本期市场评述
本周全市商品房市场整体量价齐涨；成交3275套，环比增加14.5%；成交均价29128元/㎡，环比上涨4.3%；酒店式公寓和商业量价齐涨，办公量价齐跌；绿城九龙仓·桂语朝阳在本周成交套数、成交面积和成交总价均为第一。
本周出让2宗住宅地，下周出让4宗住宅地块,2宗商住地块，2宗商业地块。
——合富研究院（浙江）
本周要点
- 报告：首套房贷利率连续5个月小幅上升；
- 多地人才政策升级 新一轮“人才争夺战”开启；
- 房企高管上演离职潮 年底业绩压力大？
- 最新进展！杭州机场轨道快线列入省重点建设项目！15个站点已开工，2022年建成！
- 前10个月房地产开发投资同比增长10.3% “以价换量”效果得到明显体现；
- 本周全市网签成交3275套，环比上周增加14.5%，成交均价29128元/㎡，环比上周上涨4.3%，全市存量113781套，环比增加1.3%。
经济状况
报告：首套房贷利率连续5个月小幅上升
房地产业金融环境维持收紧趋势。11月12日，《2019年10月金融环境与房地产市场月报》指出，10月份，全国首套房贷款平均利率为5.52%，已连续5个月小幅上升。
根据监测数据显示，2019年10月全国首套房贷款平均利率为5.52%，相当于相应期限LPR水平加点67BP，环比微升0.01个百分点，同比下降0.19个百分点，已连续5个月小幅上升。10月房贷利率水平延续了前四个月的上行趋势，但上行幅度有所减缓，下行的城市数量有所增加。
沈昕分析表示，全国首套房贷平均利率不仅与市场利率有关，也受房地产调控政策影响，今年二季度以来，部分城市收紧了调控政策，5月份以来部分热点城市首套房贷利率也纷纷上调，6月全国首套房贷平均利率一改此前连续6月下行的趋势，年内首次微升，此后4个月房贷利率持续小幅上升。考虑到后续市场利率大概率会下行，首套房贷平均利率上行空间较为有限，若年内5年期LPR没有下调，预计全国首套房贷平均利率将横盘小幅震荡。
合富观点：
预计年内涨幅还将收窄，有可能会转正为负。
政策法规
多地人才政策升级
新一轮“人才争夺战”开启
近月来，南京、郑州、长沙、三亚、苏州、南宁等多地密集发布人才新政，被外界称为新一轮“人才争夺战”。而在今年年初，西安、南京、常州、广州、海口、大连等多个城市发布落户新政，纷纷放宽落户条件“抢人”。
除了放宽落户以及购房资格外，部分城市以购房、租房补贴吸引人才。11月1日，南宁市住房保障和房产管理局发布《关于开展南宁市高层次人才购房补贴发放有关工作的通知》，符合条件的高层次人才可申请购房补贴。
中原地产首席分析师张大伟认为，人才政策频发已经是2019年楼市政策的最大特点，大部分城市的人才政策与住房政策都有关联。整体看，2019年全国已经有超过150城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。
“但我们必须注意到，大部分城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备，简单的吸引只能导致房地产市场波动。”张大伟说，目前全国大部分城市的人才政策，考虑到了用降低门槛吸引人来，但大部分城市都没有留住人才的措施。
合富观点：
“抢人”不难，更难的是吸引来人才后如何留住人才。
房企动态
房企高管上演离职潮
年底业绩压力大？
今年年底房企高管频繁变动，反映了目前企业转型、销售压力、融资压力等问题。
铁打的房企，流水的兵，高管人事变动对于房地产行业来说，并不鲜见，尤其是在市场下行周期。在房地产调控进入的第三个年头，房企高管离职人数创下高峰，尤其是四季度以来，在业绩冲刺的关键节点，高管离职潮仍在继续，其背后原因到底是个人职业选择还是行情低迷带来的经营压力过大?
