乾貨，中國房價未來10年預測

首先聲明，我不是專家，也不是託，是獨立的經濟學愛好者，我希望我們對中國未來的房價，能更加客觀，不被媒體或一些所謂的專家左右，而是憑藉自己的理性和分析，來判斷未來中國的房價走勢，因為房子是中國家庭的重要資產，對於這個資產是貶值還是升值的判斷自然會影響很多人的經濟決策。我相信人都是理性的，都會為自己做出最正確的選擇。畢竟不是專業人士，文章內容不全對，僅供參考。

乾貨，中國房價未來10年預測

但是現在我卻看到，一邊是沒有買房的盼望著房地產早點崩盤，一邊是準備買房的認為還會繼續上漲，其實我看到這些，就聯想到股市，一邊是踏空的人罵第二天馬上跌停，一邊是趕上步伐的罵踏空的悲觀，難怪說了解了股市就瞭解了經濟，同樣的人生百態，但是真相只有一個。我希望大家放下成見，把自己獨立於某些身份之外，以客觀的眼光來看待中國房價問題。

首先，我們要知道，影響一個產品最根本的因素是什麼？毫無疑問，是供求關係，也就是供給和需求的關係，當供不應求時，產品的價格會上漲，而當供過於求時，產品的價格會下跌，任何產品都不例外，這是最根本的影響因素。

再者，在中國社會，有一個有中國特色的特點，就是產品的價格也會受到國家政策的影響，或者說受到官方意志的影響，股市不例外是政策市，中國市場下任何產品也不例外，這點是中國人所皆知的。

其次，還受到諸如人民收入水平、產品質量、地理位置等一系列因素的影響，當然最重要的影響還是上述兩個。

那現在我們來逐一分析一下，房產作為一種產品為什麼這十幾年來一直會暴漲。首先自從開放商品房買賣之後，過去的單位房已經稱為歷史，一大批城裡人需要買房，再加上投機客的炒作，最後迫使國家做出限購的措施來限制房地產的過熱發展，但是誰知道越限制房價反而水漲船高，因為我們都知道，在供求關係裡面，供應減少了，而需求沒有變，自然會抬高價格，所以國家越限越漲，這是符合經濟規律的。

那接下來的這10-30年，中國房地產的需求有多少呢？我們來看一組數據，最新的能查到的權威數據是2011年底，中國人口為134735萬，現在買房的主力是80後和90後，他們是屬於剛需的一類人（由於現在炒房的日益減少，不成為主流，在此不贅述），1980-1989後：20542萬，1990-1999後：21186萬，性別比基本在120左右，所以中國未來最擔心的不僅是老齡化問題，還有男孩找不到老婆的問題（所以為什麼娶老婆彩禮上升，供求關係嘛，供不應求自然水漲船高），同時這些人中不全是達到經濟條件可以買房的水平的，有些人是進城務工人員而已，這些人往往選擇同居而不結婚，也是由於結婚成本的高漲（不結婚好意思買房？你二人同意，丈母孃也不同意），那麼還有一部分前往北上廣這樣的一線大城市也由於經濟條件制約買不起房，也就是說4.2億人口裡面並不是所有的80後和90後都會選擇買房安家落戶。

剛需目前成為購房的主流，因為隨著人口紅利的結束，中國的老齡化社會即將到來，到那時，如果以普通城市的小康家庭來看，爺爺奶奶有一套房子，父母各有兩套房子，孩子結婚又有一套房子，等到爺爺奶奶輩的人去世，父母去世了，那麼孩子（再加上又是獨生子女）可以繼承到至少兩套房子（爺爺奶奶輩由於子女眾多，到時可能會平分房產，在此不算入），再加上自己的一套房子，一共是三套房子，到時如果想把父母接過來贍養，找人接盤的話？身邊的城市人幾乎都是這樣的情況，豈不是供過於求？

那我們再看中國未來人口的變化，中國社會科學院發佈的藍皮書指出，2030年中國人口將實現負增長，聯合國也預測，中國人口將在2030年達到頂峰，然後逐漸下滑，到2050年，中國人口將達到13.85億人，與現在相近。也就是說長期來看，房地產的需求會逐漸降低的。雖然說中央放開了二胎政策，但實際情況是然並卵，因為能生的想生的在這之前都生了，而不能生的不想生的其實還是一樣沒有能力生二胎，所以其實影響不大，除非中央以後出臺多生一個娃，購房有補貼政策等。

所以中央提出的要讓3億農民工進城買房是個好政策，正中救市的根本，為什麼呢？首先，農民工是有需求的，這個必須要肯定，不能光說是讓農民工接盤之類的主觀情緒色彩的話，我們先看一組數據，中國現在有14億人左右， 2009城鎮人口，農村人口大約是4：6，到2010年變成5：5，也就是有1.4億農村人口進入城市，進入城市的人需要買房，這1.7億中每按4口人計算，也就是有4250萬戶。發達國家的城市化率為80%以上，中國正向這個人口結構進發。未來5年，假設人口不變，還有4.2億人進入城市。同樣按四口之家計算，還有1.05億戶人需要購房。國家計劃未來五年建5000萬套保障房，只能覆蓋這1.05億戶人的50%，另外的50%只能有商品房解決。因此，從未來5-10年來看，房子還是非常緊張的。進了城務工的80後和90後是不可能再回到農村去的，這個你自己看看周圍農村出來的人就知道了，他們一般會選擇在城裡找對象（連農村出來的都看不起同村的鄉下人了，怎麼還會在農村結婚），然後選擇落戶安家在城市，就算不落戶，他們也會選擇在城市安家，等到父母老了動不了的時候，他們也會把父母接到城市來養老，中國的農村人口不光急劇減少（現在去農村看都知道幾乎是老人和小孩了），而且很多村莊、鄉鎮也會逐漸蕭條甚至消失，這其實是歷史的進步，在此不贅述了。當然也不是所有的農村人口都有能力在城市安家，比如那些去北上廣打工的，但是會吸引出一部分農村人選擇在城市購房。

