問：大師好，我想在 龍華上塘 還是龍勝片區 投資小兩房，目前在糾結幾個樓盤，金地上塘道二期，潛龍曼海寧。目前看來，上塘的規劃非常牛，周邊很多舊改。但就學區來說，金地上塘道二期帶的學問是龍華實驗學校（目前中考成績未上榜），而潛龍曼海寧帶的高峰學校（2019年中考排名全市前十），我的目的是打算持有5年左右，整體考慮的是學區+規劃來。另外，聽說金地上塘道對面是超大的華潤舊改。請問大師哪個樓盤潛力大？
答：2個都是推薦的樓盤 學校對比：高峰優於龍華實驗 短期曼海寧>金地上塘道 長遠看金地上塘道>曼海寧
問：南山後海城市印象一套自住兩房，無貸款，現金50w，年收入80w，想諮詢純粹投資的購房建議，謝謝（不想太犧牲生活品質的）
答：你好，我理解你是想兼顧自住和投資。 抵押城市印象融資，參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型）
問：請問老師，夫妻年齡45，兩個孩子分別小學和初中，家庭年收入穩定40萬，南山區兩套三房市值3000萬，負債700萬，現金300萬，夫妻已無名額購房，家裡老人是深戶可買房但不能貸款，該怎樣操作比較好？謝謝！
答：你好，想騰出深圳房票，以下2種方案比較適合你。 1.夫妻假LH，房子析產後都過戶到A名下，騰出B的2張房票，繼續買入。 2.不LH，把尾款少的1套房還清後，對敲給父母（走買賣流程），騰出你們的家庭第2張房票購買。 二套資格可以全款抵押買入，也可以5+2的模式買入，降低首付比例。
問：十三老師，繽紛假日豪園和雷圳碧榕灣的兩房，哪個值得入手？考慮自住，也兼顧投資。兩套總價差不太多，猶豫～～
答：你好，感謝讚賞！ 我們的投資邏輯： 學位越好越好； 摟齡越新越好； 地鐵越近越好； 選好小區後，再從裡面找性價比最優的一套，雖然十年期不一定掙最多，但短期內增值有保障、流動性強、心裡踏實。 雷圳碧榕灣是九年制南山雙實驗學位，而且非常有保障，前海一線，便宜的戶型都比較吵。按照目前的漲幅趨勢，小戶型學位會繼續受追捧。 這2個盤對比優先雷圳碧榕灣。
問：十三老師好，去年出掉了太古城一套小房，想在南山或福田投資一套三房，預算一千到一千五百萬間，年前一直關注福田的天建天驕和南山華潤城四、五期，估計都在年中入市，選擇哪個或者有更好的嗎？謝謝
答：感謝大額讚賞！ 這2個盤對比，投資+自住 首選華潤城 天建天驕地段還不錯，小學為荔園分校，初中福田科技中學一般，一般看學位是初中或者雙學位，這可能也是樓盤不做小戶型炒學位的原因； 景田大環境不好，周圍比較破，景觀一般。但是屬於整個福田少有的大花園社區，稀缺。自住還不錯，但是投資未來漲幅隨大勢。 華潤四期位置不如前面幾期，但是依然值得買。
問：老師，您好！我們夫妻在羅湖都市名園有一套48平的一室一廳（還在還款），打算賣掉；準備再借一些錢，買改善性住房；假如能做三成首付，房子總價要控制在650萬，700萬是極限了。 希望是1.小三房（有孩子了，孩子馬上滿一歲），2.自住且有投資價值，因為後期還要靠這套房去置換新房；3.能帶學位給孩子讀書保底；4.夫妻二人分別在南山的百度大廈和西麗工作，單程通勤時間在1小時。 目前有考慮： 1. 坂田片區的四季花城、星河銀湖谷（居住舒適）； 2. 南山的創世紀濱海花園、海珠城（帶學府中小學學位）； 3. 前海的碧海灣地鐵站旁的中信灣上六座。 以上您有什麼意見？如果都不推薦，有推薦考慮的樓盤嗎？
答：您好，關注的這這幾個區域，未來發展更看好南山。 創世紀濱海花園帶南二外學府一小學位，臨近軟件產業基地，價格和周圍小區比起來略低，問題是沿著南海和濱海兩大主幹道，所以價格反應價值，所處的位置也沒有成長性。 海珠城 這個盤不算是窪地，自住、跑平大勢沒有太大問題。 還可以關注南海中小學，鼎太風華、諾德假日、雷圳碧榕灣、南荔苑、漢京山、荔海春城等。
