文 | CRIC克而瑞 福州
1月18日上午，福州市自然資源和規劃局（原福州市國土局），發佈2019年第一次土地公開出讓公告。擬於2月15日上午9：30公開拍賣7幅地塊，這7幅地塊均為市中心舊改項目地塊，均需要配建較大比例的安置型商品房。
注：因安置房配比過稿，以上樓面價僅為初始樓面價，非實際可售樓面價。
其他附加條件：
1、宗地2019-01地塊，商業建築面積不低於24000平方米，商業商務建築面積不低於52000平方米，其中商務建築面積不少於25000平方米，該地塊還需配建幼兒園。
2、宗地2019-02地塊，商業建築面積不低於6000平方米；商業商務建築面積不低於23000平方米。該地塊還需配建幼兒園。
3、宗地2019-03地塊，商業建築面積不低於6000平方米。須提供5000平方米商業建築面積，由福州市人民政府指定單位按照按成交樓面地價加3400元/平方米建安綜合成本回購。
4、宗地2019-04地塊，商業建築面積不低於29900平方米。須提供六一北路沿街位置1684平方米建築面積的商業店面，由福州市人民政府指定單位按照按成交樓面地價加3400元/平方米建安綜合成本回購。
5、宗地2019-05地塊，商業建築面積不低於4000平方米。
6、宗地2019-06地塊，需要配建2所幼兒園。
7、宗地2019-07地塊其中商業商務建築面積不低於13000平方米，該地塊還需配建幼兒園。
2019年福州四城區第一次土地供應如約而至，此次擬出讓7幅地塊，共有以下幾大看點：
1、均為舊改地塊，體量較大
本次共出讓的7幅地塊，均為市區核心地塊的舊改地塊，整體出讓體量也較大，出讓面積達935.68畝。但實際可售部分較少，每塊均配置有一定比例的安置型商品房外，部分地塊還需配建商業、幼兒園等，留給開發企業的可售量極少。
2、起拍總價刷新歷史峰值
此外，我們留意到宗地2019-01臺江區排尾路北側，排尾紅星及周邊地塊改造項目地塊一，為紅星舊改組團的地塊之一，這次已是第三次擬出讓了。原本的2幅地塊，合二為一，整體出讓的起拍總金額刷新了福州歷次土拍地塊價格。若宗地2019-01地塊此次能成功出讓，將刷新福州的總價地王。
2、出讓條件放鬆 ，鼓勵房企購買
①起拍總價降價
通過對比我們可知，紅星舊改地塊最近一次的預告將其分隔為3塊地，3塊地合計為109.7億，此次出讓將其分為地塊一、二，其中的地塊一則是將原來的兩幅地塊合二為一，起始總價高達67.43億，刷新歷史起拍總價峰值。地塊二起始總價為37.28億，如此算下來，3幅地合計的起拍價比上次預公告的要下調約5億多。
另外，宗地2019-06倉山區三高路南側，三叉街舊改項目地塊一也是同理，起始出讓金下調約5億。看似是起拍價下降了，但動輒幾十億的資金，對於房企來說仍不是一筆小數目，合作開發的可能性較高。
②賣不掉，政府回購！
安置型商品房取得預售許可證滿3個月後，如仍存在未對接的房源，由市政府指定單位在3個月內進行回購並支付80%的購房款，剩餘20%的購房款待交房後一個月內付清。有效解決了企業在出售困難的情況下的回款問題，降低了一定風險。
③ 延期付款
此次付款方式條款中：“競得人分兩期（比例各為50%）付款,分別於土地出讓合同簽訂之日起30日、360日內支付。 ”而此前為“分別於土地出讓合同簽訂之日起30日、180日內支付。 ”即每幅地塊的一半地價有半年的免息期，融資成本也相對更低。
後市如何？
作為樓市的風向標，剛剛過去的2018年，福州土拍市場下行現象明顯：一輪遊、底價成交甚至流拍現象，五城區成交地塊全年溢價率僅10%，與2017年的高歌猛進相比的確黯然不少。整體來看，開發商迴歸理性，市場預期降低，加之優質地塊減少，拿地熱情不高。從2017年開始，土地出讓條件都相對嚴苛，本次放鬆出讓條件吸引開發企業競買，一方面在試探開發商的態度，另一方面也折射出政府的“救市”態度。但綜合來看本次地塊的條件，並沒有太大的影響，屆於接下去市場下行態勢還將持續，客戶觀望情緒進一步蔓延，短週期內政策不會大幅放鬆。預計2019年的土拍情況還將延續2018年的態勢，因為市場的走向和未來的利潤點才是房企拿地的重要考量因素。
以下為7幅擬出讓地塊位置示意圖
本文完
圖文|CRIC克而瑞 福州
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