8月6日，為進一步規範深圳市拆除重建類城市更新單元規劃制定計劃申報、審批工作，深圳市規劃國土委起草了《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃申報規定》（徵求意見稿）、《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃審批操作規則》(徵求意見稿)。
時隔8年，在2010年6月發佈的《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引》（深規土[2010]16號）基礎上，對城市更新單元計劃的制定、調整和調出做了詳細規定。
《規定》全文未提小地塊更新的相關條款，剛剛經歷4年探索的小地塊城市更新已經成為歷史。另外，《規定》的範圍界定統一以“拆除範圍”為準，“更新單元範圍”的劃定從原來的計劃階段調整到規劃階段。
本版的《規定》將《深圳市城市更新實施細則》、《關於加強和改進城市更新實施工作暫行措施》（以下分別簡稱《實施細則》、《暫行措施》）等相關內容進行整合，並新增了“工改保”、計劃調整、計劃調出等內容。
業內觀點
合一城市更新集團董事總經理羅宇：取消小地塊更新對福田羅湖影響頗大
1.取消小地塊更新
羅宇認為，本次計劃申報新政要求拆除範圍必須在1萬平方米以上，不禁讓人聯想到此前坊間流傳的一份規土委給市政府的文件，其間提出取消小地塊城市更新。
小地塊更新借鑑於國際上有成功經驗的針灸式更新模式，主要適用於原特區內四個行政區。由於特區內建成區老危舊情況普遍存在，而且許多項目佔地面積較小，按照原城市更新辦法要求，無法通過城市更新進行改造盤活。因此在2014年市政府通過市府8號文提出原特區內佔地超過3000平米項目可以申請小地塊更新，其後也立項了一批項目。但是後來也發現了一些問題，比如，小地塊更新很難為城市貢獻公共利益用地和設施，而且開發量增大後還帶來更大的公共配套需求、造成更大的交通壓力等問題。
當前如果政策導向確實是取消小地塊更新，那麼對於原特區內的城市更新勢必帶來較大影響，特別是羅湖和福田。原特區內小地塊更新項目未來只能聯合成更大的城市更新單元進行申報和開發，其中利益分配磨合是個較大的問題。原特區內將回歸2014年以前的連片更新，城市更新項目數量和實施速度都會有所放緩，老舊物業及其土地交易價格將會有所調整。
2.《規定》對未來城市更新的影響
此次全市統一的城市更新計劃申報及審批政策調整，將改變各區不同的政策規則，審批規則同意有利於提高審批速度和效率。新政重點強調了城市更新公共利益貢獻保障，進一步明確城市更新單元計劃調整與調出規則、工改保及工改工相關申報規定，在市區權責上進一步明確分工責任，以及明確審查事項、原則與標準、流程與時限，某種意義上對開發商的城市更新投資拓展給予更明確的指引。
但可以預見的是，新政與目前各區計劃申報政策調整銜接肯定會有個過程，對於城市更新項目計劃申報進程或多或少會帶來一定的影響，在當前金融環境不容樂觀的情況下，開發企業務必穩妥處理好項目融資及資金成本，保障項目現金流；而市場上城市更新項目交易亦將日益增多，項目投資研判更需謹慎而細緻。
瑞信行顧問董事總經理許新：以城市統籌發展和保障產業落位為出發點
關於此次文件，有幾個細節值得關注：
1.為保障城市公共配套利益，城市開發的統籌性，小地塊更新取消影響比較大，尤其原關內區域，大量小地塊如需縫合難度非常大，或將影響部分舊工業區更新。例如馬家龍、南油、八卦嶺等片區不少項目會受到影響。很多項目物業陳舊，亟待更新，一刀切的政策，對城市產業功能優化不利。
2.工改保範圍，地鐵500米概念更清晰，但是保留成片的產業園概念和工業區塊線概念模糊。可能在部分區域存在爭議。
3.項目公告發出後有效期兩年最多延期到三年，其實是政府對目前很多久久不動的項目約束。舊的產業甚至龍頭企業遷出，新產業遲遲不能推動，直接影響區域經濟貢獻和效益。
4.部分項目用地年限屆滿，原則上改類型物業更新需求更為迫切。不準拆除還是續期後可以拆除，處理方式也需要進一步明確。
5.政府對工改M0的口徑收得更加緊，2007年6月30日前建成的舊工業區申請拆除重建，更新方向應為普通工業（M1）。從市場角度來說，深圳未來產業升級將對辦公空間有大量需求，這將從工業用地研發辦公空間得到滿足。普通工業用地的過度保留也不利於未來產業長續發展的需要，或會造成城市資源浪費。
整體來說，政策的制定從城市統籌發展和保障產業落位為出發點，大體原則出發點是好。但執行細節落地還需要進一步深化探究。產業的落地，不能簡單把責任推到市場，政府除了加強政策約束之外，更應通過產業引導，產業監管等方式加強作為保障。
徵求意見稿不一定都會執行，徵求意見稿作為新政策方向在實操過程中具備參照性但不具備執行規範性，與原有政策之間的矛盾點需要協調，信息不對稱或理解不一致，短期看有可能會影響項目流程政府流程決策效率，給部分項目推進帶來影響。
城市更新網總經理宋留強：未來市場將更加細分
該文件最突出的部分在於：計劃設定有效期，過期自動失效。整個文件傳達的關鍵信息是，立項規則將更加清晰，立項難度進一步加大，立項風險急劇增加。深圳城市更新的運作邏輯要重新考慮。市場化的城市更新是否要成為一個獨立的運作單元？業界歡呼的一二級聯動模式是否有必要將一級和二級進行分開運作？市場化的城市更新或許將不再以獲取二級開發權為目標，是否可以有自己獨立的運作模式和盈利模式。在文件的指導下，未來市場會更加細分，更加專業化。
