在經歷了2017-2019年三年的城市更新“大淘寶”時代後，目前廣州舊村改造市場新項目拓展已暫告一段落，預計未來幾年中，將有不少投拓人員轉做實操。廣州現在還啟動改造/明確前期介入企業的舊村，多數難啃的硬骨頭，要麼村裡的要求太高、要麼在規劃上遇到大問題，或者區位及未來規劃實在一般般，使得房企要麼不敢拿、要麼不想拿。
此外，不少前期已拓展甚至完成/接近完成數據固化的舊村項目，企業正在兜售或引入合作方(尤其是引入國企)，除房企自身的資金困境外，很重要的另一點是項目在規劃上遇到水源保護區、農用地、控高等用地和規劃上的問題，使得在現行規劃下，項目用地/指標要麼無法土地平衡，要麼總量擺不下。
但這是前期大淘寶時代下，項目泥沙俱下、而房企舊改投拓經驗不足的情況下所帶來的不可避免的問題。因此，在現在市場下行但村和政府要求越來越多的情況下，我們更有必要總結過往經驗，在投資拓展環節增強項目研判能力。本文先來講一下項目前期可研報告的編制，欲瞭解全面、詳細知識可通過文章下面的課程海報購買學習。
二、開展物業測量、評估工作
剛開始接觸項目時，我們一般會通過了解項目基礎資料做“肉眼篩選”，然後再對“感覺靠譜”或“領導要求”的項目編制《初步分析報告》以較全面瞭解項目，對於公司非常重視或者優質的項目才會編制《深化可研報告》，一般來說，10個《初步》的項目裡，大概有3個能捱到《深化》這一步，深化後覺得可以跟進的再編制內部上會資料，通過後才能上投委會。現在為保障數據準確，很多公司甚至會在上投委會之前對項目進行航拍，核對前期獲取的建築數據的準確性。
初步分析報告主要由以下4部分內容構成：項目基本情況、周邊市場情況、初步經濟測算、初步結論。其中最重要的是人口和建築數據資料，這兩者對一條村改造的復建量及改造成本影響最大，也是項目拓展一開始就必須要獲取的最重要的信息。
對於投拓人員而言，剛接觸項目時最想知道現狀建築總量，村居和集體物業的建面，各自有證無證的體量、棟數、戶數、基底，所以平臺方若要體現自身的專業性，初次需提供的基本數據有：
1、改造範圍，最好有面積及土規、控規、標圖建庫影像
2、現狀建築面積（區分村居和集體物業、有證無證）
3、戶數、棟數、基底面積、人數四個數據
三、確認圖紙並簽約
深化可研報告則在初步報告的基礎上分析得更要細緻和全面，主要涉及“項目情況分析、宏觀規劃分析、舊村改造政策分析、改造思路分析、經濟效益分析、風險披露、未來工作計劃”7個大方面的內容，這裡我就不一一展開講了。
在規劃概況方面，特別要留意項目涉及水源保護區、非建設用地和控高的情況。例如我們眾所周知廣州的金融城因為芩村機場控高影響，一直未能按規劃如期開發，同時也是害苦了此前拍地的房企；而金融城周邊的舊村項目舊改工作進展緩慢也是在一定程度上受機場控高影響。
同樣的，受白雲機場控高和政府發展生態旅遊規劃的影響，白雲區鍾落潭鎮也是有幾個村在啟動舊改項目後突然被無限期叫停，前期公司投資的幾百上千萬亦是瞬間打水漂。
我們常說的三區四線，三區指：禁建區、限建區、適建區，四線指：藍、綠、紫、黃線，而水源保護區分為一級、二級、三級水源保護區。
如項目在一級水源保護區範圍內，是禁止進行開發建設活動的；如項目涉及二級、三級水源保護區的，其容積率設置較低（居住、商業均不同），將不同程度影響投資收益。
所以拓展時要重點判斷意向改造範圍是否處於適建區內，廣州這邊不少緊鄰流溪河、曾江等幾大水系的村，初步測算的經濟賬還都可以，但實際上由於涉及水源保護區、基本農田，左右一扣減就發現實際可開發面積沒剩下多少，在現有規劃容積率許可的條件下，難以擺得下復建量。
而在周邊配套方面，必須注意垃圾填埋場、墓園等厭惡型設施!教育、醫療等配套多或少都不重要，且一般都是缺乏的，不然為何要改造？但對於厭惡型設施，無論是位於項目內部還是臨近項目，都會影響項目貨值，特別是在項目內部對項目的影響巨大。
一方面，這些設施的歷史遺留影響可能會在心理上影響購房者，例如某珠三角項目前期拓展忽略了村內有個舊時的小型亂葬崗，該亂葬崗主要是埋葬國共內戰時期逃難淹死漂浮至該村的屍體；最後項目的宣傳廣告語是“背山望水”，但前往購買商品房的周邊居民寥寥無幾。
另一方面，改造成本上，在這些設施多年積累的汙染很可能已深入土壤，後期需支付大量的時間和經濟成本進行土壤修復。
至於改造思路，可從擬改造範圍、是否需要調控規、是否需要補錄圖斑等方面進行具體項目具體分析考慮，並與經驗數據進行對比參考，以便分析哪個方案更好及項目總體風險。
根據經驗，目前廣州舊改市場上，理想狀態下，改造後項目拆建比1.5左右，毛容積率2.5左右比較好、最多不超過3是比較好的；但實際上現在很多新項目經濟平衡所需的毛容積率都接近或需要超過3.5，拆建比能在2.5以內（新建/拆舊）也算非常好的項目了。
主要的改造思路有整村改造、部分改造以及規劃調整等方案，整村改造指的是整個村域範圍內包括村權屬用地及村域範圍內便於連片改造的國有用地一起納入改造，部分改造指的是村權屬用地範圍內，根據片區成熟度，先行選擇某個區域進行改造。
例如一條村村分為舊村和新村，舊村普遍以2-3層的房屋為主，居住環境很差，新村的房屋平均層數有5-6層，道路規劃、居住環境都較好，經過經濟測算和綜合分析，只改造舊村的情況下可以實現經濟平衡且在用地規劃上也能符合需求，這就是部分改造，或者只改造舊村無法滿足經濟、用地平衡，則將新村甚至留用地納入一併考慮改造，這也是部分改造的思路。
如果在此基礎上仍無法實現平衡，則需要考慮控規、圖斑等的調整等事宜；整個過程中，涉及的改造範圍越大、調整的東西越多，一般而言改造整體複雜性就會提升；但從土地儲備和經濟效益的角度考慮，則可能是更好的。所以改造思路的選擇主要就是一下4大策略和3大調整相結合進行選擇。
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