就在昨天情人節當天，南京政府在官方網站上發佈了南京的積分落戶政策調整，發佈了修訂版《南京積分落戶實施辦法》。
政策調整後，對原來的落戶細節有諸多調整，其中比較引人注目的是在南京買房，面積每滿1平米計1積分，但加分總額不得超過90分。而原則上來說，滿100分就是符合的基本的落戶資質。
這項政策在諸多的中介和媒體中被解讀為南京要救市，利好房價，抓緊買房。難道南京已經扛不住了？三四線部分城市鬆綁後，難道二線也要開始鬆綁了嗎？真相是什麼？
壹
南京疑似救市的消息，在上個月開始就有傳言。
1月22日左右，在南京當地地產圈就開始流傳一則消息，稱南京新購住房3年限售的時間點，將從之前的權證登記時間，提前到合同備案時間，相當於將限售的門檻降低了。
不過，南京市房管部門後來給出回覆，時間點的認定沒有任何變化，仍照舊執行。
傳言猛於虎的原因也是南京樓市的壓力。
從2017年5月13日出臺限售政策規定，購房人（含居民家庭）新購住房在取得不動產權證後，3年內不得轉讓。
按照正常流程，買房人在簽訂了購房合同後要送交房管部門備案，等到房子交付了以後才能辦理不動產登記證。
從時間上計算，新房交付需要兩年左右，這就意味著買房人在湊齊首付買房後，需要等待5年左右的時間才能將手中房子賣出。
限售令從根源上解決了短期炒房的途徑，房子的持有周期變長意味著資金壓力和政策不確定的風險變大，買房人變得更加慎重。
像南京一樣採取限售的城市，全國至少有80餘座，包括北京、上海、杭州、南京、廣州、海南省全省等一線、二線甚至三線城市。
其中，保定、佛山的限售年限長達十年，海口、石家莊的限售年限為5年，包括南京、廈門、杭州等在內的多數限售城市時長通常為2年至3年。
從菏澤第一個解除限售之後，其他城市並非不想跟進，只是鑑於大形勢，有些調控鬆綁只能悄悄做，即便是做了也不能說。
那這次南京的這個政策，是不是代表著二線城市要嘗試鬆綁呢？
其實不是，因為這個政策並非是新推出的。
貳
在2017年的2月1日，南京就正式開始積分落戶政策，南京實行多年的購房落戶已經成為歷史。
當時的申請積分落戶的條件如下：（1）持有本市有效的《江蘇省居住證》；（2）在本市城鎮有合法穩定住所；（3）正在本市合法穩定就業且近2年內連續繳納社會保險；（4）累計積分達到100分；（5）無嚴重刑事犯罪記錄。
在2017年的落戶細則裡面，就有每平米1分，最高不超過100分。而今年的政策調整為最高不超過90分，還降了10分。
不過，這次南京調整的政策裡面，確實也有對落戶的利好政策。
原來南京的積分落戶辦法，是要求“正在本市合法穩定就業且近2年內連續繳納社會保險”，如今由“2年內連續繳納社保”變為“累計繳納社保不少於24個月”，無疑是放寬了門檻。
促進新增外來人口落戶，說到底，還是2017年的搶人政策的延續，而外來人口穩定增加，效果顯著的話，也意味著對當地的樓市起到保護和穩定作用。
按照落戶規則，分數達到100分理論上具備落戶的資質。但是最終落戶是否成功，則是要根據落戶的名額，然後按照排名先後。而租賃的房子是沒有分數的，只有買房才有分數。
可以看出南京從多個渠道也在為穩定樓市做努力，2月份的最新消息，南京的銀行貸款利率普遍下調，多家銀行首套房貸款利率較基準利率上浮12%或15%，二套房普遍上浮20%至25%。
比起上個月首套房貸款多數上浮20%的情況下調幅度明顯，放款速度也明顯加快。
這也說明南京在某種程度上，已經放鬆了調控的力度。
所以，最終還是為了穩定樓市。反推一下，也可以想到，南京的樓市最近不穩定，所以才會重新修改這項政策。
那南京樓市目前是什麼情況？
叄
十年前2008年的盛夏，南京一則地產廣告成為經典之作，走紅全國， 至今仍然被業內大量引用。
“房價不是在跳水，而是在做俯臥撐。”十年後，南京房價又到了關鍵時刻。
2018年6月，融360統計的全國十大房價工資比城市中，南京居於第7，位於北上廣深廈門福州之後，房價工資比為3.7，買一套房平均花費時間為30.8年。
以2017年為例，南京住戶存款6202.95億元，比年初增加107.14億元；住戶貸款7704.23億元，比年初增加1170.48億元。
如果住戶貸款除以住戶存款這一計算居民槓桿率方式來計算，南京居民槓桿率高達124%。
還有，南京的地王在最瘋狂的2016年，佔據了全國前十地王的一半。
比如98億的應天府、88億的世茂天譽、48億的桃園世紀與熙悅等等。南京各板塊地價不斷刷新記錄，麵粉價貴過麵包價更是比比皆是。
這些地王面臨的限價的壓力，只要按照限價賣，保本就是萬幸了。即便放開限價，在當下的樓市環境中，市場能不能接受是更大的考驗。
更何況，目前南京未上市的地王地塊有20多幅，江北3幅、江寧7幅、城中1幅、河西2幅、城南3幅、城北3幅以及城東2幅，地王的生存空間，實在堪憂啊。
除了地王之外，2019年南京還將有50多家純新盤推新入市，其中兩江板塊仍然佔據出貨主力之位，江寧板塊將有20家純新盤在今年亮相，江北板塊則有10家新樓盤有上市計劃，佔據全市一半以上的供貨量。
2018年12月底，南京新房可售房源量再次超過4萬套，比今年9月時多出整整1萬套，時隔兩年再破“4”字頭。與此同時， 2018年，南京全年總成交15.1萬套，與2017年的17萬套相比下滑13％。
庫存量大大增加，成交量下滑，南京的房價，又一次走到了2008年的時候，只不過今天沒有四萬億，今天的政策是房住不炒。
南京的房價，究竟還能穩多久？
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