一場新型冠狀病毒引起的肺炎疫情在武漢爆發，繼而肆虐全國。本次疫情不僅對公共衛生安全造成重大威脅，也對國民經濟造成無法估量的影響。
“春節期間，餐飲行業重創八成、零售領域損失五成，而休閒娛樂則幾近全損。目前預測整體損失高達5000億元以上，購物中心業營業額整體損失估算達到八成以上。”中商數據Tintin Guo表示。
一場新型冠狀病毒引起的肺炎疫情在武漢爆發，繼而肆虐全國。本次疫情不僅對公共衛生安全造成重大威脅，也對國民經濟造成無法估量的影響。首當其衝的就包括購物中心、酒店、寫字樓等業態在內的商業物業和行業內的各類企業。
商業地產的業內人所面臨的是一個涉及經濟損失、社會責任等諸多方面的艱難局面。
對於疫情下的商業地產，奇點君迴歸商業地產連接商戶和消費者的本質，從消費者和商戶的痛點出發找出目前商業地產模式中的問題，並探索未來開發運營模式的新趨勢。
1：社區商業的“進階”
從短期來看，商業零售短期內會受到較大影響，租金收益下降、空置率上升會給商業地產運營企業帶來較大的壓力，並影響2020年企業的收益。
鑑於線下交易的萎縮和暫緩，商業運營的模式也在逐步發生改變，有望加速推動線上交易、智慧零售等非接觸交易模式，同時社區商業、最後一公里到家服務也面臨新的發展機遇。
疫情期間，社區商業無法衝破所有的物理距離服務每個消費者，但卻對其所處區域內的消費者有感應優勢，能夠提供及時供給，並鏈接消費者的需求場景，還為生鮮電商、社區便利店發展“線上訂貨、門店自提”等模式提供新的契機。根據國家統計局數據，2020 年1 月份CPI 同比上漲5.4%，同比提升3.7 個百分點；其中食品價格上漲20.6%是CPI 上漲最主要影響因素；而在疫情期間，受居民減少外出就餐和農貿市場關停影響，消費者一日三餐的生鮮需求也在向超市渠道轉移；同時為了應對疫情不確定性，消費者也加大了生鮮品類囤貨。因此，在CPI 上漲疊加居民生鮮消費需求共同推動下，社區商業受此次疫情影響最小的。
由此，零售門店更加看清發展趨勢：不斷提升的線上銷售和社區配送的高利用率，拓展線上渠道能夠在突發重大事件的時候滿足消費者需求。
未來，社區商業則需要更加貼近消費者，在業態選擇、空間分時利用、電子CRM管理等方面做文章，針對社區需求調整模式，高效滿足高頻的衣食住行、親子早教、休閒娛樂需求，提高固定輻射範圍內社區消費者的造訪頻次。
2：除租金外的收入渠道
面對商戶由於疫情而遭受的經濟衝擊，商業地產界眾多家企業採取了租金減免政策，與商戶共克時艱，響應國家號召，為武漢加油。
據不完全統計，截至2月11日，商業地產企業包括萬達、華潤、龍湖、萬科、富力、新城等眾多企業都推出了減免租金舉措。租金減免不僅有助於抗擊疫情，更有利於商業地產應對短期市場蕭條以及未來迅速恢復和穩健發展。
目前，商業地產運營商傳統上以租金為主要收入來源，通過租約更新時的租金單價調整實現收益最大化。業主方與商戶是互利共生、唇亡齒寒的關係，在此特殊時期，多數業主與商戶共克時艱，採取減免租金措施，必要時延長減免期限，並趁此機會調整和優化自身商業業態，調整租金政策，維護商業環境短期穩定和長期繁榮。
不過，對於依賴租金、收入模式單一的商業地產運營商來說，疫情影響和租金減免並不是易事。
拿國內巨頭萬達舉例，1月28日，萬達商管集團對全國各地所有萬達廣場的商戶，從1月24日至2月25日內的租金及物業費全免。截至2019年底，累計開業的萬達廣場達到323座。對此，有房產研究機構預計，萬達將減免租金30億-40億元。以減租30億計算，減租預計佔全年收入的7.8%。
未來，商業地產運營商應聚焦地產相關聯的上下游產業鏈，利用觸點廣泛的商業作為獲客入口，以客流管理為基礎自行發展或與合作發展新業務，分取紅利。
3：線下導流線上
面對線下客流斷崖式下降，許多購物中心、餐飲企業、零售企業紛紛“轉攻”線上渠道，通過外賣平臺、小程序、品牌APP等在線平臺進行下單，配送到家的方式來發力新的經營線。
據奇點君不完全統計，除了麥當勞、肯德基等快餐品牌的宅急送服務外，南京大牌檔、呷哺呷哺、永和大王、吉野家等絕大部分餐飲連鎖品牌選擇藉助第三方平臺開展無接觸配送服務。在無法堂食的情況下，青年餐廳、老鄉雞、唐宮、蜀大俠等餐廳也支持自取。
