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一個河南四線小城駐馬店刷了一把存在感，原因是發佈了開年以來最重磅的救市政策。
政策包括：
住房公積金貸款額度由45萬上調到50萬，公積金首套房貸最低首付由30%下調到20%；
各類人才，大中專畢業生，農民工購房都可以享受購房補助；
下調個人住房貸款利率，加快貸款審批速度；
……
以上是針對購房者的。
調整停車位配比；
調整商住配比；
降低商品房預售門檻；
加大房地產開發金融支持力度；
加快四改一拆項目推進；
允許在重汙染天氣及應急管控情況下正常施工；
……
以上是針對開發商的。
近一週內，有將近20城以各種方式出臺樓市放鬆政策，但是都不如駐馬店的政策力度更大，更全面，更直接。
從拯救房企到鼓勵購房，政策方方面面，能想到的全想到了，能用上的全用上了。
有人說，駐馬店只是個四線小城，出臺什麼政策根本不重要，因為沒人在乎，沒人關注。
可是，一葉而知秋，我們需要看到事物背後的底層邏輯。
2
房地產經過2018、2019年的全面調控和收緊，在房住不炒的大基調下，鮮少有城市敢出臺如此大膽全面的刺激政策，即使有，也多是披著各類馬甲的小放鬆，小試探。
駐馬店做為一個不知名的北方四線小城，從常理來說，這類城市的地方政府行事風格普遍謹慎內斂，不喜歡出風頭，更不願意當出頭鳥。
那麼這一次，究竟是什麼原因，讓駐馬店竟然如此高調?
我查閱了駐馬店市財政局的公開數據，2019年，駐馬店全市財政總收入走出了一條起起伏伏的曲線，年初1月份財政收入21億元，3月和6月達到兩個小高峰超過30億元，9月份開始一路下滑，11月份降至全年最低11.3億元。
12月份的數據還沒有公佈，但肯定也不會太好看。
財政收入一路下滑至冰點，但固定財政支出卻不會減少。
再看駐馬店2019年1到11月公共預算收支月度對比，藍色代表公共預算收入，橙色代表公共預算支出。
可以看出，每個月的支出都大於收入，3月、6月、9月都是嚴重收大於支，僅6月份的赤字就高達148億。
2019年的1到11月，駐馬店地方政府的公共預算收入共計148.4億元，公共預算支出卻高達624.6億元，支出是收入的4.2倍！
簡單說明一下，公共預算支出大於公共預算收入並不等於財政赤字。
公共預算收入指地方財政收入上繳中央、省級財政之後的留存部分，口徑較小；公共預算支出除了包括收入，還包括一般性轉移支付和一般專項形成的支出，口徑較大，公共預算支出一般會大於收入。
雖然支出大於收入正常，但應該在一個合理範圍之內，收支缺口越大，反映地方財政越緊張。一個經濟發達，運轉良性健康的城市，能夠把收支控制在一個合理的差額，甚至可以做到收支平衡。
以深圳為例，2019年，深圳公共預算收入共計5079億元，公共預算支出共計5008億元，收支相減之後不但不是負數，還結餘了71億元。
對比深圳，可以看出駐馬店的地方財政現狀已經捉襟見肘，難以為繼。
3
駐馬店雖然是四線城市，但面積卻不小，全市15083平方公里，戶籍人口805萬，包含1個行政區和9個縣，2018年GDP2037億元，在河南排名第十一，屬於經濟弱市。
2017年，駐馬店開始瞭如火如荼的棚改。
從2018年至2020年，計劃用3年時間，完成改造項目153個，佔地面積43834.4畝，徵收房屋面積3184.2萬平方米，共84959戶，計劃建設安置房面積1487.6萬平方米，投資592.2億元。
靠著棚改的強力拉動，多年不漲的駐馬店房價開始猛漲，從四五千拉昇到七八千甚至上萬元。
然而，這一劑猛藥剛實施了一年多，一大批樓盤的地基剛打好，棚改政策就在18年底被叫停了，為避免進一步加大地方政府債務風險，拆遷貨幣安置政策被取消。
棚改叫停了，但地卻都賣出去了，房子也都蓋起來了，駐馬店到處都是工地和在建樓盤。
2018年駐馬店的土拍市場有多火熱，我摘出幾個月份來舉例。
18年6月，駐馬店拍地21宗，土地出讓金10.6億元；
18年8月，出讓土地34宗，土地出讓金20.8億；
18年12月，出讓土地26宗，土地出讓金23.16億。
對於駐馬店這樣一個月度財政收入只有十幾到三十億元的地級市來說，一個月20億的土地出讓金意味著什麼?地一旦賣不出去又意味著什麼?答案不言而喻。
4
一頓操作猛如虎之後，駐馬店現在有多少新盤在售?
