今年的“银十”开局似乎十分惨淡，据数据显示郑州十一假期期间，郑州仅有3项目开盘，部分项目加推，楼市整体趋稳，房价稳中微跌，成交量环比下跌超7成，楼市降温已然来临，寒冬将至！
其实早在年中，郑州一大批特价房就已席卷朋友圈，每天一打开手机便能看到置业顾问、中介发布特价房的消息，房子似乎真的白菜价一样，尤其远郊配套不成熟、以及口碑较差户型不好的项目，因扛不住冷遇只能降价销售。
虽然特价房是目前市场现象，但却不是必然，四环外的滨河新城就是一个特例。
相信很多人都知道，曾经的滨河“如日中天”，区域内“地王”频出、话题不断，人人向而往之，但伴随着多番调控区域渐冷，人们愈发冷静，区域似乎也愈发清冷。
注：滨河新城区域道路实景
去过滨河的人不知道会不会和我有相同的感受，目前整个区域大面积都是在建的楼盘和裸露的黄土，大车往来不断，回郑打车极为困难，但就这样一个荒凉的区域，房价表现却较为抢眼。
据克而瑞数据可以看出，整个2019年滨河的推盘量一直不温不火，但住宅整体均价16000元/平左右，甚至有所上调，8月整体均价达到了17000元/平以上，房价依旧坚挺。
再让我们一起来看一下区域内的在售项目，看看各个楼盘的具体表现：
可以看出，区域内多为成品房交付，价格较低的多为毛坯房，而且据了解从今年年初到目前为止，区域内楼盘价格保持一定水平的，并无明显下跌。
不仅如此，今年1月19日由绿城摘得的那宗土地，最高限价从19000调高至23000元/㎡，似乎也影射了未来滨河房价的依旧坚挺。
这为什么呢？到底谁给TA的勇气，让TA维持着高房价呢？
先说一件大家都知道的事，滨河国际新城的出生和北龙湖一样，自带光环，规划的宠儿，万千宠爱集一身，而最直接的反应就是开发商的进驻。
1
“地王”频出，一战成名
据数据显示，2016年7月，滨河国际新城三日内又连爆三个“地王”，最高楼面价达到10544元。比2014年1054元的楼面价整整翻了十倍，轰动内外。
自此地王争夺、房价飙升；作为仅次于北龙湖最高限价，让滨河快速成为网红区域。
目前区域内涵盖中建、康桥、绿城、绿地、正商、亚新、海马、中海、融侨、金辉、金地、电建等诸多地产开发企业均已入驻，区域内交房的项目较少，多为在建楼盘。
注：滨河国际新城土拍不完全统计
从今年区域内的两地块的土拍情况看，进驻滨河的尽管仍是一线房企，但土拍的热度已然下降，尤其是楼面价的下调，市场明显呈现降温、下行的态势，这对于区域的楼盘来说，似乎并不太乐观。
2
周期太久，“王牌”会失灵吗?
好在区域似乎还有一张“王牌”，规划不错，位置不错，都说其是第二个北龙湖，但一张白纸，开发速度、开发周期，也让心存疑虑？一起看一下区域规划与发展现状：
滨河国际新城处于郑东新区、国际陆港、航空港三区交汇核心，连接东南区域的桥头堡，极为重要。
区域由政府与中建七局联合开发，共同投资108亿元，定位为“产城融合，宜业、宜居、宜乐，三位一体”的中央休闲区（CLD）；成为由CLD、自贸区、涉外区等三大政策叠加冉冉升起的“新区”，这是其他区无法比拟的。
疆域扩展，开发周期更长了?
滨河用地面积增加前后对比
今年3月份，滨河国际新城用地面积将从10.47平方公里扩大到16.77平方公里，新增面积达6.3平方公里，比之前面积增扩约60%，主要增扩范围集中在经南十五路以南以及经南八路以北区域，向南扩展约4平方公里，向北扩展约2平方公里，开发周期更长了，不过北边靠近南三环也靠近南四环。
说到南三环和南四环，值得一提的是，南四环过了中州大道以后与南三环的距离急速缩短，如果南四环和南三环一样是平行线的话，滨河很大块区域应当是属于四环内的。
所以，实际上滨河距郑州CBD的距离应该比我们的心理距离近很多。
能否扛得起“自贸区”建设的重任？
河南自贸区郑州片区产业布局示意图
早在2017年，随着河南自由贸易试验区的成立，在诸多红利政策的带动下，滨河国际新城将建立河南自贸区郑州片区里唯一的涉外新区。
据悉，今年“一带一路”国际中心签约落户滨河，未来将带动区域产业集群效应，加快自贸区的发展。
而经开区作为河南自贸区最大的核心区块，如何在整个自贸试验区建设中当仁不让，一马当先，当好领头雁和排头兵，还面临着极大的挑战。
土地一级开发，能否带个好头?
