今年的“銀十”開局似乎十分慘淡，據數據顯示鄭州十一假期期間，鄭州僅有3項目開盤，部分項目加推，樓市整體趨穩，房價穩中微跌，成交量環比下跌超7成，樓市降溫已然來臨，寒冬將至！
其實早在年中，鄭州一大批特價房就已席捲朋友圈，每天一打開手機便能看到置業顧問、中介發佈特價房的消息，房子似乎真的白菜價一樣，尤其遠郊配套不成熟、以及口碑較差戶型不好的項目，因扛不住冷遇只能降價銷售。
雖然特價房是目前市場現象，但卻不是必然，四環外的濱河新城就是一個特例。
相信很多人都知道，曾經的濱河“如日中天”，區域內“地王”頻出、話題不斷，人人向而往之，但伴隨著多番調控區域漸冷，人們愈發冷靜，區域似乎也愈發清冷。
注：濱河新城區域道路實景
去過濱河的人不知道會不會和我有相同的感受，目前整個區域大面積都是在建的樓盤和裸露的黃土，大車往來不斷，回鄭打車極為困難，但就這樣一個荒涼的區域，房價表現卻較為搶眼。
據克而瑞數據可以看出，整個2019年濱河的推盤量一直不溫不火，但住宅整體均價16000元/平左右，甚至有所上調，8月整體均價達到了17000元/平以上，房價依舊堅挺。
再讓我們一起來看一下區域內的在售項目，看看各個樓盤的具體表現：
可以看出，區域內多為成品房交付，價格較低的多為毛坯房，而且據瞭解從今年年初到目前為止，區域內樓盤價格保持一定水平的，並無明顯下跌。
不僅如此，今年1月19日由綠城摘得的那宗土地，最高限價從19000調高至23000元/㎡，似乎也影射了未來濱河房價的依舊堅挺。
這為什麼呢？到底誰給TA的勇氣，讓TA維持著高房價呢？
先說一件大家都知道的事，濱河國際新城的出生和北龍湖一樣，自帶光環，規劃的寵兒，萬千寵愛集一身，而最直接的反應就是開發商的進駐。
1
“地王”頻出，一戰成名
據數據顯示，2016年7月，濱河國際新城三日內又連爆三個“地王”，最高樓面價達到10544元。比2014年1054元的樓面價整整翻了十倍，轟動內外。
自此地王爭奪、房價飆升；作為僅次於北龍湖最高限價，讓濱河快速成為網紅區域。
目前區域內涵蓋中建、康橋、綠城、綠地、正商、亞新、海馬、中海、融僑、金輝、金地、電建等諸多地產開發企業均已入駐，區域內交房的項目較少，多為在建樓盤。
注：濱河國際新城土拍不完全統計
從今年區域內的兩地塊的土拍情況看，進駐濱河的儘管仍是一線房企，但土拍的熱度已然下降，尤其是樓面價的下調，市場明顯呈現降溫、下行的態勢，這對於區域的樓盤來說，似乎並不太樂觀。
2
週期太久，“王牌”會失靈嗎?
好在區域似乎還有一張“王牌”，規劃不錯，位置不錯，都說其是第二個北龍湖，但一張白紙，開發速度、開發週期，也讓心存疑慮？一起看一下區域規劃與發展現狀：
濱河國際新城處於鄭東新區、國際陸港、航空港三區交匯核心，連接東南區域的橋頭堡，極為重要。
區域由政府與中建七局聯合開發，共同投資108億元，定位為“產城融合，宜業、宜居、宜樂，三位一體”的中央休閒區（CLD）；成為由CLD、自貿區、涉外區等三大政策疊加冉冉升起的“新區”，這是其他區無法比擬的。
疆域擴展，開發週期更長了?
濱河用地面積增加前後對比
今年3月份，濱河國際新城用地面積將從10.47平方公里擴大到16.77平方公里，新增面積達6.3平方公里，比之前面積增擴約60%，主要增擴範圍集中在經南十五路以南以及經南八路以北區域，向南擴展約4平方公里，向北擴展約2平方公里，開發週期更長了，不過北邊靠近南三環也靠近南四環。
說到南三環和南四環，值得一提的是，南四環過了中州大道以後與南三環的距離急速縮短，如果南四環和南三環一樣是平行線的話，濱河很大塊區域應當是屬於四環內的。
所以，實際上濱河距鄭州CBD的距離應該比我們的心理距離近很多。
能否扛得起“自貿區”建設的重任？
河南自貿區鄭州片區產業佈局示意圖
早在2017年，隨著河南自由貿易試驗區的成立，在諸多紅利政策的帶動下，濱河國際新城將建立河南自貿區鄭州片區裡唯一的涉外新區。
據悉，今年“一帶一路”國際中心簽約落戶濱河，未來將帶動區域產業集群效應，加快自貿區的發展。
而經開區作為河南自貿區最大的核心區塊，如何在整個自貿試驗區建設中當仁不讓，一馬當先，當好領頭雁和排頭兵，還面臨著極大的挑戰。
土地一級開發，能否帶個好頭?
