力購置，考慮玉湖灣或者御龍灣，月供壓力相對不太大，其他資金可考慮其他投資，但教育資源一般，配套也還沒起來 2、寶中區域，最大可接受900+，月供壓力較大，資金也全投了，比較激進，也怕自己高位上盤。目前幸福海岸、麗景城、深業新岸線、凱旋城都900萬多。這些房源您推薦哪個？ 3、後海，城市印象、保利城、海印長城900+，跟寶中哪個更推薦。以上選擇請老師指點迷津，萬分感謝。
答：你好，感謝讚賞！ 1.碧海是非常推薦的投資板塊，入手碧海有個前提，未來5年內你們還需要再入手一套能掛學位的小戶型。 2.寶中教育是亮點，但是上一輪領漲中，這些盤溢價太多，你關注的這幾個盤 目前只認可8萬的單價，需要花精力淘筍。 3.後海板塊整體還行，略微跑贏大勢。可以重點關注。另外前海南帶學位兩房也可以關注。 傾向方案3
問：老師您好，剛需上車，總價四百萬出頭，最近在看梅林的碧雲天兩房，皇崗皇御苑四期小複式兩房及天澤花園兩房。請問看的這幾個盤如何。這個預算有沒有更好的選擇的片區。順便問下老師線下薦盤怎麼操作。剛加入的小白。
答：你好，總價400+，建議2種打法： 1.南山、福田學位30-40平1-2房； 2.沙井、光明、龍華60-70平兩房。 如果考慮自住+投資，現在入手龍華是比較折中的選擇。 福田無學位的老小區會逐漸跑輸大盤。 這幾個盤可以重點關注下皇御苑，但是不建議複式樓，正常戶型的流通性更好。
問：大神您好，我們手上已經有兩套房，去年年底通過假LH的方式騰出名額，上車了後海的海境界一期，87平三房，價格近1000萬，是否會有風險？
答：你好，海境界不屬於深圳灣，但又在打深圳灣的招牌，自住尚可，投資目前沒看到明確的買入理由。 很多人覺得一路之隔，價差不應該這麼大，其實這種“覺得”本身，就是對市場沒有充分理解。 考慮自住，單價1000以內，現在來看不算貴。但是如果能稍微增加點預算，深圳灣是更好的選擇。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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