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前沿：一線城市的房地產市場邁入存量時代，盤活老舊資產、提高土地利用率，為舊城區賦予新生，正成為城市提升功能、競爭力及可持續發展能力的主旋律。
這又是一個攪動時代、影響資產價值轉換的重要拐點！
而在主流的認知中，操盤三四線的最大籌碼，無疑就是棚改。棚改的時代即將結束，接下來迎來的是：
舊改
國務院常務會議召開。會議把加快改造城鎮老舊小區，提升到了重大民生工程和發展工程的高度。
毫無疑問，這是一項涉及上億人的惠民工程。
但是此舉著實讓人看不懂，從去年底的樓市鬆綁，到現在的日趨收縮，如今又搞舊改，寓意幾何？
所以：舊改不是棚改，是因地制宜而不是樓市鬆綁，更不會導致房價走高。
當前經濟形勢並不好，上面的任務很艱鉅，既要穩定經濟、又要穩定樓市，但二者又存在一定矛盾，所以這個尺度很難把握。
其根本意圖是讓經濟結構轉型，按住樓市，基建過度，而舊改也是基建的範疇。
舊改，採取怎樣的融資機制呢？
舊改計劃領導層充分吸取了當初棚改的教訓。
眾所周知，當初棚改採用審批制，地方政府為了政績大批上報項目，黑心的開發商不斷拆，而老百姓有了閒錢都拼命買房，反正最後都是中央財政買單。如此以來，棚改確實改善民生了，但也推高了房價，透支了居民消費能力，造成了更嚴重的泡沫。
所以舊改直接採用了創新投融資機制。
鼓勵金融機構和地方積極探索，運用市場化方式吸引社會力量參與。說的通俗一點就是居民出一部分，財政補貼一部分，但整體的補貼比例有限；但是社會資本一說解局君認為可以忽略，現在上面嚴控金融機構資金進入樓市。
舊改主要是由開發商負責，政府不會過度去幹預。
言外之意讓開發商自己籌錢。巧婦難為無米之炊，現在房企的融資環境這麼差，自己都缺錢，哪有能力搞大拆大建？而且舊改大部分來自在於居民和市場的內在需求，居民就是想大改，也沒有多餘的房子啊。
面對舊改，房企們又會如何選擇？
說實話，現在房企日子並不好過。
拿地市場。經歷了3,4月的樓市小陽春，各個城市嚴控嚴控拿地，所以現在地王難以再現。
為了搶地，深業與萬科、佳兆業與力高組成了聯合體，合力競拍，利益均沾。
房企融資方面。與往年有所不同，今年年報季剛過，泰禾、金科、新城控股、大悅城、陽光股份等多家房企就接連遭受深交所、上交所的“拷問”。
不僅對房企本身，就是給房企違規輸血的金融機構也難逃罰單。
但根據住建部數據：全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建築面積約為40億平方米；保守估計，舊改投資總額可高達4萬億元，如果改造期為五年，每年新增投資8000億元以上。
這是一項大工程，市場很誘人，開發商再缺錢也會擠破頭顱、蜂擁而至。
這是和政府打交道，如果前期舊的項目改的好，那麼將來就不愁有新的項目。
其次，房企還有自身的考慮，當前優質土地的獲取比較困難，部分房企有通過做舊改來獲取土地的考慮的。
如今，上面還有財政支持，何樂而不為？
舊改會改變什麼？
舊改的到來，是偶然麼？對於舊改計劃，我們認為是上面精心安排的一盤大棋。
中美貿易摩擦導致出口受阻，內需疲憊，需要消費刺激，所以上面提出舊改是恰到好處。
1、老舊社區的改造，不僅能拉動上游：水泥、塗料、電梯、玻璃、瓷磚等等行業的發展，還能刺激下游：物業服務、保潔、醫療、托幼、養老等行業，還可以穩定就業。
那麼，我們也可以看到：這一舉措對建築、裝修、家電、物業行業是明確的利好。此類企業接下來會受益於政策，優先在這一輪經濟提振中復甦；
2、對於舊改的價格可以這麼理解：這相當於以舊換新賣出其應有的價值，而不是棚改湊一時熱度，炒概念，造成房子沒有人居住的高空置率。
同時，舊改計劃也沒有特定一二三四線城市的區分，舊改是精準定位，哪裡有需求就改哪裡。
所以，現在舊改計劃，說明中國的房子已經很多了，中國樓市已經從增量時代進入了存量時代，所以舊改就是對存量房下手。
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