記者/畢影
2019年上半年，長春樓市依然延續著2018年的熱度，這一度讓很多人自我麻醉，彷彿這輪樓市狂歡沒有盡頭，調高房價、浪費客戶、坐等搶房……
直到有人發現，開盤排不滿號牌，售樓處開始靠大媽撐場面，玩手機的時間越來越長，特價房比往年來得更早更猛烈……樓市就這麼一下子冷了。
還記得2019年初，房報君在預測報告中說過的話：“所有試圖撩高的房價，都是步入2020年橫盤前的自嗨。
從中原長春研究中心的2019年年報的數據中，我們看到，2019年長春房價走出了一個“倒V字”曲線，拐點非常清晰。
最後幾個月的樓市就像進入“小冰河期”，用今年網紅詞來形容就是“我太難了！”
但不管怎樣，2019年我們走過來了，回頭看去，依然有看頭。
今天開始，房報君將陸續回顧2019長春樓市大事件和走勢，供購房者在2020年買房參考。
房價先漲後降，年末趨穩
下圖為中原長春研究中心統計的2019年長春商品住宅市場1-12月的價格趨勢。
上半年長春商品住宅市場價格一路看漲，並在年中突破1萬元/㎡，持續數月，長春首次進入“房價萬元城市俱樂部”，但下半年樓市逐漸冷卻，7月左右，新上市樓盤就撕開了房價的口子，很多樓盤開盤價格低於市場預期很多。
隨後金九銀十、雙十一，樓市全線打折，狂撒優惠券，“7字頭”房源迴歸，開發商想盡辦法增加房子附加值。
4季度房價維持下跌趨勢，直到年終促銷，全面爆發。
土地放量，地價也在漲
據統計，2019長春掛牌經營性用地1019.576萬㎡，成交面積901.545萬㎡。相比2018年經營性用地成交面積465萬㎡，同比增長94%。
2019年成為長春經營性用地成交第二高的年份，成交最高的是2010年，成交951.04萬㎡。
除了量大，2019年土地市場最大的變化是樓面地價上漲明顯。北湖區土地起拍價動輒“4”字頭；年底南部新城更是出現了“6066”的起拍價。
2019年最高土地淨地成交價6606元/㎡，僅次於北湖神地。
市場冷淡，不缺熱銷神盤
2019年，熱銷盤，第一個想到的是融創洋浦壹號，還有恆大花溪谷、恆大文化旅遊城，承包了長春9月到11月的購買力。
陽光美湖天地、融創御湖宸院、蘭溪學府、國信淨月府等熱銷盤緊隨其後，這些盤價格優勢明顯，部分樓盤還有品牌優勢。
舊城改造加速，未來買房迴歸主城
舊城改造加速也是2019長春樓市的重要變化。
濱河東區拆遷實錘、康達地塊內的工業大學林園校區搬遷...另外今年很多網紅盤也都是棚改項目，如蘭溪學府、吳中尚玲瓏、京譽府、南溪虹著等。
據不完全統計，2019年有動作的棚改用地，約1360萬㎡，未來2-5年，將是長春棚改爆發年，一大部分集中在三環內。
長春公主嶺同城化，文旅地產爆發
2019年，長春公主嶺同城化進度加快，2019年4月開始，公主嶺劃歸長春代管。
隨著現代都市圈建設進程加快，我們不能忽視長春的18千米城際分界線。
在這條城際分界線上有關注度高的蓮花山、奢嶺、范家屯、大嶺、合隆和有了新動作的卡倫湖和新立城、長德板塊。
尤其是蓮花山和大嶺這兩個流量板塊，都是以文旅為主。還有長德板塊的恆大75萬㎡地塊、新立城板塊“長春影都”項目等。
2019年，也是長春文旅地產的爆發年。
地鐵6號線開工，各類城建加速中
地鐵6號線開工可以說是2019年的城建重磅事件，當然除了地鐵6號線外，2019長春城建成績單也不錯。
如閃亮登場的長春站、吉林大路快速路通車、錦湖大路全線貫通、人民大街改造、北湖歐亞購物中心復工、中日聯誼醫院北湖分院開診……
名校學區房遇冷，二手房市場降溫
2019年長春二手房市場最大的變化是，二手學區房降溫，自朝陽區發佈學位預警後，名校學區房價值持續走低。
二手學區房預冷，二手房市場整體也不樂觀，很多二手房中介朋友圈出現“降價”、“再降”字樣，且二手房成交量下降，成交週期明顯拉長。
LPR利率政策一出，小計算器擺好
LPR利率政策到底是啥？對大家買房有什麼影響？當你大概還沒消化完以上問題時，央行又公佈了“存量房貸”利率政策。
經過2018年大漲，有人說2019年長春房地產市場進入調整期，房價進一步趨穩。不管怎樣2019年已過去，2020已到來，2019年的遺憾，希望在2020年補齊，接下來，跟著房報君一起，來回顧2019年長春樓市數據成績單！
