文|金穗源商學院 王皓鵬
近日，有學員詢問：
房地產一個項目，多個施工許可證，會有可能是2種計稅方式嗎？如果就問題回覆問題，答案是“非常可能”。其實學員問題的關鍵是沒有理清什麼是“項目”。
一、首先來了解土地增值稅“項目”的概念
土地增值稅“項目”，可以簡單理解為土地增值稅的算對象，我們就“清算對象”進行闡述。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定： “土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。”由此看出，總局是尊重企業會計成本對象確認原則的，基本保持會計和稅法的一致性，最大限度縮小稅會差異。
《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）文件就土地增值稅的清算單位做如下規定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。”
在這裡弱弱試問：187文件規定“國家有關部門”是指哪個部門？
房地產企業的“五證”分別為：
1、國土部門辦理的《國有土地使用證》
2、發改委審批的《建設用地規劃許可證》
3、規劃部門頒發的《建設工程規劃許可證》
4、建委頒發的《建築工程施工許可證》
5、房管部門發放的《預售證》
到底哪一個證書作為土地增值稅的清算對象？結果我們仔細甄別：《建設工程規劃許可證》清晰記載了項目名稱、建設規模、棟數、層數、結構類型、造價等信息，與土地增值稅清算流程的數據採集基本吻合，因此，大部分省市認可《建設工程規劃許可證》作為土地增值稅清算對象的劃分標準。
至此，我們得出一個簡單結論：房地企業持有的《建設工程規劃許可證》是確認土地增值稅清算對象的基本標準。也就是說，土地增值稅的項目是以《建設工程規劃許可證》來作為劃分標準的。
附：各地對清算單位的規定。
二、接著瞭解增值稅新老項目的劃分標準
國家稅務總局關於發佈《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告2016年第18號）就“房地產老項目”是指：
（一）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；
（二）《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。
《國家稅務總局 關於簡化建築服務增值稅簡易計稅方法備案事項的公告》 （國家稅務總局公告2017年第43號） 文件第二條規定：
納稅人應在按簡易計稅方法首次辦理納稅申報前，向機構所在地主管國稅機關辦理備案手續，並提交以下資料：
（一）為建築工程老項目提供的建築服務，辦理備案手續時應提交《建築工程施工許可證》（複印件）或建築工程承包合同（複印件
……
通過以上文件，增值稅新老項目的劃分標準是三個：
1、依據《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期
2、建築工程承包合同註明的開工日期
3、為建築工程老項目提供的建築服務合同
也就是說，增值稅新老項目的劃分，是按照《建築工程施工許可證》或者《施工合同》來判定的。
三、二者項目劃分的差異。
瞭解以上知識要點之後，我們看土地增值稅“項目”與增值稅“項目”之間是否“包容”。房地產企業很有可能存在這樣的情況：
一個《國有土地使用證》，二兩《建設用地規劃許可證》，三個《建設工程規劃許可證》，四個《建築工程施工許可證》，五個《預售證》。“五證”的數量呈“正金字塔”排列，就會形成一個《建設工程規劃許可證》下面，擁有兩個《建築工程施工許可證》；兩個《建築工程施工許可證》下面，擁有四個施工合同。
對應的，一個土地增值稅“項目”下，同時擁有增值稅新老項目，在增值稅老項目下，很有可能擁有不同的施工合同，而施工合同又分別是建築業的新老項目。如圖所示：
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