重點內容
1《規定》明確位於更新五年專項規劃範圍的彈性與剛性要求
拆除範圍原則上需要位於各區更新五年專項規劃的拆除重建空間範圍內，如果區級更新五年專項規劃未獲批准，則需依據全市五年專項規劃確定的優先拆除重建區。
本版《申報規定》預留了一點政策彈性：因技術原因導致拆除範圍超出上述區域的，超出用地面積不得大於拆除範圍的10%；上層次規劃確定的公共利益項目用地或清退用地，不受以上規定限制。
2.計劃申報拆除範圍用地面積應大於1萬
即取消小地塊更新申報要求。
3.新增“工改保”項目的規定
引用了《暫行措施》中對“工改保”項目的規定：位於規劃保留的成片產業園區範圍外；位於已建、在建或國家發改委已批覆立項的地鐵站點500米範圍內。
4.明確拆除範圍內建成時間要求
應在2009年12月31日之前，其他建築物建成時間要求沿用《暫行規定》。
5.增加“計劃調整”、“計劃調出”兩個章節
實現更新單元計劃管理三種情形的全覆蓋。需擴大部分面積原則上不超過已批計劃面積的10%，且不超過3000㎡。
6.啟動更新單元計劃自動失效機制
為提高城市更新實施率，加強對新列入更新計劃項目的管控，對本規定施行後批准的更新單元計劃（不含重點更新單元），提出有效期的管理措施，要求自公告之日起有效期兩年。並給予一定彈性，允許申請延期一年，原則上僅可延期一次。
拆除範圍
1.位於城市更新五年專項規劃拆除重建類空間範圍內
拆除範圍原則上需要位於各區更新五年專項規劃的拆除重建類空間範圍內，如果區級更新五年專項規劃未獲批准，則需依據全市五年專項規劃確定的優先拆除重建區。重點更新單元應當位於全市更新五年專項規劃的優先拆除重建區內。
另外，本版《規定》也稍微預留了一定的政策彈性：因技術原因導致拆除範圍超出上述區域的，超出用地面積不得大於拆除範圍的10%；上層次規劃確定的公共利益項目用地或清退用地，不受以上規定限制。
2.面積要求與合法比例要求
《規定》基於《暫行措施》和《實施細則》對拆除範圍面積和合法用地比例的要求進行整合，取消了小地塊更新單元拆除範圍大於3000平方米小於10000平方米的相關條款，刪除了《實施細則》中整村統籌拆除用地面積可小於10000平方米的條文，這意味著未來的城市更新項目申報中拆除用地面積統一以10000平方米為最低標準。
表：各類城市更新單元拆除面積與合法比例要求
在合法用地比例要求方面，《規定》新明確了清退用地不參與合法用地比例的計算。
3.公共利益項目用地要求
與《實施細則》要求相同，《規定》要求城市公共利益項目的獨立用地應當大於3000平方米且不小於拆除範圍用地面積的15%。
《規定》增加了拆除範圍與法定圖則銜接的內容：位於法定圖則已劃定單元的片區，原則上應依據法定圖則確定的單元範圍劃定拆除範圍；申報拆除範圍與法定圖則劃定單元範圍不一致的，位於劃定單元範圍內的部分，其土地移交率原則上不低於法定圖則單元中公共利益用地所佔單元範圍用地的比例。
法定圖則單元中公共利益用地所佔單元範圍用地的比例超過50%的，在城市基礎設施和公共服務設施滿足《深圳市城市規劃標註與準則》要求且不影響使用功能的前提下，在更新單元規劃階段綜合研究後按程序確定。
4.建築年限要求
拆除範圍內建築物應在2009年12月31日前建成。建築年限要求參考《暫行措施》的要求，舊工業區、舊商業區建築物建成時間需15年，舊住宅區為20年。其中舊工業區、舊商業區建築年限未滿15年的符合下列條件之一的也可申請拆除重建：拆除範圍內建成時間未滿15年的建築物佔地面積之和原則上不得大於6000平方米，且不超過拆除範圍用地面積的三分之一；拆除範圍內法定規劃確定的公共利益用地面積原則上不小於拆除範圍用地面積的40%，或者該城市更新單元涉及法定規劃（法定圖則或分區規劃）要求落實不小於6500平方米獨立佔地的公共服務設施及基礎設施。
另外 ，2007年6月30日前建成的舊工業區申請拆除重建，更新方向應為普通工業（M1）；國有已出讓用地在2007年6月30日之前已建設，但建設面積不足合同或有關批准文件確定的建築面積，不涉及閒置土地或閒置土地處置已完成，可劃入拆除範圍；對於單一宗地的“工改工”項目，部分建築物未滿15年但滿足舊工業區綜合整治類更新年限要求，且該部分建築物建築面積不超過宗地總建築面積三分之一的，可申請以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新。
5.拆除範圍邊界劃定要求
基於《申報指引》拆除範圍邊界劃定標準依次為：產權邊界、建築物、道路、自然實體。其中，邊界涉及建築物的，《規定》要求拆除範圍應包含完整的建築物。
《規定》新增了對”工改保“項目的範圍要求：除範圍應位於地鐵站點500米範圍內。拆除範圍邊界涉及合法用地，且超過50%的用地位於地鐵站點500米範圍內的，該合法用地可全部適用有關政策；拆除範圍邊界涉及其他用地，因規劃統籌或技術誤差等原因導致拆除範圍位於地鐵站點500米範圍外的，超出的用地面積不得大於拆除範圍的10%。
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