立冬,24節氣中的第19個節氣,在公曆11月7至8日入節,時太陽到達黃經225°。《月令七十二候集解》說:“立,建始也;冬,終也,萬物收藏也。”
經濟日報一篇文章說房地產並沒有入冬，而從2017年開始，各種喊冬天的聲音就已經鋪天蓋地。房地產的冬天來沒有？這可能是2018年經濟學界最扯皮的問題。
一直在喊活下去的房地產行業，到底有沒有入冬？
首先：從銷售情況看，到目前為止，沒有一家企業是同比下調的！
11月截止日前，發佈2018年前10月銷售業績的企業合計超過26家，這些企業整體看，9月銷售依然處於高位，26家企業合計10月單月銷售3631億。與9月份的3664億相比輕微下行。
前10月這26家房企合計銷售額達到了3.34萬億，平均同比上漲幅度達到了39.6%.
在已經公佈銷售業績的26家房企中，10個月銷售額就破千億的企業多達10家
與9月份相比，10月份整體標杆房企的銷售上漲幅度有所放緩，9月這26家銷售額平均上漲幅度高達41.3%、但整體看26家房企全面同比上漲，無一房企銷售下調。2018年依然是房地產行業刷新歷史記錄的一年，標杆房企市場佔有率繼續集中。
從當下銷售數據看，2018年標杆房企刷新歷史記錄依然是必然，但整體看，上漲速度相比2017年明顯開始放緩。
其次：房地產行業從來沒有嚴格意義上的入冬
今年進入7月以來，我國汽車業已經連續3個月同比銷量下滑，從乘聯會獲取截止到10月26日的數據顯示10月銷量下滑無疑。野村證券此前分析，中國乘用車市場將出現自1990年代以來的首次年度銷量下滑，預計全年將下降1.6%，四季度銷量將下滑7.5%。
對比汽車，房地產市場現在依然處於同比上行中！
截止2018年9月，本輪房地產市場上漲週期已經長達40個月（計算年內累計樓市同比上漲），繼續刷新了中國房地產歷史上漲週期最長曆史。1-9月樓市成交依然同比上升。
拆分單月數據顯示，9月單月，全國商品房住宅銷售面積為1.68億平米，同比下調了3.6%。這也是最近5個月首次出現同比成交量下調的現象。
9月單月全國樓市成色不足，市場出現了退燒跡象，1-9月份，商品房銷售面積119313萬平方米，同比增長2.9%，增速比1-8月份回落1.1個百分點。
全國市場看，分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷售面積均出現了下調，而支撐樓市上漲的主要原因是中西部的市場成交。從成交額看，中西部同比上漲均超過20%。
從目前趨勢看，2018年房地產全年銷售額將繼續刷新歷史記錄。成交金額明顯超過成交面積上漲幅度，主要原因是大部分城市庫存去化接近完成後，市場價格有所上漲。特別是中西部區域。
第三：為什麼都感覺房地產冷了？
對於企業來說，之前是過度的擴張。而對於市場來說：
這主要是因為中國的房地產市場是投資投機主導的市場，真正的剛需比例非常低。所有人在當下的價格位買房都是看中房價繼續上漲的預期。一旦市場不能漲，需求很可能會出現斷崖下調。
另外過去3-4年的房地產高峰期，過於火爆，這也導致當下市場漲幅放緩就所有人都感覺冰冷！
嚴格的來說，大陸市場是從90度的高溫中，進入30度的常溫，而對比香港，內地市場其實依然屬於正常，甚至大部分城市依然處於上漲中：
香港市場數據：2018年10月份的二手居屋買賣合約登記(包括居屋利伯維爾場及第二市場)錄得188宗，總值9.75億元，較9月的208宗及11.32億元，分別下跌9.6%及13.9%。居屋買賣連跌五個月，宗數跌破2016年1月195宗低位，是創1995年7月有記錄以來的逾二十三年曆史新低，而金額是創2016年2月8.72億元后的逾兩年半新低。反映9月間本地樓市放緩，樓價回軟，本地銀行加息等因素影響，市民的入市意欲明顯減慢，導致居屋交投氣氛持續淡靜。10月份五二折新居屋超額認購，加上白居二獲發批准信，對居屋市道的影響將於11月的登記數字中反映。
第四：未來房價會跌嗎？央行報告顯示，2017年末，我國住戶部門債務餘額40.5萬億元，同比增長21.4%，較2008年增長7.1倍，接近GDP一半。
家庭債務，包括消費貸款和經營貸款，這其中以消費貸款為主體，而消費貸款中，又以房貸為主，房貸佔家庭債務整體的比例超過一半。
2008年時，我國房貸餘額僅為3萬億，而到了2017年底，住房貸款餘額膨脹到21.9萬億，房貸佔所有住戶部門債務餘額的54%。
但這並非房地產債務的全部。近兩年來，短期消費貸款異軍突起，漲幅之猛，遠遠超過房貸。這些所謂的短期消費貸款，往往都是以首付貸、消費貸，房抵貸之名，大肆進入房地產市場，為房價上漲推波助瀾。
這些槓桿的存在，也導致了房價不漲就是冬天！因為資金都是投資投機屬性的。
第五：最後，如何看待最近的市場？
千萬別看房貸利率又上漲了多少倍，最近的媒體報道說房貸上浮到了基準利率的10%、20%、30%。這的確是事實。
但注意了，現在的基準利率是歷史最低點。相比2017年，現在房貸執行利率的確明顯上漲，但如果拿到歷史看，現在的利率並不高。最近還有降準的可能性。
不要老看動不動幾個小銀行停貸房地產貸款，本來這些銀行也沒什麼房地產貸款業務。歸根結底房地產貸款的業務集中在幾個國有大行，在市場火爆的時候，有些外資有些股份銀行也會因為資金成本的原因有佈局。但歸根結底市場90%以上的份額在工農建交等幾個大行。這些銀行的利率情況，房貸放款情況，代表了市場。
其他銀行的房貸政策一點市場意義沒有。
租賃只能是買房前的過渡準備，千萬不要多花錢租房，儘量多存錢做首付，忽悠租房的人都在買房，什麼時候鼓勵你租房的人說自己及自己家人名下也沒有一套房，那你再考慮租一輩子。
對於各種保障房，有能力的儘量別買，因為不能自由上市的房產，已經不是商品。商品房在和平時期永遠是稀缺的，現在看，很多北京2環內的居民拿的還是私產。
珍惜自己的第一次，首套房首套房信貸資格，不要隨隨便便用掉，未來這可能是普通人最大的本錢。
千萬別想著在大城市的外圍買套房投資，將來有機會能升級換到大城市。
全國除了20個左右城市，其他基本都沒有成熟的二手房市場。在二手房城市的市場才談得上是投資，在其他城市買房，房價看著有些是漲了，但能賣出去嗎？
未來市場風險最大的肯定依然是三四線城市，一二線及城市圈房產，價值和流動性肯定超三四線城市。
下面看看最近說活下去的萬科在2018年的主要拿地情況
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