當我們在談中國房地產時，我們在談論什麼？
陳勁松認為，我們是在談整個中國現代史，談資產、談債務，談信用，談中國夢。
9月20日下午，世聯行舉行《變革下的不動產趨勢》論壇，世聯行地產顧問股份有限公司董事長陳勁松現場分享了他腦海中，中國房地產下半場的邏輯：
城市才是經濟發展的主要驅動力，而非國家，
中國城市化的下半場在哪？不在農村，而是城市的繼續擴大。
從邊際定價迴歸到收益定價，中國房地產市場還沒做好準備。
共有產權和共享經濟，是90後登上歷史舞臺想要的事。
說長租公寓推漲了租金，那是胡扯。
深圳的前途在大灣區。深圳最好別變成直轄市，直轄人家就不跟你連了，幹嘛直轄。
我並不認為繳槍投降是中小房企的唯一出路。
近1個小時的分享中，陳勁松還向大家推薦了2本書：簡·雅各布斯《美國大城市的生與死》，另一本是馬爾凱蒂的《規模》。
樂居將他的精彩觀點梳理如下，精華趁熱吃，說不定閱後即焚。
城市才是經濟發展的驅動力
而非國家
讀懂城市的邏輯，才能把握行業的根本。
簡雅各布斯有一本書叫《美國大城市的生與死》，他是一個偉大的城市規律的發現者。他認為城市才是經濟發展的主要驅動力，而不是國家。怎麼理解呢？美國也一樣，美國就那幾個城市是美國發展的主要驅動力，而不是美國，所有的國家都一樣，中國也是。
現在全球面臨的是功能失調的國家和正在崛起的城市，由此分析全國形勢對我們有用嗎？沒用。本身驅動力就不是平均數來驅動，是城市，是我們所在的這個地方，因此城市的規律極其重要。
城市有一個最基本的規律叫指數增長，城市是指數型增長的規律。他開始階段比較慢，然後逐漸開始快，規模越大增長越快，這個完全不符合一般的規律，但是城市就是這樣，越大規模的城市增長越快，這簡直太奇妙了。
指數級是什麼？他擁有不變的倍增時間，深圳從30萬人到300萬人的時間，和從300萬人到3000萬人的時間是一樣的。
城市的規模定律，每增長1倍，只需要增加85%的物質基礎設施，比如1000萬人的城市，比2個500萬人的城市有效率多了，因為需要的基礎設施減少了30%，城市規模越大越環保。城市人口增加1倍，加油站不用增加1倍，增加85%就行了，道路總長度也不用增加1倍，節能環保了，但是產出卻不只增加1倍，是增加115%。
這是人們來大城市的原因，也是中國城市未來發展的基本規律，是大城市、城市群的唯一定律。
中國城市化下半場在哪？
不在農村，而是城市
城市是自發的自組織現象，城市的基礎設施，城市使用的能量跟我們經濟活動的超線性正好相反，城市的能量跟人口能量的關係，跟我們創造的價值跟能量的損耗正好相反，這是城市非常牛的地方，這也是中國房地產的未來。
中國城市化下半場在哪裡？不在農村，不在人口衰落的地方，而在城市的持續擴大，在高鐵地鐵持續擴張，在整個城市群一體化。未來他的發展會比以前更快、更大。
價值中心轉移，
中國房地產還沒做好準備
中國的房地產正在發生變化，原來我們叫邊際定價邏輯，就是不管我買一套房多少錢，比如是200萬買的，過了10年現在旁邊一套新房成交了是10萬塊錢每平米，一套算下來2千萬，跟我的房子面積差不多，只不過他新，他剛成交2千萬。我原來這200萬現在值多少錢呢？折舊一下怎麼也得值1500萬，這就是目前中國房價的邏輯，這就是“新增的邊際”，只要它一定價就把所有的物業價格定了。
這件事有問題了，原先200萬買的房子現在值1500萬，我到銀行按揭，重新抵押了，假設我又貸出來1300萬，付200萬買的房1300萬套現，做其他投資。
現在要“去槓桿”，假設銀行讓我還錢怎麼辦？現在就要賣房，萬一流動性又被凍住了呢？銀行壞賬就這麼來的。