以下數據及分析來源：長春中原研究中心
年終總結，房報君給2019年長春樓市定義為“自嗨逆轉”。
從數據來看，2019年的長春房地產市場，無論從供應量還是成交量來看，都是同比下降的。
住宅市場：商品住宅成交均價10202元/㎡ 全年市場供小於求
2019年長春市商品房成交均價10310元/㎡，同比上漲7%；商品住宅10202元/㎡，同比上漲9.87%；價格上升主要受精裝溢價和中高端、高端項目價格拉動。2019年全年商品住宅市場供應面積991萬㎡，同比下降19.56%。
成交總量：全年成交商品住宅1022萬㎡
2019年長春市商品住宅全年成交1022萬㎡，二手住宅708萬㎡，全年市場總容量1730萬㎡。該數據未包含大嶺及范家屯區域，若全口徑統計，預計市場總容量約為1900萬平，與2018年基本持平。
2019年月均成交85萬㎡，與2018年月均89.8萬㎡相比，略有下降。三月小陽春表現強勁，金九銀十成色不足。
成交結構：剛需為主，改善需求增多
2019年成交結構以剛需客戶為主，改善客戶比例提升，市場呈現剛需+改善並存。
80-90㎡標準兩房產品供求佔據絕對主力；140㎡以上的改善需求有所增多。成交結果呈現出剛需為主、首改向改善發展的趨勢。
現階段城市級客戶對80-90㎡住宅產品的需求仍較為充盈，佔比24%，市場仍體現出較為明顯的剛需性。另外90-120㎡需求較多，改善類客戶容量逐漸增多。
總價方面，120萬以下的總房款是客戶接受度最高的區段，剔除低價置業影響，多數客戶能接受80-90萬的總價。
區域分析：資源型區域改善需求旺盛 外圍區域量價具備上揚空間。
資源型區域，如淨月、南關、經開及高新南，聚集了較多改善客戶，整體成交均價基本高於城市層面，供求旺盛，供銷比大於1。 城北的寬城、二道及高新北，汽開 、綠園的樓市表現為剛需為主，供小於求，價格略低於城市層面，但具備較大上揚空間。
在城市外拓的過程中，城市外圍的雙陽、蓮花山受到房企和購房者關注，量價仍有很大的上升幅度。
開盤去化：去化率61% 同比回落5%
全年住宅項目開盤加推去化率61%，同比2018年回落5%。
全年住宅市場主流項目開盤加推平均去化率回落，主要由於新增項目（如融創洋浦壹號，萬龍銀河城）供應量較多，導致客戶分流；性價比高的項目則依靠資源、品牌等實現較高的去化，如地鐵萬科西宸之光、陽光美湖等。
2019年商品住宅新增供求比為0.89:1；市場表現供小於求，承接2018年的發展態勢，市場供需量縮減，價格持續上升 。
整體存量：累計庫存809 預計可去化9.4個月；
2019全年供小於求導致存量縮減，存銷比9.4，市場健康；
2019年長春商品住宅累計庫存809萬平，環比2018年末減少7%；按月均去化86萬平計，存銷比9.4；全年新增供應小於需求，導致庫存降低，需求穩定去化週期縮短，整體市場處於健康狀態。
80-90平產品存銷比最小，風險小；150平以上產品去化壓力最大。
分解存量極成，在售商品住宅存量最高為160平以上產品181萬平，佔總量22.38%，去化週期18.4個月；80-90平為市場主流需求，去化週期僅有5.3個月；150-160平存銷比最高，為22.1。
各區存量：淨月存量最大
現階段城市開發熱點區域，如淨月、高新南和南關，存量較大，去化週期高於城市平均水平；二道區存量較低，由於月消化量有限，導致其去化週期較高；其他城區的存量和消化力在城市均值線下，健康運行。
對比東北地區大連、哈爾濱和瀋陽三市，長春市供求僅次於瀋陽，排名第二；長春市購房者旺盛的購房需求極大的激活了樓市供應，市場消化能力較強，運作環境較為健康。
房企：萬科多盤聯動領跑房企排行榜，各房企不斷做大市場份額。
萬科領跑全市，中海、華潤名列前三；恆大轉戰城市外圍區域，萬龍、新星宇憑藉多盤佈局、剛需快銷成為本土企業領跑者。預判2020年伴隨外阜房企入長開發，市場份額將進一步被“分食”。
單盤：規模大盤凸顯優勢，融創洋浦壹號以27億銷售額領跑，位居榜首。
商品住宅單盤銷售額TOP10項目的全年銷售額均超過14億元，大多項目為規模型大盤，且享有區域或板塊發展紅利、憑藉性價比快銷回現。
商辦市場：商業整體下行；公寓市場供大於求，成交量穩價漲
