傳統拿地模式
目前得到廣泛認可的一種劃分方法，將傳統拿地模式分為一級市場和二級市場，通俗講就是一手地和二手地，一手地獲取方式：公開招拍掛，一二級聯動，城市更新，勾地；二手地獲取方式：資產轉讓，股權類合作，融資代建，代建（純代建，不出資金，只收取代建費）。
公開招拍掛也叫直接招拍掛，政府通過公開程序將成熟地塊推向市場，企業前期沒有事先就地塊與政府進行接觸，公示後才獲取地塊信息；這種拿地模式以政府為主導，優缺點非常明顯；主要拼的是產品溢價能力和成本控制能力，招拍掛模式市場化程度較高，操作透明，手續簡單，運作效率較高，競爭激烈，土地獲取成本高。
一二級聯動這個模式能夠最大程度降低成本，開發商利益最大化，但是週期長，需要資金量大，最大風險在於二級摘地不成功；各城市土地市場發展不平均，政策尺度也不一致，一些城市允許開發企業介入一級開發，而有些地方不允許，這種模式我所清楚的是河北的一些城市政策上支持一二級聯動。
前面講到最大風險是二級市場摘地不成功，這裡主要列舉了保牌措施，常見的方式有：帶方案掛牌，點狀供地，批量供地，留難題，虛增一級開發成本等等。
獲取一二級聯動項目四個必備條件，第一良好的政商關係，第二豐富的勾地及經驗及能力，第三雄厚的資金實力，第四強大的專業支撐。
城市更新有很多種表現形式，棚改，舊改，退城改造，模式大同小異，今天我們以三舊改造為切入點，三舊改造模式分為自行改造和公開出讓兩種，自行改造最大特點就是不需要納入政府統一的項目儲備庫當中，獲得批覆就可以按照程序進行開發；公開出讓必須進入政府的儲備項目中去，待土地整理完後，公開出讓。
三舊改造地塊一般位於市區，開發價值高，升值空間較大，成本低，可以作為長期的土地儲備；但是三舊改造受政策影響大，交地難，需要資金多；一句話概括就是耗時長，投入大，回攏慢，收益高。
勾地又叫意向性拿地，這是一個很大的概念，包括我們後面所講到的所有的創新性拿地全是這個這個概念；特點一捆綁開發商，滿足政府的一些民生業績要求，特點二就是兜底，第三突出政府的主導地位。勾地講究門檻，第一條要設定條件（非常講究技巧，多數政府不會設置明顯不公平的條件），第二條就是前置資格審查。總之，“勾地”是開發商低於市場價格鎖定並獲取土地的絕佳方案，難度大、命中率高、低溢價或零溢價、相對可控、利潤高。
資產轉讓簡化叫法就是買地，屬於單純的資產轉讓行為，不繼承原公司的權利和義務，對原公司的債務、稅務、開發風險進行了有效阻斷和切割；但是一般需要滿足投資額達到25%的需求，而且週期長，稅負高，主要適用於名下項目多，債務關係複雜的項目。
股權類合作第一種方式股權轉讓，就是買公司，方式靈活多樣，過戶手續簡便，稅負低，但是債務關係，稅務風險，開發風險要一併承擔，考驗公司風控能力；溢價無法進入成本，清算稅負較高。適用於權屬關係單一，債務債權關係簡單的公司。
股權類合作第二種模式資產剝離，也可以叫公司分立或作價入股，可有效隔離原有公司的債務，稅務等開發風險；多數情況下可以實現土增稅的二次清算，但是適用範圍窄，剝離流程較長。
代建，這裡說的是純代建不出資的模式，所有的成本投入，融資負債，及銷售收入都由項目方承擔或享有，這模式不出資，收取固定比例收益，風險低但是也有風險，質量做不好就不利於品牌價值，第二個就是代建費支付存在風險。純代建機會較少，對項目素質要求較高，首先地塊乾淨，其次項目公司資金足夠，第三土地持有方沒能力開發。
融資代建，獲取項目基本前提就需要自己出部分資金或具備較強融資能力，這種模式優缺點與純代建項目一樣，不再多說。
創新拿地模式
所謂的創新就是大型勾地，前面講傳統拿地模式拿地難度越來越大；主流房企開啟大型勾地的時代，核心思想捆綁資源實現產業、配套、特色IP等資源落地進而低價拿地。這種拿地模式近些年逐漸興起，不是非常成熟，可以稱之為模式的有幾種：文旅小鎮，大健康，科技產業，農業扶貧，商貿綜合；那麼這幾種模式在房企的具化方式非常豐富，我們總結了一下，目前主流房企有18家佈局養老地產，17家佈局文旅地產，20家佈局特色小鎮，18家佈局教育產業，6家佈局物流地產，總的一個趨勢就是多元化佈局，從而實現多元發展進而低價拿地。
第一種模式文旅模式，通過整合IP資源，形成成熟的文旅產品體系向政府勾地，核心在於資源的稀缺性和可落地性。位置主要選擇在一二線城郊及三四線城市；具體模式兩種第一資源提升，放大核心資源，成功的案例包括丹寨萬達旅遊小鎮，古北水鎮，萬科良褚文化村等，第二種模式IP資源嫁接模式，嫁接外部成熟IP,比如藍光的水果俠，恆大的華宜影視小鎮等等。後期運營對選址要求較高，需靠近能極高、消費力強的都市圈，且區域具有一定的資源稟賦，第二點IP資源必須能吸引人群。目前這種模式弊端在於第一過剩危機，過度開發，對後續經營是一個挑戰。第二資金投入巨大，回收週期長，難以盈利。
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