另外，喜茶、奈雪の茶等茶飲網紅新品牌也開啟了類似服務。2月1日起，喜茶在全國範圍內推出外賣“安心送”服務，各門店會自行打印外賣安心卡，在安心卡上註明出餐經手所有員工的姓名、體溫，並釘在外賣袋上隨餐配送。
此外，疫情的爆發對直播、線上購物的廣泛應用有著很大的催化作用，不少商場開始參與進來。有商場利用小程序平臺，與品牌租戶一起採取直播的方式賣貨，讓用戶可以直接在小程序下單。比如，朝陽大悅城就推出了雲購悅城，消費者通過添加店鋪或店長微信，就能快遞到家，實現“買買買”。
O2O線上線下相結合的方式，是這兩年零售商業的發展趨勢。疫情實際上起到了一個加速、催化的作用，推動實體商業建設線上平臺的速度和力度。
4：數字化轉型勢在必行
當下，購物中心開發商、運營團隊、品牌商租戶、政府、外賣平臺、營銷機構都在積極協同，減輕租金、費用負擔、共渡難關，但購物中心作為長期持有物業，面對突發事件也是其一次管理和技術升級的考驗。
疫情過後必然迎來社會消費心理和需求的再認知、新升級，商場定位和經營管理技術也隨之優化。
目前，中國的消費潛力依然有巨大細分需求沒有充分挖掘並滿足，此次疫情反而讓業主和品牌開始更加重視消費者服務，更加重視數字化智能化建設，更加重視建立多方共贏的購物中心生態合作價值鏈。
疫情讓人變得越來越“宅”。業內專家表示，在此背景下，5G應用將會加快，電商、短視頻、遊戲、線上教育、知識付費等“線上”項目將獲得空前的發展機遇，VR/AR場景體驗類項目將持續受到關注，無人零售、無人餐飲、無人機配送等高科技行業將迎來曙光，提供同城物流、定製化餐飲配送、清潔、保姆、搬家等的各種配送平臺和上門服務平臺的發展方向更加清晰。
而這背後，大數據、人工智能深入發展，數據的價值被更多的人重視起來。
5：疫情防控預案和應急預案
在本次疫情發生後，部分商業物業的業主和經營方針對疫情制定防控預案和應急預案，對疫情預防起到了積極作用。
事實上，一旦發生大規模的傳染病，由於疫情發展迅速，往往要求商業物業各主體更加迅速地反應，儘可能降低疫情在物業內的擴散。
首先，建立突發事件應急預案。根據《突發事件應對法》的規定，公共場所和其他人員密集場所的經營單位或者管理單位應當制定具體應急預案。此外，我國各省已紛紛制定突發事件應急條例，其中大多數省份的規定中明確要求商場、酒店等公共場所應當制定突發事件應急預案。
因此，商業地產的業主、經營方和其他相關主體應當建立包括處理疫情在內的突發事件應急預案。這不僅是增強管理水平的要求，更是商業地產合法合規的要求。
其次，建立疫情預警制度。商業物業的業主、經營方和其他相關主體可以建立疫情預警機制，安排人員收集疫情信息，組織研究有關應對措施，並根據對疫情嚴重程度的預判，分別採取不同程度的對策。例如，及時啟動檢查檢疫措施、儲備相應物資，調整經營活動安排等。
再者，加強對公司員工的培訓，提升疫情應對能力。從本次疫情早期傳播的情況來看，人們對傳染病的認識不足以及防疫知識缺乏也是造成疫情防控不力的重要原因之一。因此，為了能夠在疫情發生後能夠及時有力的應對，商業物業的業主、經營方和其他相關主體可以在平時加強對員工防疫知識的宣傳和培訓。
最後，強化重大疫情等緊急情況的合同條款設計與審查。針對本次疫情，商業物業的業主、經營方和其他相關主體應及時梳理本次疫情可能給其合同的履行帶來的影響和潛在的風險，並就相關問題進行研究和採取應對措施。
此外，本次疫情也啟示商業地產業主和經營方在以後的合同談判中應關注重大疫情等緊急情況下合同主體各方的權利義務及風險分配問題，以降低合同履行的風險及減少損失。
所有的商業趨勢，只因人在變；所有大型事件，都會加速人的改變。
疫情，讓全社會付出了巨大的代價，商業地產行業一定無法獨善其身，措施、資源和未來都值得我們去思考。在困難背後，是創新和機會被催生的地方。
在疫情刻骨銘心的衝擊下，商業地產運營商應儘早佈局，快速度過“冬眠期”；嘗試新模式，建立新能力，提升購物中心人氣和恢復消費信心，並具有更強的抗風險能力。
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