買對深圳房，賺錢不白忙

Buying the right ShenZhen house property is much better than making money in vain

問題集錦-第1期

【問題1】龍華幸福楓景門前就是幼兒園小學中學，不過老小區管理不咋的，綠景呢，讀一樣的學校，隔了馬路，還有一段距離，旁邊是城中村，唯一好一點是新一點。目前是350-360，怎樣能砍到320？

回答：一、首選要知道，什麼樣的房東容易砍價？

1.房東急用錢

2.房東不懂行情

3.出國移民

5.房東有不良嗜好好堵，債務有問題

6.家庭感情糾紛，小三，離婚，分財產

7.貪官腐敗

碰到以上情況，房東才會急於變現，心裡預期才是大概率可以攻破的。你積累的所有砍價技巧才有用武之地，揮刀自如

二、幾種常用的砍價策略：

1.提前做功課。細緻對比同戶型兩套房之間的差異，裝修好壞，樓層差異，找到房子的致命傷，抓住房子的致命傷表達對房子的不滿意。佯裝不想赴約談判，給房主造成壓力。

2.找中介瞭解房主賣房的原因。通常賣房無非是置換、移民、套現、遺產分配等。如果碰到後面3種情況，基本可以判斷房主財大氣粗，不會在乎這些蠅頭小利。但如果碰到的是改善剛需，是最難談的，分文必爭，能談價的空間非常有限。

3.拿家人說事。“本來自己不想買這麼貴的房子，但是老婆不知道抽什麼風，非要買這裡，不買就不結婚。如果您能便宜點就直接定了...”

4.哭窮賣慘。剛成家立業，全村人都借遍了，才湊了這麼點錢。最好能擠出2滴眼淚，讓房主產生同情心。

5.現金推倒法。談判時帶上現金，10-100萬視情況而定，擺在桌面上，軟磨硬泡，只要再降X萬，這些錢你就拿去了，現金永遠比銀行卡轉賬更刺激。這一招殺傷力很強，非常適用，屢試不爽。

6.車輪戰。如果有時間和精力。可以找幾個群演輪番上陣和房主砍價，大談房子缺點，態度敷衍，影響房東心理。最後你出價高2萬，說出一兩點房子的優點，眼神和話語流露出真誠最後成功拿下。

【問題2】

大表哥，一般家庭負債率多少比較合適？你們職業投資客通常怎麼定這個比率？

回答：沒有所謂"科學"的負債率這個說法，你能承受的負債金額是由你的現金流能力（收入，信用卡，拆借）決定的。如果你現金流無敵，負債率可以承受很高很高。在可承受範圍內，負債率必然是越高越好。負債規模可以按照穩定的月供能力（工資，積蓄，信用卡，拆借）推導。只不過，在實際操盤時，由於限購限貸風控等原因，再加上房產的增值，很難長期保持50%以上的負債率

【問題3】在購物公園附近上班，自己有一套皇庭世紀一套接近500萬的房產，想貸200多萬出來投資個惠州萬達附近的小商鋪，是否有投資價值，這個商鋪該開發商包租6年，每年返6%，算下來，也就是每個月房才11000多，附近的店鋪租金在2萬左右，請問老師，我的這個想法可以嗎？投資是否有價值！

回答：看你怎麼去理解返租！商鋪返租，公寓返租，文旅地產返租等等，以及各種的回購政策，本質邏輯上都是理財產品的包裝形式。恰恰是因為項目本身並不賺錢，才需要開發商倒貼利息來吸引你下水。本質就是”你賺他的息，他賺你的本”。基本上，可以零散賣給給散戶的商鋪99%都是歪瓜裂棗。

【問題4】準備入福田石廈二手房，中介給我算的費用中，評估費=評估值✘0.3%，擔保費=貸款金額✘1%（公積金貸款✘2%），這些收費比例是否合理？另，佣金是2.5個點，這個中介費是否有點高，通行的比例是多少，能否談到1個點左右？

回答：評估費0.3%和擔保費1%都是特色費用，一般要找按揭銀行認可的評估公司和擔保公司合作評估和貸款，比方中誠致信、世聯行等這些評估擔保機構，所以要另外收費，但是公積金2%是不需要給的。我在深圳的御用中介佣金是0.8%，這些費用都是可以談的。

