近段時間以來，隨著冬季的來臨，樓市也逐漸進入傳統銷售淡季，漸入“寒冬”。除了時間維度的“寒冬”以外，河北樓市在政策“擠壓”、金融收緊、需求降低等多方因素的作用下，也正在面臨市場的整體下行行情。這種情況下，投資型購房需求逐漸消退，投資屬性更強的商業地產，也早於住宅市場，更早感受到“寒意”，面臨著巨大的銷售壓力和經營壓力。
市場： 行情下行 商業地產早於住宅出現“疲軟”
進入11月，隨著氣溫的降低，樓市的熱度也持續“降溫”。記者調查發現，剛剛過去的“金九銀十”，河北樓市並未迎來傳統的銷售高峰，而是經歷一波從“明升暗降”到“主動降價”的市場行情。
“10月份的時候，石家莊長安區的一個住宅項目給我打電話說推出了幾套特價房，僅剩兩套，讓我趕緊搶購，當時報的是毛坯房的價格，大約在每平方米17000元-18000元左右，說晚了就沒了。當時考慮到首付壓力較大、上班較遠等問題，我們並沒有購買。‘雙十一’期間，11月11日晚上七點多，售樓員再次給我打電話說，項目推出‘雙十一秒殺’活動，交1萬元的定金，可以以17500元/平方米的價格預定一套精裝房源。房子還可以‘秒殺’！這讓我吃驚不小，畢竟房子不是小事。”石家莊一剛需客戶蔡女士表示。
如果說住宅市場正在爭搶剛需的“夾縫”中生存的話，商業地產的市場則可以說是“絕地逢生”。與住宅市場即將面臨的價格逐漸鬆動、利潤空間擠壓不同，商業地產則可能正面臨著更為嚴峻的有房無市、銷售停滯的問題。記者走訪市場發現，當前河北樓市普遍降溫，投資型購房需求逐步消退，與滿足居住需求的住宅市場相比，投資屬性更強的商業地產，更是乏人問津，不少商業項目的銷售陷入僵局。
2017年前後，河北多地開啟限購、限售等樓市政策，不少城市主城區及周邊縣市全面限購，而當時受前期樓市上漲行情的影響，不少購房者擔心房價繼續上漲，開始尋找不限購的商業地產“疏解”需求，一度使得一些公寓產品、投資型商鋪走熱。
河北省統計局官方發佈的《2017年1-12月份全省房地產開發和銷售情況》相關數據顯示，2017年河北省商品房銷售面積6425.9萬平方米，同比下降3.8%。其中，住宅銷售5577萬平方米，同比下降5.5%；辦公樓銷售144.1萬平方米，同比上升13.8；商業營業用房銷售496.1萬平方米，同比上升10.6%。與住宅銷售面積同比下降相比，2017年商業用房的銷售面積同比出現上升。
此後，隨著樓市政策的持續從緊，房地產市場開始走穩，房價穩定，購房者預期下降，商業產品逐步降溫，銷售速度減慢。業內人士指出，除了上述原因外，經濟的下行，商業用房投資回報率的不確定等因素也是購房者不選擇商業用房的重要原因之一。
“去年的時候，我一個朋友在叢臺區買了一個沿街商鋪，當時想的是簡單裝修以後租出去，可是這一年過去了，周邊的商鋪一半多還都是空置狀態，朋友的商鋪也是少人問津，偶有諮詢的也是給出的價格比較低，雙方始終沒有談攏。而賣的話更是不現實，因為開發商手裡的一手商鋪還沒賣完。用他自己的話說，是‘進退兩難，看著發愁，沒準砸手裡了’。”邯鄲市民小鄭感嘆。
經營： 後力不足 三四線城市商業地產暗藏風險
不僅河北，2017年全國的商業地產也曾迎來高漲的發展熱潮。國家統計局公佈的數據顯示，2017年1-9月份全國辦公樓銷售面積為3250.86萬平方米，同比增長32.7%；商業營業用房銷售面積8197.77萬平方米，同比增長23.7%。
儘管銷售增速，但與此同時，各房企的紛紛“入場”，也使得供應面積出現較快增速，商業地產庫存壓力依舊很大。從統計局披露的數據來看，2017年1-9月份，全國辦公樓竣工面積2244萬平方米，同比增長36.1%；商業營業用房7322萬平方米，同比增長7.5%。《2017中國商業地產發展年度報告》指出，“由於供應遠超過同期的需求，因此即使需求強勁，也沒能使市場的空置率有所下降。和去年相比，困擾商業地產行業的‘庫存’問題仍然存在。”
業內人士指出，就河北三四線城市而言，商業地產面臨的問題除庫存壓力外，還暗藏著後續運營等市場風險。據統計，2017年以來，包括新城控股、紅星商業、凱德、萬達等商業地產商旗下大型商業綜合體項目集中在三四線城市落戶。河北各個城市也陸續迎來了諸如華潤置業、勒泰、萬達等全國性商業地產運營商，河北不少城市的商業地產已經實現“量”的飛躍。
但是“質”的方面則還打著“問號”。業內人士指出，儘管近兩年三四線城市受到企業熱捧，但也應注意到市場暗藏的風險。一則，三四五線城市基本沒有專業開發商，運營者不懂商業，做起來非常難。如果管理不夠精細，開發商就沒有利潤；二則，三四線城市的人口發展趨勢決定了它能容納的商業項目數量是極其有限的，這個問題解決不了。從某種意義上說，三四線城市的競爭比一二線城市更加殘酷；三則，三四線城市往往已經被“黏性”很強的本土化商業企業所佔據，要想打開一片市場，實屬不易。
一位邯鄲商業地產資深行業人士表示，隨著一二線城市的市場飽和和趨勢下行，不少商業地產房企選擇“下探”到三四線城市搶個“好地盤”。但他同時也認為，即使三四線城市對實體商業升級確有需求，但對項目的操盤手而言，也提出了更高的要求，“如不進行詳盡調研，根據每個城市的消費特點做出調整，出現因經營不善而陷入困境的項目也不意外。”
（來源 燕趙都市報 記者 劉麗佳）
閱讀更多 京津冀那些事兒 的文章
