今年買房會貶值嗎？自98年房改以來，我國的房地產買賣正式開啟商品化的新篇章，隨著城鎮化的進程不斷加快，人口向城市聚集，買房置業的需求也得到大幅上升。在普通人眼裡，不僅居住、生產離不開房子，連辦公也需要房子，似乎房子才是一座城市的重要部分。可是，當大家意識到房產背後的價值時，已經太晚了，房產作為資金的“蓄水池”，價值被不斷抬高，在買漲不買跌的作用下，自然又更多的人趨之若鶩。總之，能吸引人們買房的一個重要因素，就是“持有成本”，對很多投機客來說，持有期間幾乎不用考慮任何成本，多出的物業費稅費又可以轉嫁到買家身上，可以說是一本萬利的生意。但是，世事變幻，曾經的好日子並不意味著能一直“佔便宜”。
實際上，對於房市這個純粹靠資金推動的行業來說，供需關係是支撐市場的剛性條件，一旦房子賣不出，市場的競爭力就會大打折扣，長久以往，房地產供過於求的現象必然或加劇。似乎2020年，市場裡形形色色的事都出現了。近日，58同城發佈《2月國民安居指數報告》，全國67個主要城市二手房掛牌價15503元/㎡，其中51城房價上漲。更有意思的是，2月購房者信心指數為99.4，環比上升3.5%，46.4%的購房者認為2020年是買房的好時機。風波之下，為什麼房價還在漲？其實，這只是硬幣的“正面”，但我們也應該硬幣的“背面”：樓市正迎“生死局”，規模縮水10%、交房迎風險，2020年，買房要“三思”。
一邊停工，一邊破產，5000億元的鉅債壓頂，留給房企的路在哪裡？
開年以來，超過100個城市先後關閉了線下售樓處，大部分網籤中心延遲復工，受其影響，春節期間18城二手房成交陷入了冰點，廊坊重慶合肥、長沙武漢天津的成交量同比降幅均超過6成。新房表現更差勁，僅2月9日一天，30城只賣了50套房子。房說君認為，沒人買房，也沒人賣房，樓市沒了人氣和成交量，不管新房還是二手房，期房還是現房，都會堆在那裡，成為真正的鋼筋水泥。撇開冷冰冰的數據不提，一方面，雖然售樓處先後進入復工狀態，但工地復工還不樂觀，易居丁祖昱表示，目前全國工地復工率不到10%，優先復工的多為基建民生項目。
另一方面，風波當前，更加速了行業“出清”，截至2月25日，年內已有75家房企發佈破產公告，與此同時，今年是房企發債的高峰期，95家典型房企到期債務有5000億元，僅3月份，待償金額就達330億元。在房說君看來，2月底工人才到位10%，如果延遲到3月份才開工，加上工人返程後的準備時間，實際上的密集復工可能要到4月了。這樣一來，延誤今年的交房不說，耽擱的工期還要經歷一番扎堆復工和急忙趕工的過程，對開發商的信用、回款是更大的考驗。當小陽春、返鄉置業的希望告吹，樓市的投資額、施工進度也會受到影響，特別是今年初的交房潮也會推遲，屆時，鉅額債務壓頂，交房又迎考驗，這就是新年開局樓市要面對的“棋局”。
正所謂“巧婦難為無米之炊”，現在的房地產正面臨著這種狀況，過去這些年，我們見慣了高槓杆負債的開發商，運用空手套白狼的手法，一次次地貸款、拿地、蓋房，趁著房價水漲船高，自己也賺得盆滿缽滿。彼時是房企的好日子，購房者的話語權很少，到了2020年，局面完全調轉過來，復工緩慢的房企，想要保持生存能力，前提是要把房子賣到購房者手裡，畢竟房地產涉及上下游數十個行業，如果長期停頓下去，不僅整個市場會僵住，很多人的生活都會受影響。據中指院的問卷調查，有62%的專家認為，2020年市場規模下降幅度將超過10%。不僅如此，丁祖昱也認為， 今年房地產下行幅度預計在10%左右。
房地產規模下降10%，是什麼概念？一夜之間，多城為市場“開綠燈”，靠譜？
有了這個前提，也就不難理解，為什麼各地爭先“搶救”樓市了。從2月中旬開始，已有河北、天津、上海、杭州等10餘省市，先後出臺針對房企的階段性寬鬆措施，大部分以延緩土地金繳納、降稅減費、放寬預售條件為主。隨後，南寧、欽州等地繼續密集發佈新政，從調整公積金貸款上限，到購房補貼等方面支持需求。隨後，部分省市、銀行相繼傳出調降首付比例的措施，除了波及範圍更廣之外，政策導向逐漸向“需求端”過渡。不過，這一招無疑是重燃樓市希望之火，對如今年均十幾萬億的房地產來說，一旦出現“降首付”之類抬高槓杆的政策，巨量的購房需求可能會迸發出來。
據中原地產統計，2月已有超過60城發佈了不同程度的樓市調控政策，呼籲營救樓市的聲音不斷，整個過程演變下來，表面上一片歡騰，購房者信心上升，51城二手房價上漲，暗地裡，卻是房企停工破產，償債壓力加大的難題，可謂是“亂成了一鍋粥”。更重要的，還是高層對樓市的態度。2月16日，財政部部長劉昆指出，堅持房住不炒定位，落實房地產長效管理機制；2月17日，國統局孔鵬表示，1月各地堅持房住不炒定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保持總體平穩態勢。
2月19日，央行四季度貨幣政策報告，指出堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段；2月25日，銀保監會肖遠企表示，目前房地產金融政策依舊是“一城一策”，地方根據情況，在不違反大框架下可以自行安排。顯然，針對市場預期的變化，從2月16日至2月25日，10天之內，4部門先後針對樓市領域發聲，足以說明樓市的調控基調沒有改變，更何況央行作為銀行的“錢袋子”，直接點明不作為短期手段，自然不會出現資金大幅流入房市的情況，投機之火又從何燃起。
房說君有話說，總的說來，房地產調控已經形成“慣性”，哪怕沒有這場風波，市場的資金面也不會放鬆，拿大家關心的房貸利率來說，1年期利率對實體業實實在在的利好，大概率還會接著降，而影響房貸的5年期LPR，可能是微降甚至不降，但首套房是例外。有心人可能會留意到，去年10月央行的公告指明，首套商貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，這就意味著，如果名下沒房，按揭的利率空間是有彈性的。比如2月20日，5年期LPR報價4.75%，較去年下降10BP，再比如黨報發文未來降準降息可期。
特別是對於流動人口來說，這部分人在城市落戶的可能性最大，從數據來看，1982年我國流動人口只有657萬人，到2018年已經變為2.41億人。這類人群包括學生、農民工、畢業生、外來工，房子對於他們無疑是一筆大額消費，如果利率利好與剛需首套，也能讓他們心裡更有譜。不過需要提醒的是，今年買房要“三思”，一方面開發商資金面被壓榨，新房質量問題可能會扎堆出現，甚至一不小心就買到“豆腐房”，另一方面，房企最大限度以價換量，雖然最開始利於買方，一旦市場迴歸，剛需的購房機會也會稍縱即逝，難把握。
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