福州二手房经过近两年的上涨，终于从今年年初开始降温。有人称，是因为福州从2018年1月1日开始，二手房的税费上涨了，买二手房的人变少了，所以价格也涨不上去了。但是仔细分析其中的原因，发现并非如此，二手房的降温除了随整体房地产市场向上的走势外，也与一手房供应上涨有关。而税费只是其中一部分，对于产权证满两年甚至五年的房子，税费改革后几乎无影响。
回到今天的主题，在福州，买（卖）一套二手房究竟要交多少税费？
▲图一
一、住宅类
卖方：
1、营业税（营业税已改增值税）
a、未满两年：市场指导价÷1.05×5.6% （全额征收）
b、满两年：免征
2、个人所得税（以家庭为单位）
a、未满两年：
市场指导价÷1.05×1%（普通住宅）
市场指导价÷1.05×1.5%（高档住宅）
b、满两年：
普通住宅：市场指导价×1%（满五年且唯一住宅免征）
高档住宅：市场指导价×1.5%（满五年且唯一住宅免征）
注：普通住宅面积≤144㎡，高档住宅容积率≤1.0或面积＞144㎡；
买方：
1、契税（以家庭为单位）：
（首购或首改需到房地产交易中心调档）
a、面积≤90㎡：
首购、首改：市场指导价×1%
b、面积＞90㎡：
首购：市场指导价×1.5%
首改：市场指导价×2%
c、非首购或首改：
市场指导价×3%
2、工本费：85元/本
3、他项权证：85元
我们以100平米，10F,300万总价为例，晋安区，二环与三环之间的住宅为例。
假设每平米评估价为25000，按照评估价申报，申报价为25000*100=250万
若按照上图的指导价，二环至三环间的指导价为5280元/㎡，申报价为：5280*100=52.8万
申报价前后相差近5倍！
如果房产证未满两年，客户为首购，相当于要交约9.1%的税费，约23万！！
注：买方若一次性付款，可以按照52.8万的指导价申报税费（下文中的别墅和非住宅类均适用）。当然，如果首付款较高，可以按照更低的评估价申报税费，申报价介于两者之间。
在税费改革之前，福州基本可以按照市场指导价申报税费，但是2018年1月1日以后的税费不能“高评低贷”，购房者必须严格按照评估价来申报税费。这样一来，贷款购买未满2年的房子成本更高。
名词解释：
首购——购买首套房，买方新产权人（以家庭为单位）福州五区内名下无任何一套房产（不含集资房、房改房、自建房、拆迁房、直系亲属赠与、继承房产）
首改——首次改善性置业，个人购买首套房后，再次购买房屋，除增加住房面积、增加电梯功能、改善地段等级、购买“学区房”等情形认定为首改房外，所购房屋属于旧房换新房、家庭成员上班距离及子女上学距离变近、居住环境有所改善，均认定为首改房。
税费参考表：
▲图二
注：住宅类的印花税及土地增值税免征。
二、别墅类
卖方：
1、增值税及附加
a、未满两年：
市场指导价÷1.05×5.6%（全额征收）
b、满两年：
（市场指导价-原值）÷1.05×5.6%（征收增值部分）
2、个人所得税：
市场指导价÷1.05×1.5%
3、土地增值税：
市场指导价÷1.05×（2~3）%（个人）
买方：
1、契税：市场指导价×3%
2、工本费：85元/本
3、他项权证：85元
税费参考表：
▲图三
三、非住宅类
卖方：
1、增值税及附加：
（市场指导价-原值）÷1.05×5.6%（征收增值部分）
2、个人所得税：
市场指导价÷1.05×1.5%
3、土地增值税：
市场指导价÷1.05×6%（个人）
4、印花税：
申报价×0.05%
买方：
1、契税：
市场指导价×3%
2、印花税：
申报价×0.05%
3、所有权登记费：555元/个
车位所有权登记费：155元/个
税费参考表：
ps：虽然交易一套二手房，买卖双方都要承担相应的税费，但目前在福州多数卖家都为实收，故所有税费都转嫁到买方。所以，尽量选择房产证满2或满5的税费。
看完后仍有不明白的购房者，可以附上房子的详细情况后在留言区提问，我们将会给予解答。
文|CRIC克而瑞 福州
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