社科院易憲容談中國房地產市場會引發斷供潮嗎？

易憲容

有媒體報道，在深圳，隨著法拍屋的增加，可能會引發國內房地產市場的斷供潮。看到這樣的報道，有點誇大其詞。法院的法拍屋增加與斷供有關係，但沒有必然的關係。有報道，與2017年相比，深圳法拍房數量激增222.5%，事實如何？我們來看一組數據。

深圳法拍房公司廣安居業統計數據顯示，2017年，深圳全市法拍房2100套，今年2800套左右。增長速度達30%。但就總量而言，其法拍屋的數量也不是太多。更重要的是，一般情況下，不如期如數償還貸款、民間借貸糾紛、司法沒收、無主財產等情況下房產會成為“法拍房”。但居民斷供所佔比重則是極小的。也就是說，在中國房地產市場，要發生美國房地產市場那樣的斷供潮基本上是等於零。

因為，中國的房地產市場按揭貸款制度與美國的住房按揭貸款制度是根本上不同。美國的住房按揭貸款制度，個人的住房按揭貸款的債務責任是有限責任。這可能兩個方面得以保證。一個方面，美國的住房按揭貸款合同都有約定，如果居民購買的住房由於房價下跌而成為了負資產（即當時的住房價值不及還要償還的住房按揭貸款金額），美國的居民一般都會把手中持有的住房交給貸款銀行。而美國的居民一旦把自己購買的住房還給銀行，也正是從這個時候開始，居民借銀行的按揭貸款責任也就結束。即從這個時候開始，居民不再需要再還銀行的按揭貸款了。至於居民所持有的住房交給銀行後，銀行如何處理是銀行的事情，與持有這套住房的居民無關。同時，居民對這套住房的按揭貸款責任也結束。另一個方面，美國有個人破產法，如果個人所持有的財產不足抵償債務，個人有可能宣佈破產。如果個人宣佈破產，其已有的債務也終止。

但是，對於中國來說，中國銀行的個人按揭貸款是無限責任而不是有限責任。如果購買住房的居民是通過住房按揭貸款購買的，那麼中國居民這種貸款的債務責任是無限的。因為，不僅中國沒有個人破產法，也沒有對住房按揭貸款約定為有限債務責任。在這種情況下，如果個人通過按揭貸款購買的住房成了負資產，購買者無能力再償還住房按揭貸款，或住房按揭者違約。在這種情況下，貸款銀行就可能抵押的住房收到自己手上，並把該套住房法拍。

如果法拍的收入足以抵銷所剩下沒有償還的按揭貸款，那麼銀行與按揭貸款結算後多退少補。購買住房的按揭貸款的債務問題也就結束。如果拍賣住房的款項不足以償還所剩下的住房按揭貸款，那麼剩餘的金額購買住房者還得還，一直到還清為止。中國居民住房按揭貸款的責任是無限的。

在這種情況下，國內居民所持有的住房斷供概率不會太高。因為，就目前國內房地產市場的情況來說，全國的房地產市場價格絕大多數城市都在上漲。有些城市的房價上漲幅度而且還很大。在房價上漲的情況下，國內居民用按揭貸款購買的住房就不會成為負資產。即使有居民由於突然事情無法再償還住房按揭貸款，但在房價上漲時，只要把這套住房拍賣就足以抵償債務。因為，個人購買住房的首付，已經覆蓋了其風險。

假定中國房地產市場也出現房價下跌的情況下，而且房價下跌幅度大於首付款的比例，在按揭貸款無限責任的情況下，通過住房按揭貸款購買住房的居民也不會輕易地斷供。因此如果居民選擇斷供，其面臨的財務損失會非常得大。

因為，在住房按揭貸款的債務責任為無限時，如果所持有的住房成為負資產，如果居民選擇斷供，這不僅會讓購買住房者立即損失掉已經付出的首付成本，而且所斷供的住房有可能是在不好的價格情況下拍賣（這時個人沒有左右該套住房交易權利），而住房拍賣後扣除要償還的按揭貸款後，不足的部分還得繼續償還給銀行。在這種情況下，持有住房者的斷供可能是最差的一著棋。這也意味著，如果現有的法律制度不改變，在房價下跌的情況下，國內居民通過住房按揭貸款購買的住房，選擇斷供的概率不會太高。中國也不會出現房地產市場的斷供潮。更何況，目前國內絕大多數地方的房價在上漲呢？所以，中國的媒體不要誇大其詞，說中國房地產出現斷供潮，這是無中生有。