據駐馬店房產信息網顯示，共有新盤783個。
而省會鄭州在售的新盤不過699個。
一大批押注三四線的開發商，利用銀行和民間的高息借款，以最快速度建好了樓盤，正盼著有個好收成，沒想到棚改停了，韭菜沒了。
棚改停了，至少還有年底返鄉置業的遊子。
駐馬店的開發商苦苦熬過了2019年，苦盼返鄉遊子，準備在年底大打鄉情牌，榮歸牌，能割幾個算幾個。
沒成想，返鄉置業的遊子沒等到，卻等來了突發的疫情，最後的希望破滅，不少開發商的資金鍊快要繃斷了。
一邊是開發商要批量上天台，一邊是地產財政難以為繼，在這個大背景下，駐馬店政府終於心一橫，推出全套樓市刺激政策。
5
駐馬店敢這麼做，還有一個原因，就是有疫情做大背景板。
這場突發疫情讓中國經濟已經停擺了一個月，後續完全復工復產尚需不少時日，疫情對經濟的影響不可估量，下一步急需災後重建。在這種背景下，中央對地方救市的容忍度自然會高很多。
不過我要說，即使沒有疫情，即使遊子順利返鄉置業，駐馬店的房子也一樣是扶不起的阿斗，沒有投資價值。
戶籍人口805萬的駐馬店，常住人口只有619萬，其他將近200萬都外流到一二線城市去了，駐馬店是人口常年流失的四線城市典型。
駐馬店的房子確實不貴，從三四千到七八千，應有盡有，幾十萬就能買一套房子，自住非常便宜，但轉手套利就別想了。
人口每年都在外流，房子卻像雨後春筍蓋了一撥又一撥，駐馬店二手房幾乎沒有流通性，駐馬店房產信息網上有700多個新盤，二手房卻只有可憐的30套。
我有一個老家駐馬店的鄭州朋友，在駐馬店市中心有兩套位置很好的房產，掛了一年多也沒有賣出去。
三四線房價便宜，無需購房資格，先買入三四線，等三四線大漲後再賣出置換一二線。這是很多投資客打的如意算盤。
這個完美的投資邏輯，惟一沒想到的是，三四線的房子賣不出去怎麼辦?
像駐馬店這樣的城市，中國有很多，它們人口看似不少，城市界面也過的去，房價很低，買房政策寬鬆甚至還有補貼，幾十萬的投資看起來不痛不癢，很多人抱著我想有套房或投資多元化的想法，在售樓處一衝動就下定了。
兩年後收房，然後住不了租不出也賣不掉，被迫無息長持。
幾十萬看似不多，一樣是很多人多年的積蓄，很多在一二線打拼的年青人，就這樣把首套首貸的寶貴資格和資金浪費在了這些城市。
可以想象，駐馬店的救市政策只是一個開始，後續一定還會有更多的三四線甚至二線城市加入樓市放鬆的隊伍，尺度恐怕只會越來越大。
有人說，今年疫情過後要買房，一是房價兩年沒漲了，二是財政會放水，三是開發商資金緊張會促銷，投資客支撐不住會甩賣，所以今年是一個適合抄底的年份。
我倒要提醒大家，越是這個時候越要擦亮眼睛，不是所有打折的房子都值得買，要學會看透事物的底層邏輯，不要被表象所迷惑，稀裡糊塗地去接最後一棒。
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