問：老師好。我有一套陽光天健城的大房、一套萬科麓城一期小三房。麓城的房子這兩年漲幅小，我在考慮賣掉置換投資價值更高的，或者乾脆換成陽光天健帶學位的小兩房，老師有什麼投資方向建議？謝謝！
答：陽光天健城沒必要再加倉，雞蛋別放在一個籃子裡 更傾向置換南山 寶安的熱門板塊，短期內漲幅更樂觀
問：您好！ 我們預算能承受一套800萬的房子，想購買一套初中學位房，為小孩兒上初中做打算，目前在留意深圳高級中學周邊物業，意向是福田的建業小區。小區老舊，除了學位的考慮，主要還有搏拆遷的想法。 請問該小區是否有購買投資價值？您還有沒有其他學區或小區推薦？ 謝謝！
答：你好，如果是買深高學票，我覺得是可以買的。 如果是為了博棚改還是要慎重，投資都是要看週期的。（時間成本和機會成本） 建議入手一套小戶型掛學票，剩餘資金投資性價比更高的板塊。 對於很多剛需和投資客來說500萬是一個門檻，同時也是交易最為頻繁的價格區間。 車公廟地鐵口500萬以內的房源，主要集中在泰安軒和泰康軒，而實際這兩個小區就是一個小區，共用一個小花園，類似於現在的一期和二期，一共三棟樓建築為1999年-2002年，小區全部都是小戶型，30㎡單間和一房一廳50㎡為主，以及少量小兩房60㎡，總價基本都在500以內。 優點： 第一:小區周邊生活配到較為齊全，下樓就是年輕人的聚集地十畝地，步行10分鐘就可以到達KK one等商業綜合體。 第二：距離車公廟和下沙地鐵口步行10分鐘以內均可到達，地鐵線路豐富，交通十分便利，福田南山工作的人群都比較適合。 第三：小區所屬初中為深圳四大名校之一的深圳高級中學，具有非常好的學位投資價值。 第四：附近沒有主幹道，非常安靜，高樓成視野較好。 缺點： 第一：小區花園基本等於沒有，沒有什麼公共活動區域。 第二：筒子樓，3電梯12-16戶，基本談不上什麼生活品質。 第三：大部分房間採光和戶型一般，樓道環境較差。
問：十三老師，預算總價500萬，（剛賣掉福田一房，這次為置換，五成首付），單身妹子，考慮投資屬性多過自住屬性，可不自住，月入3W。目前有考慮：1.南山星海名城五期小兩房，單價10w。靠近前海，看中後期升值。2.前海諾德假日花園小兩房，單價12w。3.龍華壹城中心3房，單價7w。可兼顧自住。4.福田金地名軒。上下沙舊改區域。或者有別的推薦的麼～
答：諾德 前海無缺點知名神盤，隨時有錢隨時買，一直在漲 星海名城 前海北無亮點剛需超級大盤，但是現在價格也漲了 壹城中心，龍華區地標性住宅，是龍華老城區最吸睛的盤，沒有之一。 這個小區有優勢: 1、高贈送，利用率普遍超過90%。 2、配套齊全，學校、商業、地鐵（共十區，但是隻有九區算地鐵房）； 3、次新、鴻榮源品牌； 4、稅費低，因為2015年首開，登記價高而且漲幅不大。 5、價格也親民。 劣勢也很明顯： 1、體量確實太大了，而且附近舊改太多，一手砸盤，二手價格也一直上不去，簡直天量供應； 2、本身離地鐵較遠，加上四號線交通擁擠，依靠地鐵上班不方便（9區稍微近一點），而且全部入住道路交通勢必擁堵； 自住可以買，投資一般般。 金地名軒以前分析過，是個冷盤 其實金地是個我特別喜歡的房企，有一種慵懶不著急的氣質，上班基本是965，所以這些年擴張也很慢，公司大本營金地工業區的舊改都遲遲未動。 沙尾這一代是小工廠和城中村雜處，金地工業區相比已經是容易舊改的板塊，並且確實有預留教育用地，規劃建一座九年一貫制的學校。 那麼金地名軒這個盤能不能買呢？ 獨棟次新樓、無花園、周圍的城市界面依然是多層的工廠。因為通常舊改的週期是以5-10年計算的，剛上車的急富青年不適合買這種，手裡有兩三套了，買一套這個做點風險投資是可以的。 當然從總價控制的角度，金地名軒受到綠景藍灣半島的壓制，這就是很多舊改傳聞片區的常態，買家總是比賣家要後知後覺。 這幾個盤對比，優先諾德，會很穩！