現在房價之所以出現某些下跌，就是因為中國可能正在陷入了中等收入陷阱，很多進城務工人員其實買不起房或者買房也供不起，為什麼？因為工作不穩定，大多被迫從事底層的辛苦的體力活，即使進城做了白領的，其實工資往往也不如普通公務員的工資待遇，所以未來中國如果能解決中等收入陷阱，那房地產必將再次迎來一次高峰，因為剛需是存在的，只是沒有條件而已。

我們再來看供給。截止到2014年底，中國城鎮化率已經達到54.8%，預計到2020年中國城鎮化率將超過60%，到2030年將達到70%左右，也就是說，“十三五”期間中國將全面進入城市型社會，同時城鎮化從以速度為主轉向速度、質量並重的發展階段。在這一新的時期，城市經濟將佔據主導性地位，城鎮化將取代工業化成為中國發展的主要動力，服務業將取代製造業讓中國經濟升級，也就是說中國經濟的調整並不是壞事，雖然是短暫的痛苦，但是中國如果能走出這個陰影，中國經濟大有希望。

據前瞻產業研究院發佈的《2016-2021年中國房地產中介行業市場前瞻與投資規劃分析報告》的數據顯示，截至2015年年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現房庫存，即現房待售面積約4.26億平方米，去化週期23個月；期房庫存，即在建待售面積35.7億平方米，需要4.5年來消化，尤其是三四線城市庫存積壓越來越嚴重。

中指院在12月18日發佈的《未來五年中國房地產趨勢報告》指出，三四線城市是中國房地產高庫存的“重災區”，8成三四線城市供應大幅超前，消費後繼乏力。報告稱，三四線城市可售商品房的消化週期基本在20個月以上，而一般商品房的合理消化週期在12個月以內。以鎮江為例，目前可售面積為340萬平方米，可售商品住宅消化週期最高為24個月。從土地消化時間來看，三四線城市平均消化時間為5年，其中濰坊、鄂爾多斯、東營超過6年。

此外，三四線城市房地產產品較為單一，同質化現象嚴重，項目競爭力下降。特別是很多城市新城區的項目由於沒有完善的配套建設，購房人無法正常生活，進一步加劇了過剩壓力。所以未來這幾年，中央還會繼續出臺一系列政策來進行救市，因為房地產完了，中國經濟可能就會硬著陸，所以中央暫時不會讓房地產倒的。

由此來看，中國的房地產供應量過剩也十分嚴重，一旦中國無法走出中等收入陷阱，那麼一大堆靠負債買房的80後90後就會出現類似美國次貸危機一樣的經濟危機，到那時中國經濟就會硬著陸，但是從現在來看，中央推出的各項舉措無疑是明智的，提前看到了硬著陸的危險並進行預防（西方國家房地產硬著陸一般都是城鎮化率在百分之80左右的時候，中國的城鎮化還遠遠沒有完成），中國房地產就算有泡沫也是政府可控的，所以中國房產短期是不會硬著陸的。

所以，對於想買婚房的剛需的年輕人，我的建議是：

1，未來兩三年內可以考慮出手，但是還是宜謹慎。房地產兩三年內會繼續觸底，什麼時候中國經濟轉型完成，什麼時候又是房地產的高峰，當然這一調整少則兩三年，多說五六年，如果中國經濟轉型不成功，GDP下降，那就別考慮買房了，回家種田先，如果中國GDP保持緩慢，至少不大跌，說明中央的經濟政策起到了效果，中國經濟開始觸底，那麼在2019年的時候買房就是最合適的了，否則一旦中國經濟企穩，房價再次迎來上漲週期；

2，買房寧願買市區的二手房也別買新城區的新房。新城區在經濟沒有企穩的情況下，加上其配套設施不完善，學校、醫院、工作都不配套，你叫人去那住幹嘛，所以每個城市的新區幾乎都是本地有錢人作為改善性住房或者外地人出手的，不建議剛需用戶考慮。買市區的二手房，雖然舊了點，但是其價值屬性還在，交通便利，設施配套，而新區的人口流入，會隨著房地產熱的下降慢慢下降，不看好新區的長期發展，當然一線城市的新區另當別論；

3，儘量選擇小戶型，考慮縮短按揭時間。不要為了打腫臉充胖子選擇大戶型，以後二胎什麼的老人什麼的以後再說，至少自己新人住是不需要太多的房間的，同時考慮儘可能的縮短按揭時間，現金為王，保持每月足夠的現金流，不要讓月供壓得你連存款都存不下來。

乾貨，中國房價未來10年預測

對於想購買用於投資房產的人，我的建議是：

1，過去一兩年抄底三四線城市的房產了，現在趁著經濟企穩後的房產小高峰要趕快賣掉（可以賣給當地有錢人和外來務工人員），至少可以賺個短差；

2，可見的時間內，北上廣等一線大城市的房價還會繼續漲，因為中國各地的精英人口仍然會源源不斷的流入，只是漲的快和慢而已，如果想出手投資，一兩年之內是合適的；

3，長期房產看空，要在2026年以前把所有不在市區的房產和在縣份、鄉鎮的房產全部趁經濟企穩的小高峰時賣掉，同時記住，現在不論什麼時候，也不要在縣份和鄉鎮上買房。