群租是指將居住房屋分割搭建若干小間,按小間或按床位出租或轉租的行為。在當前我國城市房價高、收入差距較大以及廉租房體系尚未完善的特定背景下,出現了較多的群租現象。一方面滿足了中低收入者的基本生活需要和合理需求,同時也帶來了一系列的社會管理問題。那麼在實際生活中，如果承租人擅自將租賃房屋群租，我們應該怎麼處理呢？
律師觀點：
在實踐中，群租作為一種新興的租賃形態，可適用的規定散見於不同的法規及政策性文件中，法律位階不高。而最高人民法院《合同法解釋(一)》第4條明確:“合同法實施以後，人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據。”所以，在現實生活中，不宜將群租行為直接歸入合同無效事由。應當先依據《合同法》第52條規定進行判斷，不符合《合同法》第52條規定的應認為合同有效。在群租的情形下，承租人將租賃的居民用房，分割後進行群租，實質是一種商業經營的行為，改變了房屋的用途和結構，構成根本違約。當事人雙方可協商終止租賃合同。若雙方未能協商一致，出租人可行使解除權，並按照合同主張違約責任。但若雙方當事人針對同一違約行為約定了兩筆違約金，守約方只能擇一主張。
基本案情：
2007年7月底，上海的汪某將本案係爭房屋出租給許某，雙方簽訂 《房地產租賃協議》，約定租賃期限和租金，簽訂協議時,許某向汪某支付了3個月的租金和保證金。協議同時約定：許某應依物業交接時現狀使用，如需重新裝修應徵得汪某書面同意。要求恢復原狀的須恢復原狀。許某在租賃期內,未經汪某書面同意，不得轉租或以其他變相方式供第三人使用。許某於簽訂本合同後有違約行為,致合同無法履行的，許某無權請求返還保證金。
協議簽訂後,汪某按約交付房屋。2007年8月初，係爭房屋被違章分割形成群租現象，遭群眾舉報。2007年8月30日，雙方達成退租協議，約定:終止房地產租賃協議;汪某收取許某租金後,退還保證金;許某必須在2007年9月5日之前將房屋退還，汪某認可後，將保證金交給許某。2007年9月1日 ，雙方簽訂補充協議，重新約定:許某必須在2007年9月7日之前將所租房屋恢復原樣;如違反，許某將向汪某賠償。
汪某訴請判令許某支付違約金，恢復房屋原狀,保證金不予返還。許某則認為遲延交房是汪某拒收所致，對房屋打洞屬於簡單裝修且已修補，請求駁回汪某訴請，並要求返還保證金。
法院裁判：
法院判決許某根據約定支付違約金，汪某返還保證金。審理中，雙方對房屋恢復原狀、水電費、鑰匙賠償的協議依法可准許。
法律分析：
本案是一起承租人擅自將租賃房屋分割群租,出租人要求歸還房屋、賠償損失、恢復原狀引發的糾紛。爭議焦點在於群租能否成為認定租賃合同無效的理由。這就需要對群租行為進行法律界定和事實認定。若租賃合同無效，則無法主張違約責任。因此，對於本案的處理，應當明白以下幾點：
一、出租人能否因群租而要求確認租賃合同無效
我國法律並未專門對群租作法律界定，可適用的規定散見於不同的法規及政策性文件中。2006年上海市房屋土地資源管理局出臺的《關於加強居住房屋租賃管理的若干規定(試行)》,對群租明確予以禁止。本案中,汪某、許某簽訂的租賃合同,對租賃房屋、租賃期限、租金、違約責任等事項作出明確約定,系雙方當事人真實意思表示,亦不違反有關法律規定，應為合法有效的租賃合同。出租方汪某不能以群租違反了上海市地方政府規章為由，要求確認租賃合同無效。
二、出租方能否以群租為由要求解除合同
在房屋租賃合同法律關係中，承租人不按照約定的方法使用,致使租賃物受到損失的,是根本違約的行為。對此，出租人可單方面解除合同，並對承租人造成的損失主張損害賠償。在群租的情形下，承租人分割房屋的行為,客觀上對租賃房屋造成了結構上的損害,構成根本違約。在本案中，出租人汪某與承租人許某自願達成退租協議，終止了雙方的租賃合同關係。若雙方未能協商一致，出租人汪某可以許某未按照約定的用途使用房屋為由，行使解除權。
三、對同一違約行為能否科處兩次違約金
出租人對承租人未按照約定的方式使用租賃物的違約行為，可以解除合同並請求賠償損失。在本案中,雙方於2007年7月底所籤的租賃合同中有“許某於簽訂本合同後，未經汪某同意擅自提前解約或有其他嚴重違約行為,致本合同無法履行的，許某無權請求返還保證金”的約定，但該約定與雙方2007年9月1日補充協議中關於賠償款的約定，從根本上乃針對同一違約事實所設定的兩項違約罰則,應擇一主張為宜,故汪某收取的保證金應返還許某。
相關法律法規：
《合同法》
第五十二條有下列情形之一-的，合同無效:
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益; (五)違反法律、行政法規的強制性規定。
第二百一十九條承租人未按照約定的方法或者 租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同並要求賠償損失。
《房地產案件：法律適用關鍵詞與典型案例指導》汪某訴許某租賃合同糾紛案
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