干货，中国房价未来10年预测房產頭條網

2018-05-06 09:14:54 芳草清清

首先声明，我不是专家，也不是托，是独立的经济学爱好者，我希望我们对中国未来的房价，能更加客观，不被媒体或一些所谓的专家左右，而是凭借自己的理性和分析，来判断未来中国的房价走势，因为房子是中国家庭的重要资产，对于这个资产是贬值还是升值的判断自然会影响很多人的经济决策。我相信人都是理性的，都会为自己做出最正确的选择。毕竟不是专业人士，文章内容不全对，仅供参考。

干货，中国房价未来10年预测

但是现在我却看到，一边是没有买房的盼望着房地产早点崩盘，一边是准备买房的认为还会继续上涨，其实我看到这些，就联想到股市，一边是踏空的人骂第二天马上跌停，一边是赶上步伐的骂踏空的悲观，难怪说了解了股市就了解了经济，同样的人生百态，但是真相只有一个。我希望大家放下成见，把自己独立于某些身份之外，以客观的眼光来看待中国房价问题。

首先，我们要知道，影响一个产品最根本的因素是什么？毫无疑问，是供求关系，也就是供给和需求的关系，当供不应求时，产品的价格会上涨，而当供过于求时，产品的价格会下跌，任何产品都不例外，这是最根本的影响因素。

再者，在中国社会，有一个有中国特色的特点，就是产品的价格也会受到国家政策的影响，或者说受到官方意志的影响，股市不例外是政策市，中国市场下任何产品也不例外，这点是中国人所皆知的。

其次，还受到诸如人民收入水平、产品质量、地理位置等一系列因素的影响，当然最重要的影响还是上述两个。

那现在我们来逐一分析一下，房产作为一种产品为什么这十几年来一直会暴涨。首先自从开放商品房买卖之后，过去的单位房已经称为历史，一大批城里人需要买房，再加上投机客的炒作，最后迫使国家做出限购的措施来限制房地产的过热发展，但是谁知道越限制房价反而水涨船高，因为我们都知道，在供求关系里面，供应减少了，而需求没有变，自然会抬高价格，所以国家越限越涨，这是符合经济规律的。

那接下来的这10-30年，中国房地产的需求有多少呢？我们来看一组数据，最新的能查到的权威数据是2011年底，中国人口为134735万，现在买房的主力是80后和90后，他们是属于刚需的一类人（由于现在炒房的日益减少，不成为主流，在此不赘述），1980-1989后：20542万，1990-1999后：21186万，性别比基本在120左右，所以中国未来最担心的不仅是老龄化问题，还有男孩找不到老婆的问题（所以为什么娶老婆彩礼上升，供求关系嘛，供不应求自然水涨船高），同时这些人中不全是达到经济条件可以买房的水平的，有些人是进城务工人员而已，这些人往往选择同居而不结婚，也是由于结婚成本的高涨（不结婚好意思买房？你二人同意，丈母娘也不同意），那么还有一部分前往北上广这样的一线大城市也由于经济条件制约买不起房，也就是说4.2亿人口里面并不是所有的80后和90后都会选择买房安家落户。

刚需目前成为购房的主流，因为随着人口红利的结束，中国的老龄化社会即将到来，到那时，如果以普通城市的小康家庭来看，爷爷奶奶有一套房子，父母各有两套房子，孩子结婚又有一套房子，等到爷爷奶奶辈的人去世，父母去世了，那么孩子（再加上又是独生子女）可以继承到至少两套房子（爷爷奶奶辈由于子女众多，到时可能会平分房产，在此不算入），再加上自己的一套房子，一共是三套房子，到时如果想把父母接过来赡养，找人接盘的话？身边的城市人几乎都是这样的情况，岂不是供过于求？

那我们再看中国未来人口的变化，中国社会科学院发布的蓝皮书指出，2030年中国人口将实现负增长，联合国也预测，中国人口将在2030年达到顶峰，然后逐渐下滑，到2050年，中国人口将达到13.85亿人，与现在相近。也就是说长期来看，房地产的需求会逐渐降低的。虽然说中央放开了二胎政策，但实际情况是然并卵，因为能生的想生的在这之前都生了，而不能生的不想生的其实还是一样没有能力生二胎，所以其实影响不大，除非中央以后出台多生一个娃，购房有补贴政策等。

