最近，“救市”聲四起。
這些聲音大致可以分成兩類。
第一類是“救”購房者，為購房者發聲、減負。
比如說——
河南駐馬店出臺17項新政，當中重磅提及上調公積金貸款額度、首套房最低首付比例由30%下調到20%、各類人才買房補助200元/㎡、大中專以上150元/㎡、農民工100元/㎡等。
蘇州相城區印發6條措施，最核心的兩點是本科可直接落戶、工作滿3個月的高技能人才在相城區購房不受戶籍、社保和積分的限制。
湖南衡陽上線救市17條，有新房二手房補貼契稅、車位補貼1000元/個、本科買房補貼5萬等。
安徽和江西 地產協會，不約而同呼籲放限購、降首付、降利率、減契稅。
……
補貼範圍廣，力度大，拳拳到肉，絕無虛招！
第二類是“救”開發商，直接給開發商包紮、輸血。
舉幾個例子——
無錫出臺十七條政策，有放寬預售條件、稅收減免、允許延期繳納土地出讓價款等。
西安發佈十條措施，有可分期繳納土地出讓價款、允許變更出讓款繳納期限、延期不計入違約期等。
南京明確六條舉措，有可延遲繳納土地出讓金、可延遲開工和竣工等。
……
此外，還有天津、上海、廣東、武漢、深圳等超過20個省市，點對點減輕開發商資金壓力。
對於這輪密集的政策，到底有哪些信號？
2
從已經發布的新政來看，90%的內容都是“救”開發商。
是的，開發商確實很難。
疫情衝擊下，百城關閉售樓部，90餘城房源0供應，24城在春節7天假期0成交，較疫情爆發前一週環比跌93%。
一週後更是擴大到27城0成交，較去年節後一週成交再暴跌95%。
二手房更慘。春節期間，全國7個重點城市二手房成交量由節前的79萬方直降為0。
前有全行業0回款，後有壓頂的銀行貸款，這幾乎要了開發商的命。
特別是2019年，很多開發商就已經在勒緊褲腰帶過日子。如今大疫當前，更是難上加難。
據不完全統計，從2020年1月25日到2月10日共17天，全國95家開發商春節後完成發債融資的僅有4筆，涉及金額不足百億元人民幣。
與2019年春節對應的時段相比，減少86%，斷崖式下跌。去年同期發債量更是今年的7.3倍。
開發商融資會大打折扣，大概率影響未來到期的債券償還。
至此，視之如命的現金流將更加嚴峻。
根據人民法院公告網顯示，近兩個月內，全國已經有約100家房地產相關企業破產清算，平均每天都有2-3家被清算。
在此情況下，10餘城紛紛出手，資金鍊不行的給你延緩債務壓力，資金不夠的，土地出讓金可以緩繳，甚至減稅。
每一條都和錢有關，每一條都是實實在在緩解開發商現金流壓力。
這些救助政策，在之前都是無法想象的。
3
同時，20餘城齊發土拍幫扶政策，說明土地市場也很艱難。
依照往年，土地的競爭應該早早就拉開帷幕了。
而今年，開發商收入幾乎為零，現金流急劇吃緊，實在沒有餘糧去大手筆拍地了。
近期，南昌、長沙、合肥、南京、蘇州、廈門等二線城市，不約而同的間接宣佈土拍暫停，其中長沙、廈門等相對嚴厲，線上和線下的交易都暫停了。
三四線城市中，也有連雲港、鹽城、新餘、萍鄉等快速跟進。
除了暫停土拍，很多一二線城市也同時延遲了土拍。
據不完全統計，全國10個一二線城市中，延遲土拍出讓幅數超過80幅，延遲出讓的土地總額接近800億元。
其中——
上海延拍25幅，蘇州延拍14幅，福州和成都延拍12幅，重慶延拍9幅，深圳延拍4幅，北京和鄭州延拍3幅，武漢和天津延拍2幅。
於是，濟南、西安、杭州、上海、天津、南京等紛紛出臺土地新政，部分城市明確土地款可申請延期或分期繳付、降低土拍保證金比例，等等。
而接下來的土地政策，大概率會越來越寬鬆。
4
目前大部分政策，還是指向開發商。
但隨著疫情逐漸消散，面向購房者的激勵政策一定會全面開花。
比如這次的駐馬店和衡陽。
對購房者補貼範圍很廣很直白，不僅包括新房，還有二手房，不僅包括各類人才，還有農民工。
但一定要注意，作為三線城市的衡陽，其實早在2018年底，就宣佈要取消限價，但當時迫於輿論壓力，不得不宣佈相關文件暫不下發。
河南的駐馬店也是如此。
這樣一些人口流失、產業單一、缺乏競爭力的三四線城市，對於放鬆樓市的渴望一直都是蠢蠢欲動的。
所以，我想說的是——
1、更多城市跟進並超過駐馬店、衡陽的力度，是一定的。
但，千萬警惕那些人口淨流出、城市基本面缺乏支撐的三四線城市拋出的“超強優惠”陷阱。
2、樓市放鬆政策一定會分城市、分區域精細化。特別是一線和強二線城市，疫情過後的低點是不錯的入手時機。
而救市力度最大的，當然會在湖北，極有可能是武漢。
3、對於開發商來說，拿出庫存，打折拋售，保證短期回款，是最優的自救方式。讓利不會死，停滯不動，才會耗死自己。
所以，一波全國打折促銷熱潮，正悄然襲來。
4、如果開發商年度指標沒有調整，如果開發商願意在二季度增加供應量彌補一季度，那麼二季度就是最好的時機。
如果你剛好有購房需求，在二季度去看房，一定沒有錯。
5、當然市場需求的韁繩短期內不會被放開，同樣，價格的變化也一定會被好好控制。
正如去年，官方認同的漲幅最高在10%，意味著他們認同的最大跌幅，也不會超過10%。
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