一級土地開發就是由政府和授權企業一起，對指定的區域進行統一的拆遷安置補償，並且建設相應的商業、道路、公園、地鐵、學校等一系列的配套設施，使得區域內達到七通一平。
濱河國際新城是整個河南省第一個採用這種模式開發的區域，土地一級開發，這意味著區域整體佈局規劃，配套先行，未來如公園、綠化、道路、學校、商業這些配套，在絕大多數房子交房之前就要投入使用。
那麼，區域的配套發展如何了呢？配套能跟得上住宅的發展速度嘛？一起看看：
在生態配套上，濱河國際新城區域規劃有“一河二湖多公園”，其中約770畝蝶湖與約86畝荷湖，6公里駁岸生態走廊，沿岸綜性公園、紀念性公園、 植物園等密佈。
綠地面積約6133多畝，相當於21個紫荊山公園，綠化率高達56%，高出北龍湖11%，負氧離子超出市區平均水平20餘倍；生態綠地面積達6133畝，相當於21個紫荊山公園；坐擁約1460畝的水域面積，相當於8個如意湖。
除了蝶湖已經完成蓄水之外，荷湖開挖基本完成，預計年內實現蓄水，而位於潮河畔南三環與南四環之間的約2400畝中央公園也完工在即，生態之城，預計今年將新增340萬平方米綠化面積，發展速度還算較快。
濱河交通分佈圖
在交通配套上，濱河國際新城區域內路網基本建設完成，開車來往較為便利。
“濱河號”首發儀式現場
區域內公交通達性較差，公交車較少，等車較難。今年年3月“濱河號”公交公益已開通，0元可暢達濱河。整體線路將主要沿著區域重點企業、大型社區、學校周邊進行通行，一定程度上緩解區域出行交通壓力。
除此之外，規劃了3、11、14號地鐵 都暫未開始動工。地鐵3號線二期今年4月份正式批覆，是區域內首條地鐵線路，根據規劃顯示，建設工期3年，等待週期不短。
另外機場輕軌在鄭州總共設置3個站點，高鐵東站、南曹站、新鄭機場站。其中，南曹站便位於該片區。不過目前由於區域人氣還不是很足，南曹站還沒有開放。
在商業配套上，濱河國際新城規劃60萬平方米核心商圈，涵蓋蝶湖國際商務區、荷湖國際商業區以及中央濱河商業街，為整個區域帶去生機與活力。
濱河國際中心實景圖
濱河國際中心——濱河國際新城的首個商業地產。世界500強中建七局，將總部率先喬遷入駐濱河國際中心，今年5月，全球最大及網絡分佈最廣的專業酒店管理集團——洲際酒店，已開業運營，為區域帶去生機與活力。
但是整體商業嚴重滯後，區域內基本沒有規劃類似正弘城、國貿360這種城市商業綜合體，很難形成商圈，僅有的特色商業街，很難彌補商業體短板。
在教育配套上，鄭州一中經開區實驗中學、鄭州二中、濱河一小等省市重點學校已率先入駐，今年9月3日，鄭州外國語學校經開校區也已正式開學，短短8個月的時間，在92畝的土地上建設一所近10萬平米大規模的學校，助力濱河的教育。
在醫療配套上，荷湖中央商務區南側，總投資8億元、佔地約126畝的鄭州國際歐亞科學院心血管病研究所現已開始啟動建設。同時附近還有第七人民醫院、鄭州中醫骨傷醫院等眾多的公立醫院相互補充。
3
年底房企清盤促銷，濱河還能撐得住嘛？
世間很多事情都是雙面的！
蒸蒸日上，似乎代表著今日的濱河...
荒涼孤島，似乎也代表著今日的濱河...
濱河國際新城板塊衛星圖
以上區域衛星圖，可以看出區域空地不少、待開發的地方佔比較高。據瞭解，現在買濱河國際新城的人80%都是投資客，自住的很少，這也能反映出這個區域的居住氛圍和配套都不成熟。
那麼問題來了，這樣一個區域的房子，到底要等多久才能真切的看得到價值，即使業主們等得起，年末急於完成業績的開發商等得了嗎？分析如下：
其一：區域內多為大品牌開發商，有雄厚的資金做支持，較能抵禦樓市的下行；
其二：很多開發商拿地並不便宜，而且區域限容2.5，這意味著樓盤大多要走改善路線，目前區域樓盤多以中高端為主，開發成本不低，這也意味著降價的可能較低；
其三：濱河區域位置、整體規劃是鄭州其他新區無法企及的，雖然開發週期較長，但是如北龍湖，其
位置和高規格的定位終究註定了其不凡的命運；其四：目前住宅地塊本身就所剩無多，供應量也不多，這在一定程度上也能抵制住區域庫存過高，預防供大於求而造成的降價。
濱河國際新城區域在建樓盤實景圖
可以看出，雖然區域爭議很大，但在地價和規劃的託底之下，總體看來房價並沒有很虛高，所以濱河新城降價的可能性並不大。
但是剛需和首套並不建議購買，等待時間較長、價格偏貴；而對於那些看好這個區域，對未來規劃的落地充滿信心的置業者，可以根據自己的經濟能力選擇不同的價位的樓盤。
濱河國際新城區域實景圖
總而言之，對於想要買濱河的人來說，你是否能等得起，是最該思考的問題。
【購房資訊輕鬆享，快來關注樂居網】
閱讀更多 樂居鄭州 的文章