一级土地开发就是由政府和授权企业一起，对指定的区域进行统一的拆迁安置补偿，并且建设相应的商业、道路、公园、地铁、学校等一系列的配套设施，使得区域内达到七通一平。
滨河国际新城是整个河南省第一个采用这种模式开发的区域，土地一级开发，这意味着区域整体布局规划，配套先行，未来如公园、绿化、道路、学校、商业这些配套，在绝大多数房子交房之前就要投入使用。
那么，区域的配套发展如何了呢？配套能跟得上住宅的发展速度嘛？一起看看：
在生态配套上，滨河国际新城区域规划有“一河二湖多公园”，其中约770亩蝶湖与约86亩荷湖，6公里驳岸生态走廊，沿岸综性公园、纪念性公园、 植物园等密布。
绿地面积约6133多亩，相当于21个紫荆山公园，绿化率高达56%，高出北龙湖11%，负氧离子超出市区平均水平20余倍；生态绿地面积达6133亩，相当于21个紫荆山公园；坐拥约1460亩的水域面积，相当于8个如意湖。
除了蝶湖已经完成蓄水之外，荷湖开挖基本完成，预计年内实现蓄水，而位于潮河畔南三环与南四环之间的约2400亩中央公园也完工在即，生态之城，预计今年将新增340万平方米绿化面积，发展速度还算较快。
滨河交通分布图
在交通配套上，滨河国际新城区域内路网基本建设完成，开车来往较为便利。
“滨河号”首发仪式现场
区域内公交通达性较差，公交车较少，等车较难。今年年3月“滨河号”公交公益已开通，0元可畅达滨河。整体线路将主要沿着区域重点企业、大型社区、学校周边进行通行，一定程度上缓解区域出行交通压力。
除此之外，规划了3、11、14号地铁 都暂未开始动工。地铁3号线二期今年4月份正式批复，是区域内首条地铁线路，根据规划显示，建设工期3年，等待周期不短。
另外机场轻轨在郑州总共设置3个站点，高铁东站、南曹站、新郑机场站。其中，南曹站便位于该片区。不过目前由于区域人气还不是很足，南曹站还没有开放。
在商业配套上，滨河国际新城规划60万平方米核心商圈，涵盖蝶湖国际商务区、荷湖国际商业区以及中央滨河商业街，为整个区域带去生机与活力。
滨河国际中心实景图
滨河国际中心——滨河国际新城的首个商业地产。世界500强中建七局，将总部率先乔迁入驻滨河国际中心，今年5月，全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团——洲际酒店，已开业运营，为区域带去生机与活力。
但是整体商业严重滞后，区域内基本没有规划类似正弘城、国贸360这种城市商业综合体，很难形成商圈，仅有的特色商业街，很难弥补商业体短板。
在教育配套上，郑州一中经开区实验中学、郑州二中、滨河一小等省市重点学校已率先入驻，今年9月3日，郑州外国语学校经开校区也已正式开学，短短8个月的时间，在92亩的土地上建设一所近10万平米大规模的学校，助力滨河的教育。
在医疗配套上，荷湖中央商务区南侧，总投资8亿元、占地约126亩的郑州国际欧亚科学院心血管病研究所现已开始启动建设。同时附近还有第七人民医院、郑州中医骨伤医院等众多的公立医院相互补充。
3
年底房企清盘促销，滨河还能撑得住嘛？
世间很多事情都是双面的！
蒸蒸日上，似乎代表着今日的滨河...
荒凉孤岛，似乎也代表着今日的滨河...
滨河国际新城板块卫星图
以上区域卫星图，可以看出区域空地不少、待开发的地方占比较高。据了解，现在买滨河国际新城的人80%都是投资客，自住的很少，这也能反映出这个区域的居住氛围和配套都不成熟。
那么问题来了，这样一个区域的房子，到底要等多久才能真切的看得到价值，即使业主们等得起，年末急于完成业绩的开发商等得了吗？分析如下：
其一：区域内多为大品牌开发商，有雄厚的资金做支持，较能抵御楼市的下行；
其二：很多开发商拿地并不便宜，而且区域限容2.5，这意味着楼盘大多要走改善路线，目前区域楼盘多以中高端为主，开发成本不低，这也意味着降价的可能较低；
其三：滨河区域位置、整体规划是郑州其他新区无法企及的，虽然开发周期较长，但是如北龙湖，其
位置和高规格的定位终究注定了其不凡的命运；其四：目前住宅地块本身就所剩无多，供应量也不多，这在一定程度上也能抵制住区域库存过高，预防供大于求而造成的降价。
滨河国际新城区域在建楼盘实景图
可以看出，虽然区域争议很大，但在地价和规划的托底之下，总体看来房价并没有很虚高，所以滨河新城降价的可能性并不大。
但是刚需和首套并不建议购买，等待时间较长、价格偏贵；而对于那些看好这个区域，对未来规划的落地充满信心的置业者，可以根据自己的经济能力选择不同的价位的楼盘。
滨河国际新城区域实景图
总而言之，对于想要买滨河的人来说，你是否能等得起，是最该思考的问题。
【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】
閱讀更多 樂居鄭州 的文章
