【違法建築認定：有證合法，無證違法？】

什麼樣的建築是違法建築，我國並沒有明確的定義。“有證合法，無證違法”是行政機關在認定違法建築時的通常做法。

而房屋作為當事人的最重要的財產和生活資料，用如此簡單、粗暴的方式評判其是否屬於違建，顯然有許多不合理之處。認定違法建築一定要嚴格依據相關法律規定，並密切結合客觀現實情況。單看“一頭”，都是耍流氓。

與違法建築認定相關的法律有很多，通常依據的是《土地管理法》和《城鄉規劃法》。據此，違法建築一般是指未經自然資源和規劃主管部門批准，違法佔用土地、未領取建設工程規劃許可證、鄉村建設規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建設的建築物和構築物。

按照違反法律的類型，違法建築分為兩種：

一、違反《土地管理法》的違法建築主要分以下四種：

1.未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地的；

2.農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的；

3.違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地並進行建設的；

4.擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的。

二、違反《城鄉規劃法》的違法建築主要分以下四種：

1.未申請或者申請未獲得批准，未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建築；

2.擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建築；

3.擅自改變了土地使用性質建成的建築；

4.擅自將臨時建築建設成為永久性建築。

《土地管理法》是從1987年開始施行的，在這之前建造在農村土地上的無證、未經批准的房屋是否屬於違建，存在較大的依法救濟空間。

《城鄉規劃法》是從2008年開始實施的，《城市規劃法》施行於1990年，這兩個時間節點同樣可作為審查具體的涉案房屋是否屬於違建的重要參照。

如果你的房屋沒有取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃證的規定，並嚴重影響到城市規劃的，違法建築的認定應發生於房屋徵收決定作出之前，而不是在作出房屋徵收決定之後，再進行違法建築的認定。

簡言之，“一刀切”的以無證斷定違法是錯誤的，尤其不符合當下農村地區的現實情況。若任由這種單一判斷標準肆意擴散蔓延，被徵地農民的權益受損將是不可避免的事情。

【違法建築處置：除了一拆了之，還有別的做法嗎？】

對於正在建設的違法建築，城鄉規劃主管部門有權責令當事人停止違法行為，限期自行拆除。如果當事人逾期未拆除的，通常做法是採取停止供水、供電、供氣服務；查封施工現場；強行制止直至消除在施違法建築。

大家要明確一個問題，不論經過多長時間違法建築都不能成為合法的，其次違法建築也不是隨隨便便就可以拆除的。違法建築的拆除仍要經過合法的拆除程序，當事人的法定權利應該得到保障。

違法建築的處置：

1.違法佔用集體土地或農用地進行建設， 由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法佔用的土地。

2.對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀；對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施，可以並處罰款；

3.對非法佔用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

4.未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門或鄉鎮人民政府責令停止建設；限期拆除或者予以沒收；罰款。

5.因為歷史原因和社會原因，居民房屋存在大量未辦理土地使用手續或規劃手續情況，這種情況下不宜按照違法建築處理。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的相關規定，在房屋徵收決定作出前，應當組織相關部門對於未辦理有關手續的建築物進行認定，認定為合法的要給予補償，認定違法的不予補償。

但是也不能排除一些地方為實現拆遷速度，將一些歷史原因形成的違法建築強制拆除。

也就是說，違法建築並不必然要被強制拆除。若其並非不能通過改正措施消除對規劃影響的違建，則完全可以通過“改正+罰款+補證”的途徑獲取合法建築身份。

在違建處置過程中，“比例原則”或曰“最小損害原則”是需要予以充分考慮的。

律師最後提示大家的，如果您的房子已經被認定為違法建築或者已經接到了限期拆除通知書（決定書）等，一定要及時啟動法律程序，避免強拆的發生。對於不能確定房子是否是違建的，一定要及時諮詢專業人士，儘可能降低自己的損失。

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