這個邏輯再往下走是有問題的，因此邊際定價為中心說，迅速轉向收益定價為中心說，“收益定價”就是現金流。你產生多少收益定你的價格，除以無風險的資金回報率來定價，這個就沒風險。
原因是什麼？原因是你的借錢是用收益定的，不是用旁邊的2千萬定的，是根據你這200萬房子的出租回報來定的，銀行是這麼判斷的，有風險嗎？沒有。
這種價值中心的轉移，目前中國房地產還沒有做好準備。
房地產下半場，
所有服務都要向90後低頭
房地產的下半場將向“價值核心說”邏輯轉化。實際上這種邏輯轉化也是伴隨著中國經濟下半場而來的。
那個時候新增的房子還是不是那個邏輯？當然也是，但他會隨著貨幣、隨著“五限”震動得比較厲害。
那我們行業該做什麼？我們要做的是功能本身，就是空間是不是最佳利用，你能找到怎樣的物業給他空間最佳利用，完成收益，還可信，這就是資產。這個價值邏輯跟以前不同，而且豐富多彩。
60、70後的消費觀念是在家吃飯、在外購物，但90後是在家購物、在外吃飯，那你的產品服務要怎麼做？這些我們必須要進行探索。
共有產權和共享經濟這件事，是90後逐漸登上歷史舞臺想要的事，未來所有的服務都要向90後低頭，你不向他們低頭公司有創造力嗎？
“波粒二相性”
地產迴歸使用價值
簡單地說，“波”就是稀缺不稀缺，客戶從哪來？賣多少錢？“粒”就是怎麼用？誰在用？產生多少價值。二者同時存在，按中國房地產的基本規律，未來我們面對的增量就是一半對一半，一半賣“波”，一半用的是“粒”，波粒二相性。
人是一樣，任何東西都具有波粒二相性，人也是粒子也是波，房地產的波粒二相性決定我們這個行業從原來只顧忽悠前景樓賣多少錢，開始向使用價值轉變。
中國房地產可能面臨階段性震盪，
回不去了
給大家彙報三個數：
第一，中國經濟的證券化率。就是能夠直接賣給老百姓的比如股票，比如REITs，這叫證券化的資產。所有中國證券化資產除以GDP，就是股市總值+REITs除以我們國家的GDP，中國大概在60%多。美國是180%，也就是說美國的證券化率是我們的3倍。
中國資產的證券化率還早，所以我們千萬別以為我們沒路可走。當證券化率像美國那麼高的時候，美國政府在乎房價嗎？一點都不在乎，全都個人直接投資了。而我們不是。
第二，中國經濟的貨幣化率。什麼叫貨幣化率？就是M2÷GDP，你發了總多少貨幣除以GDP，中國是200%多，美國是100%多，我們比美國高1倍。正不正常？好多人說不正常，我說正常，因為你證券化率低，不靠M2經濟不就完了。
第三，中國經濟的房地產化率。中國房地產總資產比GDP，中國是350，美國是不到200，日本450，日本最高的時候泡沫爆的時候500多。誰比中國還高呢？澳大利亞。澳大利亞的房子也是澳大利亞政府的關注點，再跌誰也受不了。
我認為現在說“穩房價”，也有不能大跌的意思。當出現這個問題的時候，我們也不用太著急，因為太重要。
Q&A
所有房企都適合長租領域嗎？
對長租公寓的發展有什麼建議？
世聯一開始做長租公寓，一個是廣州一個是惠州，深圳我們根本就自己沒想做，原因是客戶，我們在惠東賣房子，這個房子賣出去了，精裝修，不住，沒人住，那就完蛋了。因此很多的小二房東說“你租給我，我當酒店往外租”，業主又不太相信，說“你們賣樓，乾脆你幫著我們租”。“一切從客戶出發”，所以我們從惠東開始做。我們發現有市場，原因是惠東有一些廠，那些白領和管理人員要租房子，他們是長租。由此我們開始給白領解決住的問題，從農民房開始解決。
