現在我們談及樓市，越來越看重一個區域的人口流入表現，經濟學家任澤平提出的理論是短期看金融，中期看供需，長期看人口，把時間範圍擴大，任何一個地方的房價出現波動，必然伴隨著人口的變化。
有研究指出，1995-2000年省際淨遷入人口主要集中在廣東（1165萬人）、長三角地區（465萬人）、京津地區（221萬人），三者合計佔87.1%。
2010-2015年，流動人口主要遷入京滬廣深和部分二線城市，比如鄭州、武漢、西安、成都等地，從2015年至今，新一線城市繼續爆發，杭州、南京、蘇州及中西部的二線省會城市，成為人口湧入的重點區域。
而回顧過去十多年的房價變遷，我們也不難發現，從上世紀90年代至今，這幾個區域也逐步形成了樓市中的價格“高地”。
在存量人口結構下，大城市流入的同時，就意味著小城市人口在持續流出，按照上文所說的規律，小城市的房價應該長期疲軟才對，但近幾年以來，我們卻發現，三四線及以下城市出現了房價和人口背離的罕見特徵。
4月23日晚間，中泰證券首席經濟學家李迅雷發佈研報指出，城鎮化的普遍規律是人口從農村向城市、從小城市向大城市集中，而過去幾年我國小城市房地產市場出現大幅的上漲，與供給增加、人口流出的基本面相背離。
李迅雷團隊對已經公佈數據的169個城市進行統計，已有數據的11個新一線城市中，人口淨流入總規模達150萬人。讓人詫異的是，一線城市反而流入人口並不明顯，或許與北京近幾年以來的持續淨流出有關係，值得注意的是，數據顯示，三線以下的城市中，有70%面臨人口淨流出的壓力。
但小縣城的房價似乎並沒有受到任何影響，在七成小城市淨流出的情況下，2018年全國房價均價破萬的城市擴大到62個，其中三四線城市超過1/3，同期全國200個縣城新建商品房銷售均價超9000元，要知道，全國也不過300多個地級市而已。
一邊是人口常年流出的尷尬處境，另一邊卻是小縣城房價的勢如破竹，這種讓人百思不得其解的背離和對比，構成了堪稱獨特的兩極分化。
一方面，人口的遷徙方向上，一二線和三四線以下城市兩極分化，另一方面，常住和戶籍人口流失後，與當地房企扎堆、地王頻出的現象再次分化。
不過，既然樓市穩健發展的前提是“長期看人口”，近幾年以內出現的樓市與人口錯位現象，或許在以後會得到緩解，房地產市場迴歸理性也是遲早的事，可以預見的是，小城市未來房價與人口背離的現象，不會持續太久。
閱讀更多 藍白觀樓市 的文章