在上个月，有消息指出，正荣地产集团执行董事、行政总裁王本龙已经递交辞呈。11月10日，正荣地产正式公告称，王本龙已辞任，将由执行董事兼董事会主席黄仙枝暂代执行总裁职务，直至选出新总裁为止。而在这期间，正荣产业发展集团副总裁、商业董事长肖春和也递交了辞呈。
不难发现，在离职的高管团队中，经营、财务、营销等岗位是重灾区。年底将至，在年终奖的巨大诱惑面前，市场不禁疑问，这些高管为何要“仓促”离职? 在张波看来，和业绩目标的达成不及预期有直接关系。如果前三季度房企全年业绩完成率低于70%，那么达成目标的压力就会明显增大。今年众多房企已将冲刺提前到了上半年5月，但由于整体行情偏弱，大部分区域的完成情况依然难言乐观。
合富观点：
高管的变化无疑体现出行业正从高速野蛮式增长换挡到中速重质化发展阶段，无论是高管还是房企决策层都需要调整好心态，健康稳定发展。
城建规划
最新进展！杭州机场轨道快线列入省重点建设项目！
15个站点已开工，2022年建成！
近日，浙江省发展改革委印发了《2019年省重点建设项目增补和退出名单》的通知，增补列入省重点建设项目74个，总投资3029亿元，其中不少是与杭州有关的。
杭州机场轨道快线工程起点苕溪站(原名吴山西站，下同)，终点靖江站，全长58.5千米(地下线长度 46.5千米，高架段长度 12千米)，线路途经余杭区、西湖区、拱墅区、下城区、江干区、萧山区;设车站 15 座，其中高架车站 4 座，地下车站 11 座。
目前15个站点已经明确并开工，计划 2022 年亚运会前开通运营。机场快线的换乘站达到14座，与地铁1、2、3、4、5、6、7、9、10、11、12、14号线、远景规划线等换乘。
运营时间为4:00至24:00，全日运营20小时，这也是目前杭州运营时间最长的地铁线路。具体行车安排，以开通后运营情况为准。 杭州机场快线建成后，可以加强杭州西站、杭州东站及萧山国际机场之间的快速互联，实现以未来科技城为主的城西区域与中心城、城东区域的快速出线，缓解主城区交通拥堵压力。
合富观点：
杭州机场轨道快线建成后将极大的缓解交通压力，便于杭州市民往来出行。
楼市动态
前10个月房地产开发投资同比增长10.3%
“以价换量”效果得到明显体现
11月14日，国家统计局发布的前10个月全国房地产开发投资和销售数据显示，1月份至10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1月份至9月份回落0.2个百分点。58安居客房产研究院分院院长张波昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，整体稳定依然是2019年房地产市场最后两个月大趋势。
中原地产首席分析师张大伟对记者表示，10月份已经过去，但从楼市各种调控政策看，即使在长假影响下，楼市政策依然处于年内高位，中原地产研究中心统计数据显示，10月份房地产调控累计高达67次，叠加之前数据，年内高达482次，相比2018年同期上涨超过20%。
从投资完成情况来看，1月份至10月份，东部地区房地产开发投资57615亿元，同比增长8.4%，增速比1月份至9月份回落0.2个百分点;中部地区投资22822亿元，增长10.0%，增速持平;西部地区投资24588亿元，增长15.7%，增速回落0.5个百分点;东北地区投资4579亿元，增长9.5%，增速回落0.4个百分点。
从新开工情况来看，前10个月，房地产开发企业房屋施工面积854882万平方米，同比增长9.0%，增速比1月份至9月份加快0.3个百分点。
合富观点：
预计到年底之前，开发企业会采取更加积极主动的“以价换量”策略，房地产销售将保持平稳良好发展，全年销售数据将与去年持平或小幅增长。
土地市场
本周出让2宗住宅地块。
下周出让4宗住宅地块
2宗商住地块，2宗商业地块。
网签数据
商品房
本周全市网签成交3275套，环比上周增加14.5%；
本周全市成交均价29128元/㎡，环比上周上涨4.3%。
本周全市存量113781套，环比增加1.3%；
本周主城区存量52964套，环比增加1.7%。
（注：全市包含富阳临安；主城区包括大江东）
商品住宅
本周全市网签成交2387套，环比增加7.9%；
本周全市成交均价29354元/㎡，环比上涨1.1%；
本周全市存量35336套，环比减少1.9%。
（注：全市包含富阳临安；主城区包括大江东）
临安、富阳
本周临安网签成交311套，环比增加79.8%，临安成交均价19144元/㎡，环比上周上涨3.8%;
本周富阳网签成交115套，环比减少37.2%，富阳成交均价21737元/㎡，环比上周上涨12.2%；
本周临安存量8963套，环比减少1.1%，富阳存量2411套，环比增加3.3%。
酒店式公寓
本周全市网签成交728套，环比上周增加68.5%；
本周全市成交均价31641元/㎡，环比上周上涨25.8%；
本周全市存量39391套，环比上周增加4.4%。
（注：全市包含富阳临安；主城区包括大江东）
商业
本周全市网签成交99套，环比上周增加23.75%；
本周全市成交均价24725元/㎡，环比上周上涨0.9%；
本周全市存量20916套，环比增加1.8%。
（注：全市包含富阳临安；主城区包括大江东）
办公
本周全市网签成交61套，环比上周减少55.1%；
本周全市成交均价20865元/㎡ ，环比上周下降12.9%；
本周全市存量14718套，环比上周减少0.1%。
（注：全市包含富阳临安；主城区包括大江东）
全市网签榜单
新增摇号房源销售信息
本周（11.11-11.17）新增摇号房源销售信息
本报告数据来源
(a) 宏观数据：国家统计局、浙江省统计局、杭州市统计局
(b) 房地产数据：杭州市统计局、杭州市国土资源和房屋管理局、杭州市房地产交易登记中心、合富研究院浙江
(c) 土地市场数据：杭州市国土资源和房屋管理局、杭州市统计局
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