為保證購房者的權益，我國法律規定開發商必須在取得預售許可證後，才能進行商品房預售。但有些開發商在開發過程中，面臨資金短缺、資金鍊斷裂的窘境，便不顧國家法律規定，以“聯建開發”“共同投資”之名，行賣房之實，無證仍變相預售房屋。
案情回顧
開發商以聯合建設為由，忽悠小夫妻“優惠”買房
原告侯某出國打工攢下一筆小積蓄，便和媳婦張羅著想買個房，正巧A房地產開發公司宣傳投資聯合建設即可享受先期只支付一半基礎建設費、交房再付剩餘房款的購房“優惠”。侯某夫妻商量過後，於2011年4月30日和被告A房地產開發公司簽訂聯建協議，約定侯某夫妻購買被告開發的度假公寓12棟1203號地塊聯建房，基礎建設費為115403元，聯建房建築面積為54.59平方米，房屋總計價格230807元，協議約定交房時間為2012年12月31日，寬限諒解期為2013年6月30日。2011年4月30日，原告向被告支付了基礎建設費115403元。
7年過後仍交不了房，才知開發商是空手套白狼
簽訂協議後直至2018年3月立案時，被告仍未將符合合同約定的房屋交付於原告。後來侯某夫婦得知A房地產開發公司在與他們簽訂協議時，案涉項目尚無土地使用證，也無商品房預售許可證，更無法辦理房地產權屬證書，A房地產開發公司根本無權賣房。侯某夫婦遂起訴至榮成法院請求確認原被告之間的聯建協議無效，要求被告退還房款115403元，並按照銀行同期貸款利率的標準計算違約金。
開發商辯稱案涉房屋不屬於商品房，主張認定合同有效
A房地產開發公司辯稱，依據《最高人民法院關於審理國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第25條規定，“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。”故認定聯建合同效力不應當直接適用商品房預售的有關規定，聯建合同所涉房屋不屬於預售相關法律法規所稱的商品房；其次聯建合同內容既無違法之處又不損害第三人的利益，且與公共利益無關，所以從預售許可證的立法目的看，聯建合同不應納入商品房預售許可證制度規範的範圍。
法官認定聯建協議為商品房買賣合同，開發商需依法賠償
榮成法院經審理認為，原、被告間簽訂的“聯建協議書”，雖名為聯建，但雙方並無聯合開發房地產的合意，且聯建協議中已載明瞭訴爭房屋的位置、面積、價款、交付時間及違約責任等條款，並且原告也實際向被告支付了部分價款，故該協議具備商品房買賣合同的主要內容，應認定為商品房買賣合同。被告至今未取得訴爭房屋預售許可證，其與原告簽訂的房屋買賣合同違反法律的強制性規定，合同應為無效。依據《中華人民共和國合同法》第五十八條的規定，被告依據無效合同收取的購房款應予以返還，並要賠償原告的合理損失。故原告要求被告返還購房款114403元及按銀行同期貸款利率計算利息的訴訟請求，符合法律規定，予以支持。
“法官提醒”
購房者在買房時一定要擦亮雙眼，切不可因為貪圖一時優惠，就衝動買房，要充分考察開發商開發房地產的資質，開發商只有能出具《商品房銷售(預售)許可證》，才說明該批次的房源屬於可銷售樓盤。否則購房者一是會面臨合同無效，預付房款因開發商拒絕退款或無力退款的損失；二是即使後期補上預售許可證，合同有效，購房者往往也不能及時取得房屋權屬證書或者根本無法取得房屋權屬證書。
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