長租公寓走到今天，市場上議論紛紛說提高了租金，我覺得完全是胡扯，長租公寓本身提高不了租金，能不能壟斷房源你要看佔多少比例，比如我們集中式的長租公寓才佔了2%還不到，怎麼會影響整個市場租金呢？這有一個問題，就是看金融機構會不會產生問題，金融風險P2P就是看資金池，就看你是不是建立了一個很大的資金池，讓租房人的信用一下子兌現了那麼多錢，拿去再做別的。
中國房地產中介其實沒出什麼大問題，二手樓8萬億，一手樓12萬億，一共20萬億市場沒有出什麼大問題。因為當時及時地制止了“資金池”，比如原先二手樓客戶的訂金是中介自己拿著，辦手續怎麼也得一兩個月，這個錢開始折騰別的了，這種現場及時地被制止，所以沒有出大事。
現在租金有沒有出這個問題我不清楚，因為世聯不是幹散收的。集中式公寓完全沒有問題，因為又改造，又給人家業主錢。最關鍵的是判斷資金池。為什麼不讓房地產商幹金融？就是資金池的問題，那麼多的房地產商想幹金融集團的哪個幹成了？大混業經營是有問題的。
資金監管成為重中之重，你說他有沒有影響看比例，小區都佔了30%了，你還有資金池，那你跑了找誰？那就P2P。
未來房地產十年不變的是什麼？
過去30年中國地產商在很多方面走在了世界前面：
第一，中國房地產商的供應鏈管理和時間程序管理，我認為做到了全球第一；第二，中國房地產商對質量、監控達到了世界一流；第三，中國房地產商在配套和小區建設已經遠遠地走在了發達國家的前列，他們還不如我們幹得好。
還有哪些不變的？
第一，中國地產行業的奮鬥精神，如果跟其他的行業相比，中國房地產商一直被打壓、被限制、被控制，這方面的韌性極強。
第二，關注客戶的價值敏感點，這個原則不會變。
第三，營銷越來越基於對生活空間的展現，通過同類人的朋友圈口碑傳播，這個非常重要。
第四，中國房地產對信譽的重視不會變，未來會更加重要，比如發REITs，最大的麻煩是什麼？是怕你欺騙，你說你收了多少租金，銀行有多少錢這個證明不了。所有的東西必須是第三方徵信服務，否則你發不出去。
第五，房地產商整合資源的能力，依然是下半場重要的能力。
如何看待深圳的明天和後天？
中小型房企如何生存？
深圳的前途在大灣區。
我想像的“後天”是，大灣區就是一個大城，自由流動，大灣區的軌道就是公交，未來大灣區的每一個城市都會強化他的核心競爭能力，比如說香港、深圳、澳門、珠海、廣州、東莞，人口是舊金山灣區、紐約灣區一倍，這個很厲害。
大灣區將會容納各色人等，什麼樣的人都有。大灣區是一個敞開胸懷擁抱所有在城市打拼者的地方，他們是敢闖、敢拼，對未來充滿期望的一代人。
大灣區的年輕人可能會是跟世界所有灣區同步的生活方式，我們真的應該去看世界先進的灣區他們還有什麼，有什麼樣的業態、生活方式，我們是可以借鑑的。
如果這樣的話，深圳最好別變成直轄市，直轄市人家就不跟你連了，幹嘛直轄，深圳可以主動地敞開胸懷。
第二，併購這件事會持續加速嗎？我們看今年房企TOP100債券到期率和他現金的增長率之比，現金已經抵不上負債了，比率高達100%，也就是說他沒錢，大房企也沒餘糧了。忽悠是大房企目前併購唯一的利器，併購成了他們的融資手段。
這個項目向銀行貸款肯定不給了，但是你要併購銀行給併購貸，我們這幫人不就是傻瓜嗎？許你一個未來，然後未來要不這樣你有招嗎？我天天為中小房企著急，我覺得這個未來為什麼被人併購，你不看好未來嗎？憑什麼不看好大灣區？如果相信國運的話，大灣區就是代表國運的龍脈龍頭，沒有什麼看不好。所以我並不認為繳槍投降是你唯一的出路，憑什麼呀？既然那麼多豐富多彩的事，我憑什麼相信你一個快週轉的公司將來能夠把這個事做好呢？
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