問：老師您好！ 佩服您的專業水平，果斷加入了星球。請指導！ 我的情況如下： 一家三口，兩人年50左右，女孩外國頂尖大學就讀，小孩房票不肯拿出來用，家庭年收入100，房貸餘額100左右。房子：1、羅湖泊林花園小兩房，約400。2、福田陽光城市家園一房，約250。3、公寓180。4、惠州龍門溫泉別墅280。5、益田村一套。因各式各樣的原因，益田村的不能動，所以我想把1到4的全賣掉，買一套投資回報率高的房子。請明示。感謝！
答：您好，感謝讚賞！ 這4套房產出售後，到手大概1000左右，根據你的風險偏好和月供能力不同，有幾種不同的配置方式。 1.拆成2-3套來買（總價500萬左右）但是要考慮房票的問題。多套進可以攻退可以守，持有成本會下降。 500萬的投資策略剛需為主（產品2-3房）買普漲區域2019年深圳領漲區域已經漲上去了購買力會外溢。 多關注碧海，西鄉，沙井，上塘，西麗等板塊。 2.直接買一套核心地段 核心物業 雙重屬性的物業，也就是我們說的終極改善置業。 1500-2000萬總價的物業一定要考慮你的房子為什麼會漲到2500萬漲到這個價格什麼樣的人來買這樣的物業一定是置換的人群（他們對產品 學位 地段都會有要求） 多關注前海，深圳灣，香蜜湖，蛇口，科技園等板塊。 1100-1600可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性價比相對高一些，認可單價8萬左右的標的。 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府（目前已沒有了） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 寶安低價盤：寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、聖拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。其中富通城性價比相對較高。 以上選籌可作為參考，能不能入手重點還是看價格，逢筍入。
問：十三老師，現在創業一村還能入手嗎？
答：如果你考慮寶中學位，預算又不足，這裡勉強可以考慮，否則一般不推薦博舊改。
問：老師您好！考慮入手福田90-120平自住加投資的品質房，次新或新。預算800-1200萬，望離福田口岸和福田高鐵站比較方便，無學位需求。目前在關注（還沒看過）有：深物業金領新房，天健天驕新房，綠景虹灣，華潤銀湖藍山，嘉葆潤金座，皇庭世紀，之前看過深業花園和雅頌居也蠻喜歡，希望給點方向和意見。 另想投資一套500-600萬以內的剛需房，考慮光明中心區或南山寶安的學區房，可中長期持有，光明那邊有些新盤想等等看，寶安南山這邊不知還有哪裡可以關注？ 兩套房總預算1600萬左右，不知這樣配置是否合理，來深不久，期待老師指點！
答：您好，建議一套核心區品質盤自住，一套剛需潛力盤做投資。 深物業金領是一個賣不出去的包裝產品，價格太貴，直接pass 天健天驕是偽香蜜湖，地段是很好的，小學也很好。景田早已成熟，天健工業園和香蜜村舊改算是拼圖的最後幾塊板，蓋完就沒有什麼未來想象空間。 所以是自住改善型的物業，穩健。 福田自住+投資推薦參考： 1.第一梯隊1000以上，天健 雅頌居 深業花園，天健可做首選。 2.買第二梯隊的物業800萬左右：福蓮花園 振業花園 長福花園，都可以考慮 剛需潛力盤關注碧海 沙井 翻身 西鄉 光明 上塘板塊單價5萬左右的次新盤。 可以參考星球內往期推薦的樓盤
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