现在我们谈及楼市，越来越看重一个区域的人口流入表现，经济学家任泽平提出的理论是短期看金融，中期看供需，长期看人口，把时间范围扩大，任何一个地方的房价出现波动，必然伴随着人口的变化。
有研究指出，1995-2000年省际净迁入人口主要集中在广东（1165万人）、长三角地区（465万人）、京津地区（221万人），三者合计占87.1%。
2010-2015年，流动人口主要迁入京沪广深和部分二线城市，比如郑州、武汉、西安、成都等地，从2015年至今，新一线城市继续爆发，杭州、南京、苏州及中西部的二线省会城市，成为人口涌入的重点区域。
而回顾过去十多年的房价变迁，我们也不难发现，从上世纪90年代至今，这几个区域也逐步形成了楼市中的价格“高地”。
在存量人口结构下，大城市流入的同时，就意味着小城市人口在持续流出，按照上文所说的规律，小城市的房价应该长期疲软才对，但近几年以来，我们却发现，三四线及以下城市出现了房价和人口背离的罕见特征。
4月23日晚间，中泰证券首席经济学家李迅雷发布研报指出，城镇化的普遍规律是人口从农村向城市、从小城市向大城市集中，而过去几年我国小城市房地产市场出现大幅的上涨，与供给增加、人口流出的基本面相背离。
李迅雷团队对已经公布数据的169个城市进行统计，已有数据的11个新一线城市中，人口净流入总规模达150万人。让人诧异的是，一线城市反而流入人口并不明显，或许与北京近几年以来的持续净流出有关系，值得注意的是，数据显示，三线以下的城市中，有70%面临人口净流出的压力。
但小县城的房价似乎并没有受到任何影响，在七成小城市净流出的情况下，2018年全国房价均价破万的城市扩大到62个，其中三四线城市超过1/3，同期全国200个县城新建商品房销售均价超9000元，要知道，全国也不过300多个地级市而已。
一边是人口常年流出的尴尬处境，另一边却是小县城房价的势如破竹，这种让人百思不得其解的背离和对比，构成了堪称独特的两极分化。
一方面，人口的迁徙方向上，一二线和三四线以下城市两极分化，另一方面，常住和户籍人口流失后，与当地房企扎堆、地王频出的现象再次分化。
不过，既然楼市稳健发展的前提是“长期看人口”，近几年以内出现的楼市与人口错位现象，或许在以后会得到缓解，房地产市场回归理性也是迟早的事，可以预见的是，小城市未来房价与人口背离的现象，不会持续太久。
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