2018年的商品住宅市場上半年供應不足，供不應求，購房者搶房，下半年供過於求，內五區供求比最高達2.47，各大項目重啟促銷手段，以搶奪購房者手中“房票”。
供求市場
供求兩極分化明顯 品質成購房重要因素
2018年（截止到12月21日）商品住宅供應983.07萬方，同比上漲32.5%，成交1200.28萬方，同比上漲49.33%，均價9275元/平米，同比上漲5.5%，長沙商品房市場整體呈穩中有升的狀態。
（數據範圍：內六區，截止12.21）
從走勢上看，2017年整體處於供不應求狀態，尤其是318新政的出臺，為趕上末班車，購房者紛紛出手，2018年上半年和下半年兩極分化，上半年整體處於供不應求的狀態，供求比0.96，6月份開始受625新政影響，供應大幅上漲，隨著有效購房者的減少，項目分化嚴重，供過於求明顯，供求比達1.43。
2018年成交主力為望城區及嶽麓區，從成交量來看，僅雨花區成交量有所下降；從價格段來看，成交量較大的區域價格也表現較為穩定，其餘區域均有較大的上漲，其中芙蓉區房價漲幅達27%。
芙蓉區房價的上漲，主要因為龍湖碧桂園天宸原著以16491元/平米的房價成交10.8萬方，佔芙蓉區整體成交的20%，極大的拉高了區域均價。
從單價段成交來看，8000-15000元/平米單價段逐年攀升，除房價上漲的原因外，隨著“房票”愈加珍貴，品質成購房者買房的重點。
開盤表現
項目兩極分化 去化率持續走低
從商品住宅市場銷售情況來看，2018年供求狀態穩中有升，整體表現較為不錯，降溫態勢並不明顯，但從開盤表現來看，降溫態勢則更為明顯。
625新政後，長沙樓市開盤量成上揚趨勢，但去化率持續下跌，項目分化嚴重，北辰三角洲、天健城、星沙等項目依舊保持較好的去化率，但新城和樾、中天星耀城、新力紫園等性價比不夠的項目則最低去化僅2%。
當然也有項目通過自己的努力成功增大去化率的，例如金輝優步花園通過精改毛，成功將去化率從30%拉高至86%。
2018年日光盤佔比的峰值位於5月份，期間澳海瀾庭、新城國際花都、恆泰湘壹府、五礦萬境藍山等項目均實現日光，但部分項目，如澳海瀾庭11月開盤去化僅16%；新城國際花都6月份在開盤去化卻跌至22%，樓市降溫明顯。
分化具體表現為精裝、位置偏遠、價格高、70年小戶型公寓等受“房票”稀缺影響，去化緩慢，而二手房倒掛依舊存在、價格低的項目依舊是購房者爭相購買的對象。
例如保利香檳國際12月拿證，均價6060元/平米，1027套房源，認籌量達到5000+，可見高性價比的樓盤依然火熱。
典型項目
北辰三角洲第六年登頂 黑馬頻現
截止到12月21日，北辰三角洲暫居第一，從數據上來看，第二名與其差額逾12億，基本已經確定了榜首的位置。這是北辰三角洲連續第6年佔據榜首，2018年項目共計開盤7次，推出2697套房源，推出麵價33.8萬方，四次日光，最低去化率72%，熱度依舊。
另外，TOP30榜單中5個進入純新盤，龍湖碧桂園天宸原著用品牌+環境征服了挑剔的購房者2018年2月首開，去化率100%，3月登上別墅榜榜首，這是繼龍湖紫城後龍湖在長沙打造的又一個成功別墅案例；長房東旭國際開盤之前，高鐵新城均價11000元/平米左右，項目以9700元/平米的均價首開，引爆高鐵新城，11月進入商品住宅金額榜TOP2；另外建發兩項目以品質贏得購房者，2018年首開同樣獲得較好的排名，
珠江好世界受益於珠江酈城的口碑，也進入TOP30榜單。後市預判
2019年長沙房價穩中有升
2018年還未過去，2019年正在接近，隨著多個城市政策的放鬆，打破樓市的寒冰，部分城市項目開始出現漲價的聲音，但在政府因城施策的背景下，長沙大幅度放鬆的可能性不大，2019年長沙房價或將保持穩中有升的狀態。
備註
開盤：統計日期：截止12月25日 統計範圍：六區一縣
市場：統計日期：截止到12月21日 統計範圍：內六區（供應不包含望城區）
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