商業供求：受經濟環境及新增供應項目區位影響，商業整體處於下行趨勢。
與2018年相比，商業（門市）新增供應萎縮，成交量下降12%，成交均價下降9%；究其原因，一方面是由於新增供應相對較少；另一方面主流供應項目主要在外圍，商業氛圍較弱，價格及成交相對偏低。
商業成交結構：需求市場對產品面積需求增加，總價受面積影響呈小幅上漲趨勢。
商業（門市）各面積需求較為平均，成交主力80-100㎡及200平以上；總價以80-160萬佔比較高；2019年成交產品多為近兩年新增項目，多為獨立商業，面積偏大，總價受面積影響也呈現增大趨勢。
商業面積主力需求為40-200平之間的產品。商業（門市）產品面積/總價交叉分析中得出，市場需求以小面積低總價投資類產品以及大面積高總價自用亦或大客戶為成交主力，商業（門市）市場成交核心產品為60-100平，總價集中在80-160萬。
商業庫存：商業（門市）存量降低，但存銷比上升。在新增供應縮減下，截止2019年，商業（門市）庫存較比2018年呈現下降；但由於過去一年需求縮減，因此存銷比上升，上升為26個月。
商業成交排行：年度商業成交最高額5.09億元，品牌房企的多盤聯動最高額接近12億
2019年成交單盤TOP10集中於一是人口密集區域商業，二是依託集中商業，品牌房企住宅熱銷帶動；房企排行中，依舊以萬科、萬龍、中海、華潤、新星宇等全城佈局，多盤聯動，躋身商業房企銷售金額TOP10。
公寓供求：2019年長春公寓市場呈現供大於求態勢，較比2018年供應大幅縮減，成交量穩定，價格漲幅5%；年度公寓市場供求比1.12：1，供略大於求，年度公寓產品需求維持在40萬平左右。
公寓成交結構：30-50㎡，總價50萬以內為市場需求核心。60平以下產品佔比84%，其中30-50平產品成交佔比達到66%，總價在50萬以下產品成交佔比82%；公寓產品一方面受規劃限制，另一方面受客戶接受度影響，loft產品更具備市場接受度，在保證產品實用性的同時，進一步提升性價比。
主力產品總價50萬以下/30-50㎡，單價天花板10000元/平 。30-50㎡產品為成交面積段主力，對標總價段集中在50萬以下；客戶對於公寓類產品能接受主力面積段 在50平以內，價格在50萬以內，由此可看出產品單價天花板可接受在10000元/平。
公寓庫存：庫存量持續上漲，市場庫存壓力上漲，以泛南部板塊為主。2019年公寓產品庫存量進一步上漲，成交量保持穩定，市場仍處於供大於求的態勢；隨著多個項目捆 綁大量商業指標，公寓市場的供應呈現放量趨勢，但由於價格相對較低，新增公寓入市節奏放緩。
公寓成交排行：公寓銷售TOP10具備年消化1億以上的能力，多為商業綜合體。公寓單盤成交金額TOP10均在1億以上，其中TOP5在2億以上；其中單盤TOP10中各個項目多處於商圈周 邊，通過商業價值及人流量增加項目投資價值及投資回報率。
辦公供求：2019年辦公市場供應26.5萬㎡，成交35.8萬㎡，在市場相對低迷期階段，辦公市場供應銳減，呈現供小於求的態勢，供求比0.74：1，價格呈現走高態勢。
辦公成交結構：辦公物業成交主力面積120-140平，其次是200平以上；成交總價相對分散，80-200萬之間。置業群體以投資客為主。
成交面積總價分枂，120-140平成交佔比較高，對應總價在80-200萬，市場需求較高，其次是小面積產品——40-80平，總價40-80萬，投資門檻較低，較受投資客歡迎。
辦公庫存分析：庫存呈現下降，但需求有限，導致去化週期無明顯變化 。截止2019年，長春辦公物業庫存215萬㎡，去化週期54個月；伴隨著辦公物業供應的減少，整體市場存量下降，但需求有限導致去化週期變化丌大。
辦公成交排行：區位條件較好，性價比較高的單盤，銷售額表現突出。2019年辦公物業成交金額TOP10中銷售額在6千萬以上，排行前五位項目具備1億以上的銷售額，房企 排行中，中海、大眾、偉峰等多盤聯動，其餘房企不單盤排行較為對應。
以上，今年長春樓市數據盤點成績單，你滿意嗎？
隨後，房報君會陸續整理，政策、神盤（詳細請看今日推送二屏），土地、城建、預測等，關注房報君，精彩不錯過！
閱讀更多 長春惠買房 的文章
