問：老師，請問下3年後，壹城中心和玖龍臺哪個更好一些？兩者目前都是網紅盤，關注度較高。我個人覺得玖龍臺會更好，因為它目前配套的不足會隨著地鐵，商業的開通而完善，但是壹城中心戶數太多，擁堵問題難以解決，片區近期也沒大利好。如果純投資，買玖龍臺二期5.5萬，有價值嗎？畢竟它只能算郊區中心盤，擔心漲幅會輸給南山，福田等中心區，謝謝老師
答：認同你的想法，九龍臺比壹城中心還便宜的，並且一個是片區標杆、周邊地王已經預示了未來兩三年的價格空間，一個是偽高端盤、價格虛高，配套普通，很明顯九龍臺會優於壹城中心。 但九龍臺這種郊區中心的新房，價格也並不實在，有開發商運作，還是會讓你站崗兩三年的。短期三年看，價格可能會低於南山的學區房漲幅，更不用說前海-寶中這種持續火爆的板塊了。
問：白石洲片區的僑城豪園這個盤目前市價是否可入手？約6w多了
答：6萬多聽起來不高，但本身也就值這個價，樓齡偏老，小區戶型都無亮點，周邊被農民房環繞。 優點是低總價，不到500萬可以買到70幾平兩房，生活和交通配套非常便利，算是中規中矩的剛需盤。 最大的利好和指望就是白石洲舊改了，但即使舊改成功，如果學位無變化，也不會對價格有太大提升。
問：你好，十三，目前120萬首付，剛需無貸款，有房票，寶寶兩歲多，是否能撬動寶安400萬總款的房子，月供現金流是夠的，具體哪裡的適合？謝謝！
答：如果首套首貸，120萬首付直接就可以買到400萬的房子，如果現金流足夠，可以通過高評撬動總價更高的房子。 至於哪裡合適，需要根據每個人的工作地點，收入情況，個性需求等等來確定，不可能一概而論。
問：您好，從後續的投資回報潛力來看，同樣的總價是應該買大運的89平，還是應該買南聯寶荷的120平呢？哪一個漲的會多一點，回報會多一點？謝謝！
答：升值角度上，水庫的邏輯是沒錯的。拉長時間軸，遇上大漲的年份，極大概率是後者的大面積投資回報率會更高，然而，小面積永遠比大面積的變現能力更強，流通性更好，小面積可以穿越牛熊，而在需求被抑制的熊市，大面積必須折價換量，很可能等不到風來，就要割肉止損大甩賣了。 所以每個人的底倉不一樣，現金流不一樣，並不是人人都適合買大面積去長持。一艘200平的航空母艦必須配幾艘89平矯健輕便的潛艇，這樣萬一資金斷裂的時候，可以靈活變現89來養著200平，才能安全抵達彼岸，不至於倒在黎明前。 投資有時候講究的不是收益最大化，而是我們怎樣賺最適合最安全的錢。
問：請教：名下有房已無房票，打算用父母的名義全款買再抵押，他們已過65，名下無公司，全款後還能辦抵押嗎？謝謝。
答：你好：辦理肯定是可以的，不過抵押人65是個門檻，可能會沒那麼順利，估計砍成數。
問：十三老師好，請問頤安都會中央5期76平2+1戶型怎麼樣，自住用，（89平資金不夠），比較糾結的是朝向問題，只有東北和西北的朝向，是不是這樣的朝向很不好，居住體驗差？將來二手房也難以流通？
答：放心買入，頤安是大運的龍頭股，基本無短板，以後長線看漲。 89平是頤安的主流戶型，但76平的2+1也沒問題，小面積低總價漲幅一樣不弱。 至於朝向，更不是在深圳買房應該糾結的點。
問：請問您對赤灣片區怎麼看？近期很多人在某大V的宣傳下到赤灣購買山海津，山海韻，山語海。
答：D大是圈內前輩，非營利性目的推薦，值得肯定，而且敢於明盤的投資人，自然要找出一系列的論據來支撐。 三山是會漲的，畢竟樓盤新、價格低，最近成交很活躍，同樣也享受前海的利好，是符合“買反差、地段升”的投資邏輯的。 至於會不會有學位暴擊，這個誰都說不準，中性看待吧。
問：請問準備開盤的龍崗京基半山有投資價值嗎？深圳無房但有過貸款記錄需要首付5成，對於手裡沒多少資金來說比較焦慮。謝謝！
答：這個盤的糟點挺多的，遠離住宅群，地鐵，學校，商業都要走斷腿，還有高鐵噪音，可是我能理解動輒幾十萬的摩擦成本讓你們對二手望而卻步，所以這個盤的總價低的一些房子可以買來上車，總價太高的不如看看周邊二手，都是次新，居家便利舒適度會高很多。 另外，看你過往的提問，曾經買了東莞又買了老家，可能都是囿於預算做出的無奈選擇，這次可以大膽點，一步到位買個三房，每一步想遠點，我們的生活就可以少折騰點。
問：大師，早上好！目前東莞生活工作，計劃3年後去深圳生活，兩個小孩，大的3年後讀初一。現有資金500萬(深圳首付需要5成)有兩種選擇:1只能買一套寶中的海納公館二期小四房。2.同時買兩套一套光明玖龍臺小4房和龍崗大運都會中央投資一套2房。不用考慮上班因素。從自住和投資角度，您覺得哪種選擇更好？或您可否建議更好購房方案？謝謝！
答：你的購房思路被侷限了，500w資金，實際你的現金流情況也應該不錯，五成首付買到的總資產太少，海納不算是個上上選，九龍臺和頤安都會就更長週期了，也不能滿足你小孩的教育訴求，你的購房方案需要花時間進行多次溝通和詳細制定。
問：深圳地鐵8號線預計明年開通，請問地鐵開通後沙頭角片區的房價會不會迎來一波漲幅？
答：地鐵從規劃確定到建設開通，時間長達三到五年，漲幅已提前透支，指望正式開通後再漲一波是不現實的，但對沙頭角肯定是利好，少量優質近地鐵樓盤會有小幅上漲。
問：您好，請問寶安區金港華庭和白金假日公寓哪個更適合剛需自住？寶安區地鐵站附近有哪些比較合適的總價380左右的小區？
答：這兩個都是西部剛需得不能再剛需的上車盤，哪裡有好房源買哪裡，上車盤的特點是隨大勢走，天花板低，價格上你追我趕。有時候不是一定要在兩個盤裡分輸贏，更多時候是共進退的。過往經驗來看，一成跑贏，一成跑輸，八成是差不多的，我們的作用在於識別出這跑輸的一成，比如前面那位260萬買了公寓的仁兄，比如那些看了惠州大房子忘了初心的小夥伴，又比如一些溢價明顯的透支盤。 至於380萬，怎麼選，比較建議綜合配套，品質，交通，哪怕戶型略遜的次新，喜新厭舊是人類的本性，抑或是可以改三的老房子，對於剛需房，功能大於性能。
問：十三老師您好。深戶，深圳無房。夫妻其中一人名下有房貸記錄，已經結清，另一人無房貸記錄。由於有房貸記錄，買深圳要首付5成，可是手上只有170萬，只能買總價350萬的，工作在南山，自住兼顧上學，小孩2歲，家有老人，想買3房總價350萬，請問有哪些片區可以考慮？感謝
答：三房350萬的可選範圍不多，或者是龍崗，或者是西部的遠郊盤，通勤會很吃力。 其實你們的情況，如果月供能力允許，完全可以做到首付三成，總價上到500萬，可選範圍會大很多
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