樓市最本質的問題就是房子和現金的選擇，早在前幾年有錢的人都把資金投入房產，既增值又保值，甚至被稱之為最有價值的投資，這也造就了我國居民財富70%聚集在房產的現狀。很多人看到這個都不以為然，但實則風險巨大，簡單來說，房價波動20%看似簡單，恐怕會直接導致部分家庭破產。表面上來看房價走向由供需決定，但你真的相信嗎？其實大家心中都有一杆秤，在房價走平、銀行理財利率低下的背景下，越來越多的人都逐漸選擇拋房，但現實很殘酷，根本無人接盤賣不出去。
對於這一點一方面歸功於市場預期的變化，當買房不再是100%賺錢時，房子也不再那麼吃香。同時在我看來，市場根本不存在剛需，都是打著房價下跌的幌子等待機會，當然為孩子上學等特殊情況例外。另一方面則是最近幾年樓市調控深度貫徹，市場逐漸回到最原始的狀態，或者說當熱潮褪去時，是賺還是被套一眼便知。在房子賣不出去的基調下，難道真的沒有人缺房嗎？答案顯然不是，購房者在等待房價下跌的時機，但問題又來了，新房被限價，二手房房價又能跌到哪去呢？這就是當前市場矛盾所在，宏觀條件下市場不允許大跌，成本上開發商也無法承受，但盤活市場唯一途徑好像也只有房價下跌。
至於今年的樓市現狀，相信大家比我更加清楚，1月份超90%城市商品房零交易，看跌房價的人多不勝數，甚至曾經預測2020年房價上漲6.1%的中科院這一次也是啞口無言。那在這樣特殊樓市背景下，房價能重回15年嗎？首先我們得明白一點，房價下跌就意味著財富蒸發，持房者首當其衝，其次傢俱、建材等行業紛紛受到衝擊，那問題來了，這一部分損失由誰來承擔？如果此時考慮到每年的通貨膨脹和自身折舊率9%，這一點似乎佐證了經濟學家李迅雷的觀點，房價走平即虧錢。
如果非要說一些硬性的標準，房價下跌的突破就在於2點，一是由土地預期主導的土地價格，其實這一點大家都觀點一致，只有地價稍微下跌，房價必然跟隨下跌，但從去年16個城市土地出讓金超1000億的動作來看，這就好像是臭豆腐，聞著臭但吃得香；二是人口因素，在過去幾年裡房價的上漲最堅實的支撐就是人口紅利，而近幾年人口出生率和結婚率均走低，同時國家參事姚景源曾表示我國年輕人數量減少超過1個億，勞動力每年將減少800萬，在人口結構變化的影響下，樓市或首當其衝，簡單來說當沒有人搶著買房時，難道房價還能上漲？
針對以上2點來看，房價下跌是必然的，但重回15年顯然不可能，在面對15萬億市場規模大體量下，這損失暫時無法承受。事實上對於這個話題，最近央媒罕見透底，經濟參考報發佈《中國住房報告（2019-2020年）》，明確表示在“房住不炒”原則下堅持不懈進行調控，同時指出2024年將會是樓市一個重要的窗口期，高房價問題或得到解決。看到這裡，我不禁聯想到了人口負增長的拐點，也許是巧合，也許是故意調控導致，但也希望早點解決這個問題。
事實上從這個角度出發，未來3年內的市場走向就相當明顯了，房價下跌表浮出水面，剛需應關注，主要有以下內容：一是如果不出意外，今年將會是人口紅利爆發的一年，但現實是恐怕要延期半年以上，直接影響就是一二線城市市場持續走低，去年北京房價跌幅就超9%，今年調整20%都是有可能的，間接影響是三四線城市正在享受人口迴流的效應，補貼買房是趨勢；二是今年房價會呈現先跌後漲的趨勢，跌是因為開發商求生存，急需現金流，漲是因為後續拉開市場份額，市場大洗牌導致，但不管怎麼說，買房風險是一定有的，關鍵在於自身槓桿的高低，是否存在扭轉局面的經濟實力。
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