3月合肥土拍，最受矚目的莫過於濱湖BH2018-02號地塊，融創以總價24億、摺合樓面價1.7萬/㎡，132%的溢價率摘得該地塊，一時炸開了濱湖整個板塊，市場叫漲。
記得2015年12月，融創也是以1.7萬/㎡的樓面價獲取政務區ZWQTA-025地塊，即後來以最高備案單價4.8萬/㎡入市的合肥壹號院（目前住宅售罄）。這不僅讓人猜想，濱湖該地塊的售價是否會到達4萬甚至5萬？
土拍熱度尚有餘溫，昨天圈子裡有人刷出融創在政務區的第二個項目政務壹號，成交了歷史最高總價也是最高單價的一套洋房，800多萬，單價4.4萬！
驚訝之餘，又存疑惑：當下的市場行情，撬動4萬成交的背後邏輯，究竟是什麼？
NO.1丨
均價2.8萬入市，如今賣到4萬
政務壹號2年前首開，入市均價是2.8萬，首開賣的是140㎡的精裝高層。
2年不到，現在沿著南二環已經能看到該項目的一排現代感極強的洋房外立面，在周邊建築的映襯裡，著實有簡約的高級感，不得不說融創的產品極具辨識度。
事實上，這個項目的熱度雖不高，卻在總價400萬+的高端改善市場裡，均勻加速的跑著高流量。
去年8月高層售罄，今年僅剩下3棟洋房待推售，總量100套左右。2019年加推的洋房新品，單價從3.5萬到4萬不等。
除了已經售罄的合肥壹號院，政務壹號這個項目的總價段可以對比的競品並不多。
在政務板塊裡，它已經接棒合肥壹號院成為價格金字塔尖。
NO.2丨
合肥4萬+ 目前有且僅有可能出現在政務區
房價金字塔的頂端，對標的必然是頭部區域。
換言之，合肥的4萬+，目前有且僅有可能出現在政務區。
當然，這個判斷，需要我們看一下有關這個區域的數據，其背後是區域資源稀缺、價值引領的集中體現。
首先，政務區新房、二手房房價呈常態化領跑狀態。
區域內在售新房均價破3萬，且以140平方以上的改善產品為主；
二手房方面,是全市唯一一個單價均價突破2萬+的區屬，並且漲幅也是九區最高。
其次，房價趨高的同時，政務區土地/新房/二手房供應量較為緊張。
1
土地3年0供地
2017年-2019年，政務區不曾出讓新地塊。在九區中，屬於唯一一個連續三年0供地的區域。
2
去化週期6個月 新房供量佔全市5%
一級市場的斷供，也直接導致新房供量的短缺，據瞭解，政務區當前住宅存量約28.66萬方，僅佔全市總量的5%，這中間，還包括部分大面積別墅體量。
按照當前4個月的去化週期來推算，一旦4個月之後政務區再無新增供量/供地，購房者將無新房可選。
3
二手房連續月均新增100+套，創區屬新低
據鏈家網統計，自2019年以來，政務區二手房每月新增量均在100餘套，這處於什麼樣的水平？政務區去年平均每月新增量在200-300套之間，其它區屬每月平均新增量在500套左右。
再者，供量（存量、新增量）下跌，但區域整體需求量卻在壯大。
從二手房最新新增/帶看比例中可以看出，政務區比例最大，為12.35%，而數值越大，往往被認為供需關係越緊張、房價上漲衝動越強烈。
此外，在政務區最新二手成交方面，我發現一個有趣的現象，越來越多的3萬+二手房成交週期明顯縮短，甚至，某些房源成交週期僅為1天。
這意味著什麼？趨近於塔尖的那一撥房源，反而更搶手。
NO.3丨
從壹號院到政務壹號
融創穩坐合肥高端市場“頭牌”
合肥高端市場的“頭牌”，屬於融創。
這不僅僅是價格導向，更是開發商的自身定位。
從合肥壹號院到政務壹號，再到玖樟臺，融創最早進入合肥的三個項目，都是區域價格標杆，且都定位板塊的高端改善.
（融創合肥壹號院）
不同於其他開發商，融創是全線住宅產品都在做高端，而非單個頂級產品線，但它在高端改善產品裡又根據土地特點做了產品內部差異化，支撐它在不同區域裡捕獲不同的改善置業客群。
（融創信達政務壹號）
以合肥壹號院和政務壹號為例，這兩個先後相差半年入市的項目，從2016年至今，近乎壟斷合肥總價400-1000萬的頂級置業市場，2項目加起來，平均每個月的流量最高可以達到4至5億。
從選址核心區域，到做城市高端改善，合肥壹號院與政務壹號在相同的定位上，也做了產品區隔。在住宅的風格上，合肥壹號院更重儀式感，而政務壹號更現代、更簡約。從面積上，政務壹號契合相對更年輕的客群需求，增加了該項目最小的面積段140平方產品的比例。
NO.4丨
明年政務或不會再有可售融創住宅
按照當前的市場行情，可以預見，政務壹號最快會在上半年售完最後的100餘套洋房產品。加之政務區無新增土地供應，這也就意味著2019年之後，不僅不再有融創的可售住宅，整個政務區都有可能無新房可售。
領跑九區價格的政務區，已經被公認為高端改善的首選板塊，在連續3年的融創銷售期裡，政務區房產市場，不管是價格還是對於高端住宅的認知，都已經被融創所改變。
而這份與時間成正比的品牌力和稀缺價值，隨著兩項目陸續進入收尾和交付，其影響力卻才剛剛開始。
閱讀更多 聚焦樓市 的文章