所以中央提出的要让3亿农民工进城买房是个好政策，正中救市的根本，为什么呢？首先，农民工是有需求的，这个必须要肯定，不能光说是让农民工接盘之类的主观情绪色彩的话，我们先看一组数据，中国现在有14亿人左右， 2009城镇人口，农村人口大约是4：6，到2010年变成5：5，也就是有1.4亿农村人口进入城市，进入城市的人需要买房，这1.7亿中每按4口人计算，也就是有4250万户。发达国家的城市化率为80%以上，中国正向这个人口结构进发。未来5年，假设人口不变，还有4.2亿人进入城市。同样按四口之家计算，还有1.05亿户人需要购房。国家计划未来五年建5000万套保障房，只能覆盖这1.05亿户人的50%，另外的50%只能有商品房解决。因此，从未来5-10年来看，房子还是非常紧张的。进了城务工的80后和90后是不可能再回到农村去的，这个你自己看看周围农村出来的人就知道了，他们一般会选择在城里找对象（连农村出来的都看不起同村的乡下人了，怎么还会在农村结婚），然后选择落户安家在城市，就算不落户，他们也会选择在城市安家，等到父母老了动不了的时候，他们也会把父母接到城市来养老，中国的农村人口不光急剧减少（现在去农村看都知道几乎是老人和小孩了），而且很多村庄、乡镇也会逐渐萧条甚至消失，这其实是历史的进步，在此不赘述了。当然也不是所有的农村人口都有能力在城市安家，比如那些去北上广打工的，但是会吸引出一部分农村人选择在城市购房。

现在房价之所以出现某些下跌，就是因为中国可能正在陷入了中等收入陷阱，很多进城务工人员其实买不起房或者买房也供不起，为什么？因为工作不稳定，大多被迫从事底层的辛苦的体力活，即使进城做了白领的，其实工资往往也不如普通公务员的工资待遇，所以未来中国如果能解决中等收入陷阱，那房地产必将再次迎来一次高峰，因为刚需是存在的，只是没有条件而已。

我们再来看供给。截止到2014年底，中国城镇化率已经达到54.8%，预计到2020年中国城镇化率将超过60%，到2030年将达到70%左右，也就是说，“十三五”期间中国将全面进入城市型社会，同时城镇化从以速度为主转向速度、质量并重的发展阶段。在这一新的时期，城市经济将占据主导性地位，城镇化将取代工业化成为中国发展的主要动力，服务业将取代制造业让中国经济升级，也就是说中国经济的调整并不是坏事，虽然是短暂的痛苦，但是中国如果能走出这个阴影，中国经济大有希望。

据前瞻产业研究院发布的《2016-2021年中国房地产中介行业市场前瞻与投资规划分析报告》的数据显示，截至2015年年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存，即现房待售面积约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存，即在建待售面积35.7亿平方米，需要4.5年来消化，尤其是三四线城市库存积压越来越严重。

中指院在12月18日发布的《未来五年中国房地产趋势报告》指出，三四线城市是中国房地产高库存的“重灾区”，8成三四线城市供应大幅超前，消费后继乏力。报告称，三四线城市可售商品房的消化周期基本在20个月以上，而一般商品房的合理消化周期在12个月以内。以镇江为例，目前可售面积为340万平方米，可售商品住宅消化周期最高为24个月。从土地消化时间来看，三四线城市平均消化时间为5年，其中潍坊、鄂尔多斯、东营超过6年。

此外，三四线城市房地产产品较为单一，同质化现象严重，项目竞争力下降。特别是很多城市新城区的项目由于没有完善的配套建设，购房人无法正常生活，进一步加剧了过剩压力。所以未来这几年，中央还会继续出台一系列政策来进行救市，因为房地产完了，中国经济可能就会硬着陆，所以中央暂时不会让房地产倒的。

由此来看，中国的房地产供应量过剩也十分严重，一旦中国无法走出中等收入陷阱，那么一大堆靠负债买房的80后90后就会出现类似美国次贷危机一样的经济危机，到那时中国经济就会硬着陆，但是从现在来看，中央推出的各项举措无疑是明智的，提前看到了硬着陆的危险并进行预防（西方国家房地产硬着陆一般都是城镇化率在百分之80左右的时候，中国的城镇化还远远没有完成），中国房地产就算有泡沫也是政府可控的，所以中国房产短期是不会硬着陆的。

所以，对于想买婚房的刚需的年轻人，我的建议是：

1，未来两三年内可以考虑出手，但是还是宜谨慎。房地产两三年内会继续触底，什么时候中国经济转型完成，什么时候又是房地产的高峰，当然这一调整少则两三年，多说五六年，如果中国经济转型不成功，GDP下降，那就别考虑买房了，回家种田先，如果中国GDP保持缓慢，至少不大跌，说明中央的经济政策起到了效果，中国经济开始触底，那么在2019年的时候买房就是最合适的了，否则一旦中国经济企稳，房价再次迎来上涨周期；

2，买房宁愿买市区的二手房也别买新城区的新房。新城区在经济没有企稳的情况下，加上其配套设施不完善，学校、医院、工作都不配套，你叫人去那住干嘛，所以每个城市的新区几乎都是本地有钱人作为改善性住房或者外地人出手的，不建议刚需用户考虑。买市区的二手房，虽然旧了点，但是其价值属性还在，交通便利，设施配套，而新区的人口流入，会随着房地产热的下降慢慢下降，不看好新区的长期发展，当然一线城市的新区另当别论；

3，尽量选择小户型，考虑缩短按揭时间。不要为了打肿脸充胖子选择大户型，以后二胎什么的老人什么的以后再说，至少自己新人住是不需要太多的房间的，同时考虑尽可能的缩短按揭时间，现金为王，保持每月足够的现金流，不要让月供压得你连存款都存不下来。