福州二手房經過近兩年的上漲，終於從今年年初開始降溫。有人稱，是因為福州從2018年1月1日開始，二手房的稅費上漲了，買二手房的人變少了，所以價格也漲不上去了。但是仔細分析其中的原因，發現並非如此，二手房的降溫除了隨整體房地產市場向上的走勢外，也與一手房供應上漲有關。而稅費只是其中一部分，對於產權證滿兩年甚至五年的房子，稅費改革後幾乎無影響。
回到今天的主題，在福州，買（賣）一套二手房究竟要交多少稅費？
▲圖一
一、住宅類
賣方：
1、營業稅（營業稅已改增值稅）
a、未滿兩年：市場指導價÷1.05×5.6% （全額徵收）
b、滿兩年：免徵
2、個人所得稅（以家庭為單位）
a、未滿兩年：
市場指導價÷1.05×1%（普通住宅）
市場指導價÷1.05×1.5%（高檔住宅）
b、滿兩年：
普通住宅：市場指導價×1%（滿五年且唯一住宅免徵）
高檔住宅：市場指導價×1.5%（滿五年且唯一住宅免徵）
注：普通住宅面積≤144㎡，高檔住宅容積率≤1.0或面積＞144㎡；
買方：
1、契稅（以家庭為單位）：
（首購或首改需到房地產交易中心調檔）
a、面積≤90㎡：
首購、首改：市場指導價×1%
b、面積＞90㎡：
首購：市場指導價×1.5%
首改：市場指導價×2%
c、非首購或首改：
市場指導價×3%
2、工本費：85元/本
3、他項權證：85元
我們以100平米，10F,300萬總價為例，晉安區，二環與三環之間的住宅為例。
假設每平米評估價為25000，按照評估價申報，申報價為25000*100=250萬
若按照上圖的指導價，二環至三環間的指導價為5280元/㎡，申報價為：5280*100=52.8萬
申報價前後相差近5倍！
如果房產證未滿兩年，客戶為首購，相當於要交約9.1%的稅費，約23萬！！
注：買方若一次性付款，可以按照52.8萬的指導價申報稅費（下文中的別墅和非住宅類均適用）。當然，如果首付款較高，可以按照更低的評估價申報稅費，申報價介於兩者之間。
在稅費改革之前，福州基本可以按照市場指導價申報稅費，但是2018年1月1日以後的稅費不能“高評低貸”，購房者必須嚴格按照評估價來申報稅費。這樣一來，貸款購買未滿2年的房子成本更高。
名詞解釋：
首購——購買首套房，買方新產權人（以家庭為單位）福州五區內名下無任何一套房產（不含集資房、房改房、自建房、拆遷房、直系親屬贈與、繼承房產）
首改——首次改善性置業，個人購買首套房後，再次購買房屋，除增加住房面積、增加電梯功能、改善地段等級、購買“學區房”等情形認定為首改房外，所購房屋屬於舊房換新房、家庭成員上班距離及子女上學距離變近、居住環境有所改善，均認定為首改房。
稅費參考表：
▲圖二
注：住宅類的印花稅及土地增值稅免徵。
二、別墅類
賣方：
1、增值稅及附加
a、未滿兩年：
市場指導價÷1.05×5.6%（全額徵收）
b、滿兩年：
（市場指導價-原值）÷1.05×5.6%（徵收增值部分）
2、個人所得稅：
市場指導價÷1.05×1.5%
3、土地增值稅：
市場指導價÷1.05×（2~3）%（個人）
買方：
1、契稅：市場指導價×3%
2、工本費：85元/本
3、他項權證：85元
稅費參考表：
▲圖三
三、非住宅類
賣方：
1、增值稅及附加：
（市場指導價-原值）÷1.05×5.6%（徵收增值部分）
2、個人所得稅：
市場指導價÷1.05×1.5%
3、土地增值稅：
市場指導價÷1.05×6%（個人）
4、印花稅：
申報價×0.05%
買方：
1、契稅：
市場指導價×3%
2、印花稅：
申報價×0.05%
3、所有權登記費：555元/個
車位所有權登記費：155元/個
稅費參考表：
ps：雖然交易一套二手房，買賣雙方都要承擔相應的稅費，但目前在福州多數賣家都為實收，故所有稅費都轉嫁到買方。所以，儘量選擇房產證滿2或滿5的稅費。
看完後仍有不明白的購房者，可以附上房子的詳細情況後在留言區提問，我們將會給予解答。
文|CRIC克而瑞 福州
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