【問題5】想請教大表哥如何選盤，最近看了以下幾個盤：

1.龍華萊蒙水榭山一個端頭的別墅一281平米花園150平米；

2.寶安曦城的一套獨棟別墅350平米花園400平米；

3.華僑城十五期一套純水岸的220平米看湖景觀房；

這三套價格差不多，都是在3600萬左右，買那套投資價值最好？如果這三套房都不太有投資價值，那華僑城香山美墅一套187平米的平層2200合算嗎？

回答：1.就這三套對比，華僑城應該作為投資首選。和買奢侈包包是一樣的道理，包包的真皮材質、設計工藝（小區品質，山湖海資源，鬧中取靜）這些都只是標配，而真正的價值在於它的品牌底蘊、貴族群體。品牌代表著地段，地段片區的均價或者說入門門檻，彰顯一個品牌的真正高端，要知道勞斯萊斯的入門級都是百萬級起的，而寶安曦城和龍華萊蒙水榭山更像是BBA中的頂配。華僑城是深圳最早一批豪宅區，純水岸的群體都是一些黨政元老和一些社會名流，包括馬化騰在內都在純水岸均持有物業。

2.萊蒙水榭山，包括聖莫麗斯，它的環境相對來說是比較安靜的，當初10年前最早剛出來的時候，價格上比香蜜湖片區熙園還要貴一點，可是這些年下來，已經被甩在了身後，隨著近些年紅山片區和深圳北CBD的深度挖掘，它的價值才慢慢被塑造，雖然個別像水榭春天5，金亨利等個別樓盤已經破10萬+，但是隻有整個片區“整體富裕”了，它才可能成為是真正受人追捧的天之驕子。

3.寶安曦城這些年一直不溫不火，整個桃源片區也沒有太大的概念帶動，投資跑輸整個大盤。但是自住體驗絕對是一流。

4.別墅屬於小眾產品，玩家術語叫"鬼牌"，由於它的群體人群畢竟有限，投資性和流動性並不如普通剛性住宅，所以，地段和位置是它得以投資承載資金的關鍵因素。萬科的天琴灣別墅，7-8年幾乎也沒怎麼漲過，龍華的觀瀾湖別墅，10年幾乎也是不虧不賺。這些都是前車之鑑。但有一些也並不是出於投資，單純喜好這也無可厚非。

5.後海的翡翠海岸，深圳灣一號，後海總部紅樹西岸，蛇口的雙璽，漢京九榕臺，鯨山覲海，半三，寶中的熙龍灣，香蜜湖片區等這些，都是不錯的大資金體量的投資承載標的

6.香山美墅三期2200，價格高了，毛坯1800左右，理想入手位：2000萬是比較有誠意的價格。

【問題6】請問老師，南山區鴻瑞花園，71平兩房，報價620萬，剛需剛結婚夫妻可以買嗎，感覺單價太高了。

回答：市場行情就是如此哎，諾德10W+了，寶中兩房都700+了。。。鴻瑞花園算是南山中心區那一堆老房子裡風韻猶存的小區了，居家很安靜，物業保養好，又有學位加成。估計你們還很年輕，收入後勁很足，南二外學府是南山第二梯隊的學位，雖不至大富大貴，但每年穩步上揚，有利你們後期換大房子。

【問題7】老師您好，現在看到龍崗六約一個振業城的盤，單價便宜，地鐵物業，周邊商業配套也不錯，外地深戶，想考慮四百萬以內兩房，不知道老師怎麼看，22年通車14號線，雙地鐵到福田

回答：樓盤的升值，地鐵不是最關鍵的要素，區位和增量才是，六約是個兩頭不靠的地段，龍中，大運，布吉，橫崗，誰都不帶它玩兒，註定了這是一個跟漲的剛需自住片區。

【問題8】您好！去年一來深圳就開始關注您，我這邊情況是：長沙一套房，除去貸款賣掉的話，還有115左右，現金170左右，家庭年收入40+，有個3歲寶寶，如何考慮啊？謝謝

回答：1.有貸款記錄，正常走房貸按揭，首付5成。子彈285，需考慮小學學位。

2.首付方式：

方式1：正常5成首付。拿其中245萬用於首付，40萬做備用金，標的500以內；貸款250萬，月供1.4萬

方式2: 5改3。3成首付。拿其中220萬用於首付，65萬做備用金，標的600以內，貸款360萬，月供1.9萬

3.無論哪種方式，看個人意願，500-600標的，可以選擇福田保稅區、石夏、景田小兩房或者南山蛇口育才小學的學位房小兩房